Investir dans une résidence étudiante Aix-en-Provence : un marché à forte demande en 2024

Investir dans une résidence étudiante Aix-en-Provence, c'est combler le grand déficit de logements étudiant dans la ville, garantissant un taux d'occupation élevé tout au long de l'année. La France est aujourd'hui l'un des pays qui accueillent le plus d'étudiants, avec une quantité surprenante d'environ 2 360 000 étudiants, toute nationalité confondue. 

Face à cette arrivée croissante d'étudiants venant du monde entier, trouver un logement disponible dans le pays devient de plus en plus difficile. Il faut savoir que le territoire français compte au total 330 000 logements étudiants réparties dans ses grandes villes universitaires. Pour pallier ce manque, l'investissement dans des résidences étudiantes est fortement recommandé dans le pays. La ville d'Aix-en-Provence, une ville étudiante par excellence, fait également face à cette difficulté. Avec approximativement 148 000 habitants (Insee), Aix-en-Provence attire des milliers d'étudiants, grâce à son prestigieux établissement Aix-Marseille (AMU), la plus grande université francophone pluridisciplinaire, qui elle seule, compte plus de 80 000 étudiants.

Mais la ville est plus qu'un lieu d'études, ses infrastructures modernes, son cadre de vie et sa situation géographique privilégiée en font un vrai cocon royal pour les étudiants qui souhaitent allier confort et vie animée pendant leurs études. Son climat ensoleillé et son riche patrimoine font d'elle une région touristique par excellence. Ville dynamique, elle remplit tous les critères qui garantissent une vie académique épanouie.

Bon nombre d'investisseurs immobiliers privilégient cette destination, non seulement pour répondre à la demande croissante, mais aussi pour profiter de revenus supplémentaires issus d'un patrimoine solide. De plus, ce type d'investissement est éligible aux dispositifs fiscaux comme le statut LMNP, permettant aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôts importante. Avant de commencer votre projet, nous vous révélons les avantages et les étapes à suivre pour maximiser votre rentabilité. Dans ce guide, nous explorerons le marché immobilier étudiant (prix, loyer et rendement) dans les Bouches-du-Rhône et le dispositif fiscal à connaître.

Pourquoi Aix-en-Provence est une ville attractive ?

Située dans le département des Bouches-du-Rhône, Aix-en-Provence est une commune qui a su se faire une place importante en France grâce à ses atouts naturels et son climat ensoleillé. Elle tient son nom des sources thermiques que les Romains ont découvert pendant sa fondation. Son histoire incarne un art de vivre moderne, ce qui renforce son attractivité nationale et internationale. On la classe comme une ville étudiante pour de nombreuses raisons :

Une qualité de vie inestimable

Si vous rêvez d'un climat méditerranéen dans votre quotidien, vous serez agréablement servis à Aix-en-Provence où les hivers sont doux et les étés ensoleillés. S'il y a une seule raison pour choisir de vivre à Aix-en-Provence, ce sera sans doute pour son cadre de vie incomparable. Cette commune regorge d'espaces verts, à savoir le parc Jourdan et le parc Rambot. Ces conditions sont favorables à la santé et ainsi aux études. 

Ce n'est pas pour rien que de nombreux surnoms ont été attribués à cette ville, notamment la ville d'eau, la ville d'art, l'hub universitaire, et bien d'autres encore. Les Aixois et les Aixoises ont droit à plus de 300 jours ensoleillés pendant l'année, que demander de plus ?

Pour les amoureux de nature, faire des randonnées et des excursions dans ses collines est une passion à expérimenter en toute saison. Envie de piquer une tête en fin de cours? Pensez à la Méditerranée ou à l'étang de Berre. Cette commune offre des possibilités infinies de divertissement, renforçant son attractivité auprès des jeunes qui veulent équilibrer vie étudiante et animation quotidienne.

Un emplacement privilégié 

La commune d'Aix-en-Provence est située à environ 30 km de Marseille, soit environ 20 minutes des plages de la Méditerranée. Elle se place en 3ᵉ position en tant qu'aire urbaine de France. Ses bâtiments anciens et sa vie culturelle passionnante font d'elle une ville d'art et d'histoire. Il est en effet impossible de  résister au charme de la commune aixoise, qui donne aux habitants la possibilité de se cultiver, de se ressourcer et de se divertir.

Sa vie culturelle animée doit en partie à ses nombreux musées tels que le musée Granet, le center d'Art caumon, etc. Il suffit de passer quelques jours dans cette ville pour être complètement séduit par sa vie époustouflante.

L'ancienne capitale de Provence se distingue aussi par sa mobilité privilégiée. Elle est parfaitement connectée au reste de la France et du monde grâce à ses infrastructures ferroviaires modernes. Parmi eux, on trouve le TGV, qui a renforcé son accessibilité vers les grandes villes comme Paris, mais aussi son économie. Ses infrastructures routières sont composées de 5 autoroutes, faisant d'elle un centre de passage entre le Sud-Est et les autres villes françaises. 

Une vie abordable

Malgré sa popularité, elle a su garder ses valeurs en offrant un coût de vie abordable à ses habitants. Ce qui renforce par ailleurs son attractivité auprès des étudiants. En effet, elle demeure une commune accessible à tous les budgets. Pour preuve, ses prix sont en général inférieurs à 4 % de la moyenne nationale. Les loisirs et événements sont ouverts à tous, même ceux ayant un budget limité. 

Les prix immobiliers ont connu une baisse significative, permettant à tous de trouver un logement adapté à leurs besoins. Selon le site des Meilleurs Agents, le loyer en centre-ville est en moyenne de 17,2 €/m2. Les autres quartiers, par contre, proposent des prix relativement bas, allant de 10 à 13 €/m2.

Véritable pôle d'emplois, les salaires moyens dans cette commune sont supérieurs à la moyenne nationale. Un salarié peut percevoir en moyenne 1 900 €, ce qui s'avère élevé par rapport à la moyenne générale.

Une ville étudiante

Aix-en-Provence est une ville étudiante qui rayonne au niveau national et international. Son enseignement supérieur est l'un des éléments qui a forgé sa réputation. Son offre de formations permet de répondre à toutes les aspirations. Elle abrite une université de renom depuis plus 600 ans, notamment l'Aix-Marseille-Université(AMU) qui est aujourd'hui la plus grande université francophone de France. 

La ville abrite également trois facultés proposant des formations pluridisciplinaires. En bref, la pédagogie est extrêmement variée pour répondre à tous les besoins des étudiants. On y trouve diverses écoles comme l'École Supérieure d'Art, le Science Po Aix, les écoles de commerce, les écoles d'ingénieurs et les écoles de design. En termes de formations, Aix-en-Provence ne cesse de grandir. 

Une fois que les étudiants ont goûté au charme de la "cité aux mille fontaines", impossible de vouloir partir !

Analyse de l'offre et de la demande de logements étudiant

Une demande élevée

La métropole Aix-en-Province accueille plus de 101 000 étudiants répartis dans ses universités et grandes écoles. C'est une ville universitaire des plus importantes de la région Provence-Alpes--Côte d'Azur. Sa population étudiante est surtout concentrée dans sa légendaire université AMU. 

La qualité de vie et le coût abordable de la ville, associés à sa qualité d'études, attirent chaque année des milliers d'étudiants souhaitant profiter de son climat favorable. Des études ont démontré que cette commune connaît une augmentation de population étudiante d'environ 2 % par an. Ce pourcentage peut être soutenu, voire augmenter pour les prochaines années grâce aux projets en cours pour améliorer la ville. Le système éducatif d'Aix-en-Provence n'a en effet, rien à envier aux autres villes universitaires de France. Et cela est prouvé par sa population étudiante florissante. 

Cette croissance constante de la population étudiante favorise la demande de logements sur le territoire. Des enquêtes révèlent que plus de 70 % des étudiants préfèrent vivre dans une résidence étudiante pour profiter des services offerts, notamment des appartements meublés. Par ailleurs, seuls 40 % d'entre eux ont pu trouver un logement adapté à leurs besoins.

Une offre insuffisante de la part des résidences publiques

L'offre de logements à Aix-en-Provence est largement inférieure à la demande, ce qui présente un déséquilibre significatif. Cette insuffisance est marquée par :

• un déficit laissé par l'offre publique : le CROUS est un établissement public qui est chargé de fournir des logements aux étudiants. Cependant, il ne peut couvrir que 10 % de la demande de logements étudiant ;
• une préférence pour les résidences privées : la majorité des étudiants préfèrent vivre dans des résidences étudiantes privées pour profiter des services et du confort offerts par ces derniers. En effet, ces résidences, en plus des locations meublées, proposent une multitude de services au quotidien. On peut citer la laverie, la connexion Internet, la conciergerie, etc. De plus, elles disposent de plusieurs salles communes comme la salle de sport, l'espace coworking favorisant les rencontres et les distractions entre les étudiants.

Par ailleurs, la cité aixoise dispose de 11 000 logements disponibles à l'heure actuelle, ce qui révèle un déficit d'environ 17 000 logements pour offrir un toit à tous les étudiants. Compte tenu de la population étudiante grandissante, ce déficit va davantage se renforcer. De plus, l'offre actuelle ne parvient pas à satisfaire aux attentes des étudiants. En effet, les résidences à proximité des universités et des grandes écoles sont les plus recherchées. Or, elles sont souvent saturées.

Cette forte demande locative engendre une rentabilité élevée, surtout pour les résidences proches des universités. Ce qui se traduit par un taux d'occupation élevé des logements dans les résidences étudiantes. À Aix-en-Provence, celui-ci est souvent proche de 95 à 98 %. 

Les raisons d'investir dans une résidence étudiante à Aix-en-Provence

Répondre à la demande croissante

Compte tenu du déficit de logements étudiants et de la forte demande, investir dans une résidence étudiante est une opportunité à saisir pour les investisseurs immobiliers. Ce placement permet :

• une rentabilité élevée : avec des taux d'occupation très élevés, ce type de placement peut offrir un rendement locatif entre 4 % à 6 % ;
• une demande stable : la ville d'Aix-en-Provence bénéficie d'une demande stable et croissante, ce qui limite les risques de vacance locative.

Des prix de logements attractifs

Les prix immobiliers étudiants à Aix-en-Provence ont connu une hausse significative ces dernières années. Cette augmentation des prix résulte de la forte demande et du manque de livraison de logements étudiants neufs. Pour la location d'un studio dans une résidence privée, il faut prévoir entre 600 € à 800 € par mois. Cette hausse s'intensifie encore plus dans les quartiers proches des universités, des campus et du centre-ville.

Bien que ces prix semblent être élevés, il faut noter qu'ils sont largement inférieurs aux prix proposés par les grandes villes universitaires du pays. À cela, Aix-en-Provence présente un marché immobilier compétitif, permettant d'accumuler des rendements attractifs.

Source : Les Meilleurs Agents

Les avantages fiscaux pour un investissement en résidence étudiante à Aix-en-Provence

L'investissement locatif dans une résidence étudiante à Aix-en-Provence bénéficie d'une rentabilité attractive. Ce placement bénéficie aussi d'avantages fiscaux significatifs, grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et au dispositif Censi-Bouvard. Ces dispositifs permettent une défiscalisation importante, ce qui permet de sécuriser les revenus locatifs et d'amortir le bien immobilier sur le long terme.

Le Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP donne l'opportunité à l'investisseur de bénéficier d'un régime fiscal avantageux. Voici ses principaux avantages :

• amortissement du bien : le LMNP a pour objectif d'amortir le prix d'achat du bien immobilier et du mobilier. Il s'applique pour une période de 20 à 30 ans. Cet amortissement est déductible des revenus locatifs, permettant de réduire significativement l'impôt à payer ;
• régime Micro-BIC ou Réel Simplifié : lors de l'achat du bien, le propriétaire peut opter pour le régime Micro-BIC qui accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Le régime réel simplifié, permet par ailleurs de déduire l'ensemble des charges issues des travaux, du taux d'intérêt d'emprunt et des frais de gestion. Il permet aussi d'amortir le bien ;
• exonération de TVA : l'investisseur peut récupérer la TVA de 20 % sous-certaines conditions, celle-ci est déduite du prix d'achat de la location meublée.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt. Il concerne particulièrement les résidence de services qui proposent des services minimum. Ce dispositif permet :

• une réduction d'impôt : 11 % du prix d'achat HT du bien. Ce dernier est cependant plafonné à 300 000 € et la réduction est étalée sur 9 ans. En total, ce dispositif peut permettre une économie d'impôt jusqu'à 33 000 € ;
• une récupération de la TVA : le régime Censi-Bouvard permet également à l'investisseur de récupérer à la TVA à 20 % sur le prix d'achat. La seule condition est de conserver le bien pendant au moins 20 ans.

Ces dispositifs rendent l'investissement dans une résidence étudiante à Aix-en-Provence encore plus avantageux. Ils permettent une optimisation de la rentabilité nette, à la suite du paiement des impôts. Ils présentent ainsi une meilleure sécurisation du placement sur le long terme.

Tableau récapitulatif des avantages fiscaux 

Les types de résidences étudiantes à Aix-en-Provence

On retrouve deux types de résidences étudiantes à Aix-en-Provence : les résidences étudiantes indépendantes et les résidences services. Ces deux types disposent de plusieurs types de logements, à savoir le studio, la chambre individuelle ou l'appartement de plusieurs pièces. Ces logements sont proposés dans des immeubles. Elles se différencient par les services qu'elles proposent aux locataires :

Les résidences services sont des logements qui offrent des gammes de services et d'équipements plus élevées. En général, elles proposent des services de conciergerie, des espaces communs comme la salle de sport, favorisent l'accès à Internet. Certaines résidences peuvent même comporter un service de restauration. Ces résidences attirent particulièrement les étudiants, dans la majeure partie internationaux, qui souhaitent s'installer immédiatement. 

En effet, en louant un logement dans une résidence étudiant, nul besoin d'acheter des meubles, tout en profitant d'un cadre privilégié aux études. 

Investir dans une résidence étudiante Aix-en-Provence : les zones à favoriser

Centre-Ville

Il est impossible de visiter Aix-en-Provence sans passer par son sublime Centre-Ville. Imaginez-vous vivre à l'étage d'un appartement, profitant d'une vue imprenable sur la Sainte-Victoire. Ce quartier fait le bonheur de nombreux étudiants souhaitant intégrer un territoire somptueux et animé. Ce coin est particulièrement dynamique et abrite de nombreux musées, de restaurants et de bars.

Si elle attire la plupart des étudiants, c'est grâce à sa proximité avec l'Université Aix-Marseille ainsi que de nombreuses autres facultés. Il est riche en infrastructure, favorisant le quotidien de ses habitants. Le prix immobilier dans ce secteur s'élève à 6 012 €/m2, avec un loyer mensuel moyen de 17,2 €/m2.

Quartier des Facultés

Ce quartier est éligible aux dispositifs fiscaux qui existent à Aix-en-Provence. Il attire de nombreux étudiants et fait face à une demande locative grandissante.

Comme son nom l’indique, il abrite de nombreuses facultés et se situe à proximité du campus principal de l’Université Aix-Marseille. Il est très pratique pour les étudiants qui ne souhaitent pas s’éloigner de leur établissement.

Il est bien équipé et dispose d’infrastructures modernes, favorisant le quotidien des étudiants. De plus, il est bien desservi par la gare d’Aix-en-Provence.

Les Milles

Les Milles est un quartier qui se trouve au sud-est d’Aix-en-Provence. Il est apprécié pour ses loyers abordables et son cadre propice à la vie étudiante. Il est doté d’infrastructures sportives, idéales pour la population jeune. Bien qu’il soit éloigné du centre-ville, il reste une destination de prédilection pour de nombreux étudiants. De plus, il est bien desservi par les transports en commun. Le prix au m² est d’environ 4 168 € avec un loyer de 17,2 €/m².

Nos conseils pour réussir votre investissement en résidence étudiante en Aix-en-Provence

Investir dans une résidence étudiante à Aix-en-Provence est un placement rentable en 2024. Pour réussir votre projet, il est cependant important de bien le préparer. Tout d'abord, le choix de l'emplacement joue un rôle majeur dans la réussite de votre investissement. Pour ce faire, privilégier les zones à proximité des universités et qui sont bien desservies par les transports en commun. Ensuite, analyser le marché local pour déterminer si la demande locative y est importante. Il convient aussi de favoriser la gestion locative, car elle vous garantira un rendement stable. Enfin, assurez-vous de bien comprendre le bail commercial pour sécuriser vos revenus locatifs.