Investir dans une résidence étudiante : Les Avantages
Je suis Manuel Ravier, fondateur du site ImmoJeune.com et expert du logement étudiant. L’insuffisance du nombre de logements individuels proposés par les résidences universitaires, et également en termes de studios et d’appartements en colocation dans les villes, est un problème récurrent à chaque rentrée scolaire. C’est surtout le cas dans les plus grandes villes universitaires.
Ce ne sont, en effet, que 15 à 20 % des étudiants qui logent dans le parc immobilier public, à savoir, par exemple, ces résidences universitaires. Ces chiffres ne prennent en compte que les étudiants ayant quitté le foyer familial. Cela veut dire que les perspectives pour investir dans un logement étudiant - c’est-à-dire dans le parc immobilier privé - s’élèvent de 80 à 85 % : des chiffres très intéressants pour, vous, investisseur dans le milieu immobilier, que rapporte notamment Le Moniteur.
Investir dans une résidence étudiante : Les Avantages
Lorsque le logement est meublé et tout équipé, vous pouvez, pour votre investissement, vous en remettre à la loi Censi-Bouvard. Celle-ci vous offre donc un statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui permet certains avantages.
- Niveau avantage fiscal, il est possible, après 20 ans, si vous êtes un particulier, de récupérer la TVA, à condition que l’achat se fasse via une société d’exploitation. Un bénéfice qui permet d’inciter les propriétaires tels que vous à s’orienter vers l’investissement dans un logement étudiant.
- Par ailleurs, une réduction d’impôts de 11 % par rapport au prix d’achat du logement s’étalera sur 9 ans.
Résidence étudiante : un marché à la demande croissante
L’enseignement supérieur compte, chaque année, un nombre toujours croissant d’étudiants. Depuis plusieurs années, une augmentation continue allant parfois jusqu’à 3 % peut être observée à chaque nouvelle rentrée scolaire. Au niveau du profil de ces étudiants, la tendance est stable depuis les années 1980, avec une plus forte majorité d’étudiantes que d’étudiants, comme le rapporte un article du Monde.
Ainsi, selon les prévisions du Ministère de l’Education Nationale, il faut s’attendre à près de 350 000 étudiants supplémentaires d’ici 2025. Un nombre qui nécessitera notamment la création de nouveaux locaux universitaires pour les accueillir, et qui impliquera une demande de studios et d’appartements qui ne cessera de s’accroître également.
Selon ces chiffres, en 2025, il y aurait en effet près de 3 millions d’étudiants à loger sur le territoire français.
Cette augmentation entraîne donc assez logiquement une pénurie dans les logements pour les étudiants à chaque nouvelle rentrée scolaire, mais également en cours d’année, pour les étudiants internationaux qui arrivent notamment début janvier pour le second semestre. Il en va de même pour les étudiants qui partent en stage dans une autre ville pendant plusieurs mois et qui recherchent donc à s’installer sur place pour le court ou moyen terme.
Les résidences étudiantes répondent en partie à ces besoins et se révèlent ainsi très intéressantes pour vous en tant qu’investisseur immobilier, puisque le besoin de logements est constant tout au long de l’année. Avec les étudiants internationaux, qui, pour certains, venant de loin - comme la Chine par exemple - restent en France pendant les vacances scolaires, pour limiter leurs frais de déménagement, notamment.
La résidence étudiante en 2018 : qualité et confort des logements
L’achat d’un logement étudiant ne doit pas se limiter à une simple transaction financière, il est juste d’apporter un certain confort au logement, ce qui aura l’intérêt d’attirer les étudiants qui hésitent entre plusieurs d’entre eux. Répondre aux normes de confort actuelles permet donc de rendre le logement plus attractif.
Ce confort s’apparente à une décoration qui peut être simple mais pratique. Pour une chambre universitaire, par exemple, une bonne répartition intérieure permet d’optimiser les espaces de rangement par rapport à l’espace de vie.
D’autres services annexes sont volontiers appréciés, comme un code de sécurité pour entrer dans l’immeuble, ou une connexion internet haut débit préinstallée, une lingerie au rez-de chaussée, un parking voiture, un parking vélo, la proximité des restaurants universitaires, etc. Une salle de sport peut parfois être incluse dans la résidence en fonction de sa taille, voire même des espaces consacrés pour étudier dans un lieu calme hors du logement qui se limite très souvent à une simple chambre.
La taille de la résidence et sa hauteur incluent également des normes particulières, notamment en cas d’évacuation incendie. Les consignes de sécurité doivent généralement être affichées dans le logement. La RT 2012 (Règlementation Thermique) doit aussi être respectée. C’est une norme qui permet de proposer aux locataires des logements moins gourmands en énergie, donc qui seront, encore une fois, plus attractifs en termes financier et de confort au quotidien.
Comment choisir la résidence dans laquelle investir ?
Avec le nombre croissant d’étudiants chaque année, ce sont près de 200 nouvelles résidences étudiantes qui pourraient potentiellement ouvrir sur le cumul de l’an passé et de cette année (2018). Ces chiffres sont boostés par des estimations de remplissage de 95 à 98 % de ce type de résidence.
De nombreux critères sont à prendre en compte. Ainsi, la proximité avec le centre ville ou un campus universitaire est hautement conseillé. En effet, les étudiants favorisent, en général, un logement qui leur permettra de limiter le temps de transports pour se rendre en cours ou pour leurs sorties, en fonction de leurs préférences.
L’emplacement du logement est donc une caractéristique incontournable, tout comme les services listés dans la partie précédente.
Les prix dissuasifs des logements universitaires poussent de plus en plus les étudiants à opter pour la colocation, surtout à Paris et dans d’autres très grandes villes. Un certain nombre d’étudiants préfère tout de même la location seul, voire en couple, ce qui laisse un large panel de choix sur la taille du logement pour vous, particulier, qui cherchez à investir dans l’achat d’une chambre pour étudiant ou dans l’achat d’un appartement pour étudiant, tout comme, vous, promoteur immobilier, s’intéressant à des résidences complètes.
C’est également un investissement intéressant qui peut vous permettre de loger votre propre enfant pendant plusieurs années lors de ses études, avant de l’utiliser comme logement de location pour d’autres étudiants dans le futur.
Achat résidence étudiante : dans quelle ville investir ?
La carence immobilière n’est toutefois pas la même en fonction des villes. En effet, certaines d’entre elles sont plutôt saturées en termes de logements à destination des étudiants et investir dans un studio ou investir dans un appartement pour ce type de clientèle serait alors plutôt mal venu.
Il est ainsi possible d’observer que la location de certains appartements de 2 ou 3 pièces est particulièrement difficile dans des villes comme Marseille, Rennes, Clermont-Ferrand et Grenoble.
Un achat dans une résidence étudiante à Paris est ainsi généralement une valeur sûre, tout comme un achat dans une résidence étudiante à Bordeaux, qu’il s’agisse d’un logement seul ou d’un lot de studios ou d’appartements. Parmi les autres villes à privilégier, un achat dans une résidence étudiante à Lille ou un achat dans une résidence étudiante à Toulouse peut se révéler très intéressant.
Exemples d’investissement en résidence : chiffres clés et cas d’école
Ainsi, si l’on en croit les données répertoriées lors d’une étude de projection sur l’évolution du nombre d’étudiants entre l’année scolaire 2015/2016 et l’horizon 2025, nous devrions constater une augmentation d’un peu moins de 361 000 étudiants, soit 14,10 %. Cette étude complète est d’ailleurs visible sur le site du
Ministère de l’enseignement supérieur.
Une information extrêmement parlante puisqu’elle vous permet, en tant qu’investisseur, de vous projeter dans l’avenir et d’estimer la rentabilité de votre projet si vous vous tournez vers ce logement estudiantin.
En outre, selon le site http://www.lerevenu.com il est à noter que, bien sûr, les régions sont toutes équipées en matière d’enseignement supérieur avec notamment les universités, logement pour ce type de public.
A la fin 2017, les régions les plus en demande de logement étudiant étaient :
- l’Aquitaine : environ 115 000 étudiants
- les Midi-Pyrénées : environ 120 000 étudiants
- la Provence-Alpes-Côte-d’Azur et le Nord-Pas-de-Calais : autour de 165 000 étudiants chacune
- le Rhône-Alpes : autour de 260 000 étudiants
- l’Île-de-France : environ 700.000 étudiants
Cas d’école
Plus concrètement, si l’on prend un investissement dans des logements en résidence de services à hauteur de 150.000 € TTC, différents avantages pourront être obtenus dont:
- la possibilité d’une déduction totale de la part de TVA, dans ce cas précis égale à 30.000 €. Pour cela, comme précisé précédemment, le bien devra être conservé au moins durant 20 ans. Attention, si le bien immobilier est revendu avant ces 20 ans échus, il faudra rembourser le trop perçu puisque le calcul de la récupération de TVA se fera au prorata du nombre d’années effectif de possession du bien.
- une réduction d’impôts de 11 % à récupérer sur les 9 premières années. Dans cet exemple, la réduction se chiffrera à 13.200 € à répartir en part égales et à déduire annuellement, soit un montant de 1 466,66 € par an.
Conclusion :
Au final, en termes d’investissement en résidence étudiante l’avis est que certaines villes présentant une réelle pénurie de logements étudiants peuvent devenir des nids prometteurs pour vos projets financiers à venir.
Par ailleurs, plutôt que d’acheter en résidence étudiante en ancien, le neuf permettra notamment d’accéder aux avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard sans compter que le jeune public visé sera nettement plus sensible à un environnement moderne, bien pensé et bien équipé. Et que ce logement neuf sera, par conséquent, plus durable et respectueux des toutes dernières normes de construction.
A la vue de tous ces éléments, quand vous lancez-vous ?