Comment acheter votre premier appartement ?

Vous avez décidé de franchir le pas et de devenir propriétaire ? La première acquisition immobilière reste un moment important de votre vie. Les offres peuvent être nombreuses, et il peut s’avérer difficile de réaliser un choix éclairé. Sachez d’ailleurs que dans un tel projet, les pièges ne manquent pas. Il semble primordial d’agir avec lucidité.

Comment réduire le risque de faire une mauvaise affaire et réussir l’achat de votre premier appartement ? En suivant les 8 conseils ci-dessous, vous mettrez tous les atouts de votre côté.

Déterminez votre budget

Lorsqu’il s’agit d’acheter votre premier appartement, il demeure primordial de déterminer votre budget. Voici les questions à vous poser :

• Est-ce que je dispose d’un apport personnel ?
• Quel est le montant de nos revenus ?
• Quel est le montant de mes charges mensuelles actuelles ?
• Pourrais-je supporter un montant de charge plus important ?

Notez que le prix de l’appartement n’est pas la seule dépense à prendre en compte. Vous devez également considérer les frais annexes (frais de notaire, frais de dossier pour la demande de prêt et le coût des éventuels travaux de rénovation). Ensuite, estimez la somme que vous pourrez emprunter et la durée de remboursement. 

Faites le point sur vos besoins

Après avoir évalué votre capacité de financement, il est maintenant temps de faire le point sur vos besoins. Définissez les différents critères auxquels doit répondre l’appartement recherché. Vous éviterez ainsi la visite des biens qui ne correspondent pas du tout à vos attentes. Pour cela, demandez-vous :

• Est-ce qu’il s’agit d’une acquisition pour une résidence principale ou un investissement locatif ?
• Quel est votre besoin de surface ?
• Quel est le nombre de chambres ?
• Préférez-vous un logement neuf ou ancien ?
• Quel étage ?
• Quelle orientation ?
• Avez-vous besoin d’une place de parking, d’une terrasse, d’un jardin ?

Attention ! Vous ne devez pas vous fier uniquement à vos besoins actuels. Il faut vous projeter autant que possible dans l’avenir en anticipant, par exemple, l’agrandissement de votre famille.

Par ailleurs, sachez qu’il peut s’avérer difficile, voire impossible, de trouver un bien qui répond à toutes vos exigences. Il convient donc de définir les critères primordiaux, et ceux sur lesquels il est possible de faire des concessions.

Prenez le temps de choisir l’emplacement

Acheter votre premier appartement et y déménager, c’est aussi bousculer vos habitudes et en adopter de nouvelles. Dans ce cas, l’emplacement de votre nouveau lieu de vie et son environnement restent décisifs. 

Selon la localisation de votre futur logement, vous pouvez vous exposer à des frais supplémentaires liés aux frais de transport en commun, à l’essence, si vous avez un véhicule, et à l’usure de celui-ci. C’est pourquoi il ne faut pas négliger la proximité avec votre lieu de travail ou avec les écoles de vos enfants.

L’emplacement est d’autant plus important si vous envisagez de revendre votre appartement ultérieurement. Dans ce cas, il s’avère judicieux de privilégier un secteur à fort potentiel. Votre bien immobilier prendra ainsi de la valeur. Ce qui vous permet de réaliser une plus-value immobilière.

Étudiez le marché immobilier

Un homme averti en vaut deux. Lors de votre premier achat immobilier, qu’il s’agisse d’un bien locatif ou d’une résidence principale, l’étude de marché reste une étape cruciale. Vous devez vous informer minutieusement sur l’actualité immobilière dans la zone qui vous intéresse. Renseignez-vous notamment sur :

• la fiscalité,
• les nouvelles réglementations,
• les aides disponibles,
• et les fluctuations des prix.

Cette étude de marché vous permet de vérifier la cohérence entre vos besoins et votre enveloppe budgétaire. À ce stade, vous pouvez être amené à revoir à la baisse ou à la hausse vos exigences. Cette étape peut également vous aider dans votre processus de prise de décision si vous hésitez encore entre deux ou plusieurs emplacements.

Préparez méticuleusement vos visites

La visite reste une étape déterminante lors de l’acquisition de votre premier appartement. Il faut l’organiser au mieux. Listez à l’avance toutes les questions que vous devez poser au vendeur. N’hésitez pas à en faire une fiche individuelle que vous compléterez au fur et à mesure des réponses.

Une fois sur place, vous devez considérer à la fois les aspects techniques et les aspects pratiques du bien. Inspectez minutieusement les murs, les fenêtres et le plafond. Vérifiez l’état de l’électricité, du chauffage et de l’isolation. Soyez surtout attentif aux nuisances sonores, olfactives ou visuelles. Pour cela, il est conseillé d’effectuer plusieurs visites à différentes heures de la journée.

Il semble également important de bien vous équiper afin de détecter ce que le vendeur pourrait chercher à vous cacher. Pensez à apporter, entre autres, un outil de mesure, une lampe de torche pour les zones sombres et un appareil photo. 

Ne vous précipitez pas sur le premier appartement visité. Faites jouer la concurrence et prenez le maximum d’informations avant de signer un compromis de vente. 

Lisez attentivement les diagnostics de l’appartement

Pour en savoir davantage sur les caractéristiques de votre futur logement, consultez attentivement le DDT (Dossier de diagnostic technique). Électricité, amiante, gaz, plomb, termites, etc., prenez le temps d’examiner les différents diagnostics immobiliers.

Le vendeur est tenu de vous remettre les diagnostics et documents suivants :

• le DPE (Diagnostic de performance énergétique),
• le CREP (Constat de risque d’exposition au plomb),
• le diagnostic bruit,
• le diagnostic amiante,
• le diagnostic termites,
• l’état de l’installation intérieure de l’électricité,
• l’état de l’installation intérieure du gaz,
• l’état des risques de pollutions,
• et le Carnet d’information du logement (CIL).

Le DDT vous permet de vous faire un avis pertinent sur la performance énergétique et climatique, et sur les qualités et les défauts de l’appartement. Dans ce cas, une éventuelle anomalie peut vous servir d’argument lors de la négociation du prix. 

Un diagnostic qui ressort avec une mauvaise lettre ne signifie pas nécessairement que le bien est une mauvaise affaire. En revanche, vous serez tenu de rénover l'appartement et notamment sur la partie indispensable, à savoir l'isolation des murs déperditifs, l'installation d'une VMC hygro B ou encore changer les fenêtres.

Évaluez votre capacité d’emprunt

L’achat immobilier étant un investissement d’envergure, la question de budget reste cruciale. Il convient d’évaluer méticuleusement votre capacité d’emprunt. Les mensualités de votre futur crédit ne doivent pas faire basculer votre équilibre financier. Pour cela, il convient de vous renseigner sur les conditions d’octroi du crédit immobilier. Il faut notamment respecter la règle de 33 % d’endettement (vos charges totales ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos recettes).

Déterminez la mensualité idéale en fonction de votre capacité d’endettement et de vos besoins. Elle ne doit pas être trop importante ni trop basse. La solution pour obtenir les meilleures conditions selon votre projet et votre profil, c’est de vous faire aider par un courtier en crédit immobilier, comme empruntis.com. Ce spécialiste vous accompagne pas à pas et négocie à votre place.

Essayez de vous constituer un apport personnel afin d’obtenir un prêt avec un taux d’intérêt avantageux. Cet apport doit couvrir au moins les frais d’achat de votre appartement (au moins 10 % du prix du logement convoité).

Ne négligez pas les solutions de financement complémentaires

Puisque vous achetez votre premier appartement, vous êtes alors primo-accédant. Ce statut vous permet d’accéder à des aides de l’État afin de financer l’acquisition de votre résidence principale. Ces prêts aidés peuvent ainsi vous donner accès à des conditions d’emprunt plus favorables. 

Le Prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un dispositif qui vous permet de bénéficier d’un prêt sans intérêt ni frais de dossier (pris en charge par l’État). Il peut financer jusqu’à 40 % du prix total de votre appartement. 

Le prêt action logement

Les entreprises de plus de 10 salariés ont l’obligation de verser une contribution financière à Action Logement afin d’aider les employés à se loger. Le prêt action logement est ainsi un prêt complémentaire à des taux avantageux pour les salariés.

La TVA à 5,5 %

Si vous décidez d’acheter un appartement neuf en zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) ou en zone QPV (Quartier prioritaire de la politique de la ville), votre TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) sera de 5,5 % au lieu de 20 %.