Louer meublé ou vide : ce qu'il faut savoir
Je suis Manuel Ravier, fondateur du site ImmoJeune.com et expert du logement étudiant. Je vais vous apporter quelques bases afin de vous aider à décider si vous allez investir dans une location meublée ou dans une location vide. Chacune de ces solutions peut présenter des opportunités intéressantes selon la région dans laquelle vous vous trouvez, selon le quartier, selon le type de bien, selon la nature de la résidence ou, pourquoi pas, de la maison.
Chacune de ces options peut posséder des avantages sur la durée de location, sur le prix ou sur les avantages fiscaux. Il vous restera donc à amener votre cas personnel à ces propositions plus générales pour savoir, pour vous, ce qui semble le meilleur. <br /> En tant que professionnels, nous pouvons vous conseiller, vous épauler et vous diriger vers LA solution la plus appropriée.
Location meublée : une fiscalité plus attractive
La grande différence entre la fiscalité d'une location vide et d'une location meublée se situe essentiellement dans la façon de faire figurer vos revenus sur votre feuille d'impôts. Ce qui, bien évidemment, aura aussi des conséquences sur le mode de calcul de ce que vous aurez à payer à l'administration, au final.
- Dans le cas de revenus locatifs liés à des locaux meublés, ils sont à déclarer dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux pour la Location en Meublé Non Professionnel (LMNP), c'est-à-dire pour les investisseurs qui ne dépassent pas la somme annuelle de 32.900 € HT de revenus. Un abattement de 50% est automatiquement réalisé sur les revenus fonciers alors imposables, et une déduction minimale de 305 € pour l'année. Par contre, le LMNP implique l'assujettissement à la Contribution Foncière des Entreprises qui peut, quant à elle, varier selon les territoires mais sera, au minimum, de 214 € pour l'année (payable en fin d'année).
- Dans le cadre de la Location en Meublé Non Professionnel, il est aussi possible d'opter pour le régime réel qui permet alors d'un chiffre d'affaires de 236.000 € HT et découlera sur une déduction de charges réelles, en remplacement de la déduction forfaitaire. Un calcul sera donc à réaliser pour étudier quelle est la solution la meilleure entre ces deux options de logement loué en meublé. De la même façon, un assujettissement à la CFE est à prévoir.
- La Location en Meublé Professionnel (LMP) est une autre possibilité offerte. Elle s'opère soit en société, soit en nom propre. Les revenus entrent alors dans la case des Bénéfices Industriels et Commerciaux pour les particuliers, dans celle de l'impôt sur les sociétés pour ces dernières ou dans celle de la micro-entreprise pour les auto-entrepreneurs, à condition, pour ces derniers, de ne pas dépasser le chiffre de 70.000 € en meublé non classé ou de 170.000 € pour des meublés classé. Dans ce cas également, les frais et amortissements, les impôts locaux, les frais d'entretien, de réparation, les intérêts d'emprunt permettront de diminuer d'autant la somme déclarée.
- Enfin, pour des locaux non meublés, si les revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 € à l'année, les revenus locatifs sont ajoutés aux autres revenus et le régime micro-foncier sera alors appliqué avec un abattement de 30%. Dans le cas contraire, ou par choix du propriétaire, le régime sera celui du réel avec prise en charge du revenu brut et déduction des charges.
Un risque d'impayé minime, des revenus conséquents, une réglementation juridique souple, une fiscalité attractive: la location meublée ne manque pas d'atouts. comme le cite un article du Revenu de 2017 .
Location vide : des vacances locatives moins fréquentes
Loué vide ou loué meublé, vous hésitez ? Voici ce que j'ai à vous dire sur le sujet : un logement meublé est très pratique pour les locataires puisqu'ils n'ont besoin de faire aucun investissement en termes d'ameublement et se chargeront de très peu d'affaires personnelles pour emménager.
Le revers de la médaille pour le propriétaire revêt justement de cet avantage de l'ameublement pour le locataire. Avec un préavis d'1 mois au lieu de 3, aussi, le locataire a plus de liberté pour s'en aller rapidement, ce qui laisse très peu de temps au propriétaire pour le remplacer sans qu'il n'y ait de période de vacance.
De plus, sans meuble, le déménagement en est tellement facilité, qu'un locataire hésite beaucoup moins longtemps avant de quitter le logement quand il en a besoin. Pour cette raison, les vacances locatives sont bien plus fréquentes dans les locations meublées que dans les locations vides.
La marge d'incertitude est plus élevée pour un propriétaire lorsqu'il a un logement meublé, puisque, dans une location vide, ses locataires sont généralement installés pour plusieurs années, ce qui limite largement les démarches administratives de changement de locataires.
Le propriétaire peut donc s'attendre à devoir effectuer, un bail location vide beaucoup moins régulièrement qu'un bail location meublée.
Si le propriétaire d'un logement meublé passe par une agence immobilière pour la location de son bien, cela représentera un coût supplémentaire pour chaque nouveau locataire, un coût qui pourrait refroidir certains, surtout pour un logement de courte durée.
Les étudiants, particulièrement friands des logements meublés, ont par exemple tendance à rendre leur logement pendant les vacances d'été. Contrairement à un logement vide où les locataires préféreront éviter de payer à nouveau les frais d'agence et de déménager pour simplement deux ou trois mois.
Pour la location meublée, le propriétaire bailleur devra déclarer son activité commerciale dans certains cas, comme je vous l'ai précisé plus haut. Il aura alors un numéro SIRET. L'avantage pour le locataire mais aussi pour le propriétaire, c'est qu'il n'y aura pas de frais d'agence, ce qui permet généralement d'attirer les potentiels locataires plus aisément.
Louer vide ou meublé : quelle rentabilité locative ?
Entre vide ou meublé, une des première questions qui va également se poser et à laquelle je vais essayer de vous répondre est de savoir laquelle des options offrira le meilleur rendement locatif.
Si l'on considère le rendement brut, c'est la location meublée qui arrivera en tête de par des loyers plus élevés. En effet, proposer des logements déjà bien équipés en termes d'équipements permet d'en retirer plus de bénéfices bruts puisque c'est un service complémentaire qui est proposé en plus de la location du logement lui-même. Un logement vide sera généralement loué entre 5 à 30% moins cher qu'un meublé.
D'autre part, il est à noter qu'un logement vide sera plus rentable dans le sens où, de fait, il attire des locataires qui tendent à s'installer sur du moyen à long terme. Un turn-over beaucoup plus bas que dans le cadre de la location meublée qui attire plus facilement les étudiants ou les vacanciers sur de courtes périodes.
Mais la rentabilité s'évalue non pas sur le brut mais sur le net afin de bien juger de l'intérêt réel de la solution sélectionnée. Ainsi, il faudra, au-delà de la perception des loyers, prendre en compte différents éléments tels que les taxes locales, les charges, votre régime fiscal (plus avantageux dans le cas de la location vide, comme vu précédemment) et votre tranche marginale d'imposition. Autant de frais qui viendront imputer vos rentrées brutes.
Donc, quelle que soit la formule choisie, il vous faut en passer par une évaluation de la rentabilité nette de votre investissement car c'est seulement elle qui vous permettra de mesurer la différence de performance entre location vide et meublée.
Location vide ou meublée : comment faire son choix ?
Pour faire son choix, je vous propose de commencer par peser le pour et le contre pour chaque type de location. La location vide est celle qui propose le bail le plus contraignant des deux, puisque le préavis de départ est de 3 mois et que le bail initial est signé pour 3 ans, ce qui offre une certaine sécurité au propriétaire, à savoir de longues périodes sans avoir à chercher un locataire.
La location meublée permet de proposer un bail souple avec un loyer plus élevé, certes, mais avec la possibilité de poser un préavis de un mois. La durée initiale du bail est d'un minimum d'un an, ce qui est moins contraignant pour le locataire. De plus, dans le cas où le locataire est étudiant, la durée minimale ne sera plus que de 9 mois, ce qui peut arranger certains bailleurs qui se servent alors du logement comme location de vacances à des prix élevés ou peuvent en profiter pour occuper eux mêmes le logement ou pour réaliser certains travaux.
Ce genre de logement à louer convient généralement à un public plus jeune, ne possédant pas encore ses meubles. Les étudiants peuvent ainsi trouver un logement pratique à plusieurs centaines de kilomètres de chez leurs parents pour suivre leurs études. Les étudiants en provenance de l'étranger pour un semestre ou une année en France sont également particulièrement intéressés par ce genre de logement.
Toutefois, la contrepartie demeure dans la courte durée de la présence d'un même locataire qui peut désintéresser certains propriétaires.
Si le bailleur souhaite récupérer son logement, il devra, quant à lui, donner un préavis de 6 mois précédant la fin du bail au locataire pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée.
Cependant, les démarches sont plus complexes pour un logement vide. La justification se fait généralement lorsque le propriétaire décide d'habiter lui-même le logement. Il se peut aussi qu'il décide d'y loger un des membres de sa famille ou qu'il procède à la vente du bien.
Si les loyers sont moins élevés dans les logements vides, la fiscalité, elle, est plus importante. Quant aux démarches administratives, elles sont beaucoup plus pratiques pour les logements vides (régime micro-foncier).