Villes étudiantes où investir : top 7 des villes à forts potentiels en 2024

Choisir les villes étudiantes où investir est la première étape qui garantira une rentabilité maximale de votre placement. En France, l'investissement locatif en résidence étudiante connaît aujourd'hui un succès fulgurent grâce à son marché dynamique et à sa demande croissante. Sur le classement mondial, le territoire français se trouve en 4ᵉ position et accueille chaque année des milliers d'étudiants venant des quatre coins du monde. À ce jour, plus de 2,5 millions de jeunes suivent leurs études dans le pays, parmi eux, 57% sont en quête de domicile.

Face à cette forte demande, le marché du logement représente une opportunité intéressante pour les investisseurs. De plus, le CROUS ne parvient pas à répondre la totalité de la demande sur lieu. En termes d'avantages fiscaux, ce secteur est marqué par des dispositifs favorables, notamment la LMNP et le Censi-Bouvard. Investir dans une Résidence étudiante reste à cela un projet d'une importance cruciale permettant de répondre à une demande locative très élevée, mais aussi de diversifier son portefeuille. 

Bien que ce projet soit des plus alléchants, il nécessite la mise en place d'une bonne stratégie. L'emplacement sera dans ce cas la pierre angulaire de votre investissement. Dans ce guide, nous vous fournissons une analyse détaillée des meilleures villes étudiantes en France afin de garantir votre investissement immobilier. Pour ce faire, nous examinerons les avantages et les inconvénients de chaque ville, en prenant en compte des critères comme le prix des logements, les rendements locatifs et la demande locative. En fin de compte, vous serez en mesure de faire un choix plus éclairé selon votre budget et vos attentes. 

Pourquoi est-il important de bien choisir la ville où investir ?

Les objectifs d'un investissement locatif en résidence étudiante sont bien évidemment de satisfaire les besoins de logements des étudiants, tout en obtenant une rentabilité élevée. Imaginez-vous investir dans une ville où la demande locative est très faible, cela concourra à coup sûr à votre perte. À cela, certains éléments ne doivent en aucun cas être négligés avant de conclure son investissement. Avant d'acquérir votre résidence étudiante, prenez en considération les éléments suivants :

• la demande locative : elle assure la rentabilité de l'investissement. Les villes ayant un forte concentration d'étudiants seront dans ce cas en tête de liste. Ainsi, vous évitez les longues périodes de vacance locative ;
• la rentabilité et prix de l'immobilier : ces critères varient d'une ville à une autre. Ces différentes peuvent aussi influencer la rentabilité brute de votre investissement. Prioriser les villes ayant un prix immobilier bas avec une demande locative forte peut offrir de meilleures perspectives de rendement locatif brut ;
• l'attractivité économique et académique : les villes abritant des universités de renom et de grandes écoles, qui offrent de nombreuses opportunités économiques, attirent plus les étudiants et les jeunes professionnels. Ce qui renforce la stabilité du marché locatif, favorisant la valorisation du bien sur le long terme ;
• la qualité des infrastructures : les infrastructures de qualité comportant des commerces et des équipements culturels sont des facteurs qui améliorent la qualité de vie de l'étudiant. 

Ces éléments sont des critères déterminants de l'attraction d'une ville pour les étudiants. Découvrons maintenant quelles sont les villes qui répondent les plus à ces attentes.  

Paris : La Ville Lumière

Les opportunités

La capitale française a su tenir ses promesses en termes de beauté, de développement et d'authenticité. Étant le premier centre économique du pays, elle est le bassin d'emploi le plus dynamique. Au monde entier, elle reste la destination universitaire de rêves grâce à son prestige académique et son attractivité en tout point. La ville parisienne dispose de plusieurs résidences étudiantes, répondant à une forte demande locative. En dépit des loyers élevés dans ce secteur, les investisseurs peuvent espérer un rendement locatif brut élevé, car la demande est en constante croissance depuis des années. Les quartiers où investir à Paris sont : Quartier Latin, Saint-Germain-des-Prés, Le Marais, Montparnasse, Jussieu et Cité Universitaire. Le taux de rentabilité brute moyenne à Paris est de 5,2%. L'acquisition d'une résidence services à Paris permet de profiter des avantages fiscaux du statut LMNP, d'une réduction d'impôt et du Censi-Bouvard.

Les études

Paris compte plus de 340 000 étudiants, attirés par son cadre idyllique et ses universités de renom tels que Sorbonne Université, Université Paris-Diderot, Université Paris-Descartes, Science Po Paris, École Normale Supérieure, HEC Paris, etc. Ces institutions attirent des milliers d'étudiants chaque année, renforçant la demande de logements dans la capitale.

Les infrastructures

Paris possède les meilleures qualités d'infrastructures, améliorant la qualité de vie des habitants. Le secteur offre une meilleure facilité de déplacement grâce à ses transports en commun denses. La cité dispose de nombreux hôpitaux et de cliniques assurant la santé des résidents. Enfin, la diversité de ses infrastructures sportives et culturelles en font une destination privilégiée pour une population majoritairement jeune. 

Les logements

Paris a été pensée pour accueillir une population très élargie. Dans ce milieu, les options de logement sont diversifiées, allant des appartements traditionnels aux résidences étudiantes. Outre les résidences étudiantes gérées par le CROUS, des options privées sont également proposées par des plateformes comme Immojeune. On y trouve aussi des appartements, disponibles à l'achat ou à la location.

Les risques

Choisir cette capitale aux mille joyaux reste cependant risqué. En 2023, le loyer moyen d'un studio pour étudiant y était de 910 euros par mois, le prix moyen par mètre carré dépasse souvent 10 000 euros, ce qui rend l'investissement initial plus coûteux. De plus, face à une demande élevée, la concurrence entre investisseur s'est montrée de plus en plus rude, augmentant les possibilités de vacance locative. Mais bien sûr, faire l'achat d'une résidence de qualité, des meubles modernes et proposer des services de qualité feront toute la différence. 

Lille : La Capitale des Flandres

Les opportunités 

La région lilloise a su garder son âme festive et son ambiance chaleureuse, faisant d'elle une destination de choix pour la population jeune. Située près de la Belgique, elle attire plus de 114 223 étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur. Cette attraction résulte aussi de sa position stratégique. Avec un loyer moyen de 460 euros par mois, elle assure un bon équilibre entre coût et rentabilité. À cela, les investisseurs peuvent obtenir une rentabilité brute attrayante. 

Les infrastructures

Lille bénéficie d'une infrastructure très développée constituée :

• de nombreux transports en commun comprenant les métros, les tramways, les bus, ce qui facilite le déplacement des étudiants dans toute la ville ;
• des établissements de renom offrant une large gamme de formations (Université de Lille, Université Catholique de Lille, Écoles de Commerce et d'ingénieurs,...);
• un réseau de santé développé avec plusieurs hôpitaux tels que le Centre Hospitalier Régional Universiatire (CHRU) qui fait partie des plus grands centres hospitaliers de France. 

Les risques

Certaines périodes de l'année peuvent connaître un taux de vacance locative plus élevé à Lille. Par ailleurs, le prix de l'immobilier dans cette ville s'élève à 3 400 € par mètre carré. Avec un marché fluctuant, il faut être vigilant et suivre régulièrement l'évolution du marché.

Bordeaux : Le Port de la Lune

Les opportunités

La ville bordelaise est réputée pour sa qualité de vie et son attractivité culturelle. Ville universitaire , elle compte aujourd'hui plus de 100 000 étudiants. Le marché locatif y est en plein essor grâce à ses universités diversifiées. Le loyer d'un studio dans le secteur est de 520 euros par mois, le prix de l'immobilier s'élève à 4 500 €/m2. Les opportunités d'investissement offrent une rentabilité brute de 5,6%. Les avantages fiscaux offerts dans le lieu sont issus du statut LMNP, de la réduction d'impôt et du Censi-Bouvard. 

Les infrastructures

Bordeaux dispose de bâtiments modernes bien équipés permettant aux étudiants de vivre dans les meilleures conditions possibles. Étant bien desservie par les transports en commun, Bordeaux est reliée à la capitale à seulement 2 heures de train. Elle dispose aussi d'un tramway, un mode de transport très utilisé dans le lieu. De plus, les lignes de bus y sont très variées, favorisant les déplacements de l'étudiant à son université ainsi qu'au marché. 

Les études

Bordeaux accueille plusieurs universités spécialisées dans les domaines technologiques, ingénierie, politique, mais aussi des écoles de commerce, d'hôtellerie et d'art. La ville renferme de nombreuses bibliothèques et des centres d'études, faisant d'elle une destination privilégiée par les étudiants.

La gastronomie

À Bordeaux, les papilles vont voyager à travers les spécialités gastronomiques de la ville. Au fur et à mesure de leur séjour, les étudiants vont découvrir de nouveaux plats, rendant leur séjour encore plus intéressant. 

Les risques

Ces dernières années, Bordeaux connaît une forte augmentation des prix immobiliers, présentant des risques significatifs pour les investisseurs.

Brest : La cité du Ponant

Les avantages

Brest se distingue par ses prix immobiliers relativement bas, avec un prix moyen de 2 000 €/m2. Avec une population étudiante atteignant 26 000, la métropole rencontre une demande de logements étudiants constante. La tension locative est moins prononcée que dans les autres départements. À Brest, le loyer moyen d'un studio est de 370 €/mois, bénéficiant d'une rentabilité brute satisfaisante de 7,4%. Investir à Brest vous permet aussi de profiter d'avantages fiscaux comme la LMNP. 

La vie étudiante

Ici, la proximité des services et des équipements es le maître-mot. Accueillir les étudiants dans les meilleures condition fait partie des motivations de la cité brestoise. En Bretonne, elle se positionne en 2ᵉ place en tant que ville universitaire. À Bordeaux, il est tout à fait possible de pratiquer ses activités à côté des cours, de s'oxygéner et de se cultiver.

Les risques

Le marché immobilier à Brest est moins dynamique que dans les autres grandes villes. Les logements étudiants y sont occupés pendants les périodes de vacances, ce qui augment les risques de vacance locative en été.

Toulouse : La Ville Rose

Les opportunités

Ville dynamique et pôle universitaire majeur, Toulouse attire de nombreux étudiants venant de la région Midi-Pyrénées, mais aussi des autres régions françaises et de l'étranger. À Toulouse, le loyer moyen d'un studio est de 480 € par mois, avec un prix immobilier de 3 800 €/m2. Elle se distingue par son accès facile au logement. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d'une rentabilité brute de 6,1%.

Les aides au logement

Toulouse rend l'accès au logement plus facile grâce aux nombreux dispositifs mis en place pour les étudiants :

• l'APL ou Aide Personnalisée au Logement permet d'alléger les loyers ;
• l'ALS ou Allocation de Logement à caractère Social permet de réduire le loyer si vous louez un logement autre que la résidence universitaire.

Le climat

Le climat est un critère qui attire de nombreux étudiants vers Toulouse. Sur la place, les étés sont chauds et les hivers doux, offrant un climat tempéré tout au long de l'année. De plus, la qualité de l'air y est plus élevée, ce qui fait d'elle une ville où il fait bon vivre. 

Les risques

Le marché des résidences étudiantes à Toulouse est particulièrement concurrentiel, marqué par plusieurs options de logements. Cela peut exercer une pression sur les prix des loyers et augmenter la durée de vacance locative.

Rouen : La Ville au Cent clochers

La rentabilité

La capitale normande est une ville animée qui permet aux étudiants de se loger aisément. Nichée à proximité de Paris, elle offre un prix immobilier de 2 800 € /m2 et un loyer moyen de 420 €/mois. Cette région bénéficie d'une tension locative modérée et d'une rentabilité brute de 6,5%. Acquérir un logement étudiant dans le secteur permet de profiter des avantages fiscaux du statut LMNP, de la réduction d'impôt et du Censi-Bouvard. 

Les formations

Ce ne sont pas les établissements de formation qui manquent à Rouen. Parmi eux se situe l'université de Rouen Normandie, NEOMA Business School o l'INSA Rouen Normandie. Ces universités contribuent grandement à l'attractivité de Rouen en tant que ville universitaire. Ce qui augmente davantage la demande locative dans le secteur. 

Les risques

L'attractivité de Rouen est moindre par rapport à d'autres grandes villes étudiantes, et le marché locatif est moins dynamique. Avec un nombre élevé d'établissements d'enseignement supérieur de renom dans la ville, une forte concurrence sur la recherche et le type de logements s'installe. Cela peut réduire votre capacité à louer un bien à un prix attractif.

Lyon : La Ville des Lumières

Les opportunités

Pôle académique, la région lyonnaise représente une opportunité intéressante sur l'investissement de résidence étudiante. Selon les données de l'Insee, Lyon compte plus de 165 000 étudiants. Cette population est concentrée dans les grandes métropoles de la région Auvergne-Rhône-Alpes. Aujourd'hui, cette ville se trouve en tête de classement comme pôle universitaire. Ainsi, elle présente un prix moyen de l'immobilier de 5 200 €/m2. Son loyer moyen est de 630 €/mois pour un studio. Avec une forte demande de logements, le secteur dispose d'une rentabilité brute de 5,8%. 

Les infrastructures

Lyon dispose d'infrastructures de qualités supérieures. À commencer par ses transports en commun, la ville est desservie par un réseau bien développé, comprenant les métros, les tramways et les bus. Avec sa gare ferroviaire, elle facilite les liaisons avers Paris, Marseille, et les autres villes françaises.

Les universités et écoles de renom

Lyon abrite plusieurs établissements d'enseignement supérieur de renom, attirant un grand nombre d'étudiants chaque année. Parmi les plus prestigieux, on peut citer : l'Université Claude Bernard Lyon 1, l'EM Lyon Business School et l'INSA Lyon (Institut National des Sciences Appliquées).

Les commodités

En termes de commodités, tout est à portée de main à Lyon. Les cultures et loisirs, les restaurations et commerces permettent aux étudiants de profiter pleinement de leurs années d'études.

Les risques

Bien que la ville lyonnaise connaisse une forte demande de logements, la concurrence entre investisseur y est importante. De plus, les immobiliers affichent un prix élevé, pouvant être frein pour les petits budgets.

Qu'en est-il de la Loi Pinel ?

L'un des principaux avantages d'investir dans les résidences étudiantes est la Loi Pinel qui est un dispositif fiscal très attractif. Mise en place pour encourager la construction de logements neufs dans des zones à fort potentiel, la Loi Pinel permet une réduction d'impôt significative sur le revenu selon la durée de mise en location de l'immobilier. Dans un logement éligible, le propriétaire peut obtenir une réduction d'impôt de 12%, 18%, ou 21% de la somme de son investissement. Ce dispositif reste plus intéressant pour les investissements effectués dans les villes où la demande locative est croissante et soutenue. La Loi Pinel, en plus de soutenir l'offre de logements, offre une sécurité financière aux investisseurs grâce à ses avantages fiscaux notables.

En somme, il est important de bien choisir les villes où investir, car elles joueront un rôle majeur dans la rentabilité de votre placement. Pour assurer un rendement optimal, il est recommandé de vous faire accompagner par un gestionnaire locatif qui prendra en main toute la tenue de votre bien. Avant de choisir la ville, vous pouvez prendre en compte les critères cités ci-dessus en analysant minutieusement les avantages et les risques, mais aussi votre budget. Enfin, chaque ville a ses propres avantages et ses inconvénients. Il est de ce fait crucial de connaître les réglementations locales sur les loyers et les avantages fiscaux disponibles, en considérant la demande locatif de chaque secteur.