Investir dans une résidence étudiante à Nantes : marché dynamique, placement rentable

Investir dans une résidence étudiante à Nantes fait partie des placements les plus rentables en 2024. Selon le magazine l'Étudiant, elle est la 6ᵉ ville étudiante de France. Réputée pour son cadre de vie et son dynamisme économique, elle est une destination privilégiée pour des milliers de jeunes en quête d'une meilleure qualité d'enseignement.

Capitale historique de la région des Pays de La Loire, ses facultés attirent de plus en plus de jeunes venant des quatre coins du monde. Pour cause, l'offre des formations y est variée, garantissant un avenir prometteur. De plus, la vie universitaire y est extrêmement animée, ce qui en fait l'une des villes de prédilection pour de nombreux étudiants. 

Ces nombreux critères représentent également des atouts non négligeables pour les investisseurs immobiliers, en particulièrement ceux qui sont intéressés par les résidences étudiantes. Si vous souhaitez réaliser un projet locatif rentable en France, nous vous dévoilons tous les éléments qui font de Nantes un projet idéal. Pour mieux vous éclairer, nous mettrons en avant les avantages fiscaux, les quartiers où investir et les rendements espérés en nous appuyant sur des données chiffrées.

Nantes, une ville qui séduit les étudiants

Un cadre de vie exceptionnel

Nantes offre un cadre de vie exceptionnel, combinant dynamisme et tranquillité. Traversée par la Loire et ses nombreuses rivières comme la rivière de l'Erdre et la Sèvre Nantaise, la ville séduit les étudiants grâce à ses espaces verts. On y trouve de nombreux parcs qui offrent de véritables havres de paix au centre de la ville.

Pour faciliter les déplacements, la ville nantaise dispose d'un réseau de tramway et d'un bus performant. Ces derniers facilitent l'accès au campus et aux nombreuses universités disséminés dans toute la ville. 

Une croissance démographique étudiante remarquable

Nantes se positionne aujourd'hui en 6ᵉ place en tant que ville étudiante de France. Avec une population estudiantine de plus de 65 000 étudiants selon les dernières données de l'Insee, elle se distingue par ses nombreuses universités et ses écoles de renom.

Depuis des années, la population étudiante nantaise est en croissance continue, avec une augmentation d'environ 2 % par an. Les étudiants favorisent cette ville pour bénéficier d'un large choix de formations, mais aussi pour s'intégrer au sein de son environnement qualitatif.

Les universités et les écoles de renom

Nantes n'a rien à envier aux autres villes universitaires de France. En effet, la présence de ses nombreuses universités et de ses grandes écoles attirent un grand nombre d'étudiants français et étrangers. Parmi eux, on peut citer :

• Université de Nantes : elle accueille environ 38 000 étudiants et se classe en top 15 des meilleures universités de France. Elle est appréciée par sa large gamme de formations, dont les sciences humaines, les sciences ingénieurs et encore d'autres ;
• École Centrale de Nantes : spécialisée en ingénierie, cette école accueille plus de 2 000 étudiants par an. Son excellence académique et ses nombreux partenariats internationaux en font un choix de premier plan pour les étudiants en ingénierie ;
• Audencia Business School : elle est classée parmi les meilleures écoles de commerce d'Europe et accueille plus de 6 000 étudiants chaque année. Elle est reconnue pour ses programmes de managements et de finance.

La concentration de ces établissements prestigieux renforce la demande de logements étudiants dans la ville, rendant l'investissement dans une résidence étudiante à Nantes particulièrement intéressant.

Les résidences services à Nantes

Lorsqu'on est étudiant étranger et que l'on débarque dans une nouvelle ville pour ses études, il est préférable de se loger près du campus et de son université. En choisissant un secteur prisé par d'autres étudiants, on rencontre d'autres personnes de notre âge, et qui partagent les mêmes ambitions. Dans ce cas, les résidences services sont les logements les plus adaptés. 

Une résidence services est un ensemble de programmes immobiliers, pour la plupart neufs, permettant aux étudiants de s'installer immédiatement. Outre les meubles et les équipements présents dans chaque logement, cette dernière propose des prestations de services qui sont spécifiquement conçues pour le confort des étudiants. Voici un aperçu des types de logements que l'on peut trouver dans ces résidences, ainsi que les loyers moyens associés :

Les studios

Le studio est le type de logement le plus courant qu'on trouve dans les résidences étudiantes. Il s'agit en outre d'un appartement composé d'une pièce unique comprenant une kitchenette et une salle de bain privative.

Ce logement est particulièrement apprécié par les étudiants en quête d'un espace privé et d'une structure qui propose des services communs. Dans la commune Nantaise, le loyer moyen d'un studio qui se trouve dans une résidence étudiante se situe entre 450 € et 600 €/mois. Les loyers sont fixés en fonction de l'emplacement et des services proposés par la résidence (source : Meilleurs Agents).

L'appartement T1 Bis et l'appartement T2

Un appartement de type T1 Bis comprend une pièce principale, l'espace nuit est séparé de celui-ci. Un appartement T2, quant à lui, est composé de deux pièces, dont une chambre et un salon. Ces deux types d'appartements sont généralement proposés dans des résidences étudiantes et sont appréciés pour le confort qu'ils procurent aux locataires.

De plus, ils sont idéals pour une colocation, un moyen permettant de partager les loyers en ayant un espace de vie plus élargi. Ces appartements peuvent aussi être choisis par les étudiants en couple.

Les loyers d'un T1 Bis à Nantes oscillent entre 500 € à 700 €/mois, tandis que ceux d'un T2 peut atteindre 700 € à 900 €/mois (source : Meilleurs Agents).

Les chambres en colocation

Certaines résidences étudiantes proposent également des chambres en colocation. Cette formule est particulièrement appréciée par les étudiants, car elle permet de bénéficier d'un grand espace, de partager les frais et les loyers. La colocation peut se faire dans des grands appartements T3 ou T4, c'est-à-dire qui disposent de plusieurs pièces et de chambres individuelles. C'est une option économique qui favorise l'interaction sociale.

Pour louer une chambre en colocation dans une résidence étudiante à Nantes, il faut prévoir environ 300 € à 450 €/mois.

En bref, les résidences services étudiantes offrent un ensemble de services inclus dans le loyer. Les étudiants peuvent avoir droit au ménage, à la connexion Internet, aux espaces communs comme les salles de sports et les espaces coworking. Les services proposés dans ces hébergements sont conçus pour faciliter le quotidien des étudiants en leur offrant un confort optimal. Une résidence services étudiante qui propose des services complets peut se louer jusqu'à 800 euros/mois à Nantes.

Les avantages d'investir dans une résidence étudiante à Nantes

Une demande locative en constante augmentation

La forte concentration d'étudiants à Nantes crée une demande locative soutenue pour les logements adaptés, en particulier dans les résidences étudiantes. Le prix au mètre carré pour l'achat d'un bien ancien à Nantes est de 4 200 €/m2 en 2024, un prix qui varie d'un quartier à un autre. 

Il faut noter que l'offre de logements proposée par les résidences publiques à Nantes ne peut pas satisfaire la demande. Pour répondre à cette demande, faire l'achat d'une résidence étudiante garantit un taux de remplissage très élevé.

Un marché immobilier dynamique

Le marché immobilier à Nantes est en pleine expansion, avec une augmentation des prix de 7 % au cours des cinq dernières années, selon les données de Meilleurs Agents.

Le rendement locatif brut pour un investissement dans une résidence étudiante se situe généralement entre 3,5 % et 5 %, en fonction de l’emplacement et du type de bien. Ce tableau donne un aperçu des prix et des rendements espérés dans les quartiers étudiants à Nantes :

Les avantages fiscaux pour les investisseurs

L'investissement dans une résidence étudiante à Nantes offre plusieurs avantages fiscaux qui peuvent maximiser la rentabilité de votre projet immobilier.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement attractif pour les investisseurs dans les résidences services étudiantes. Ce statut permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux en amortissant la valeur du bien immobilier et en déduisant certaines charges des revenus locatifs.

• Les avantages : le LMNP permet de réduire considérablement l'impôt sur les revenus locatifs grâce à l'amortissement du bien et la déduction des charges. Pour les revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an, ou 50 % des revenus globaux de la location, ces derniers sont soumis à une imposition avantageuse.
• Les conditions : pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bien doit être loué meublé et dispose des équipements minimums (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.). Ce dernier doit aussi respecter les plafonds fixés par la législation.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est un autre dispositif fiscal avantageux pour les investisseurs dans les résidences étudiantes. Elle offre une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient du bien, répartie sur neuf ans. Ce dispositif s'applique aux investissements réalisés dans des résidences avec services (étudiantes, EHPAD, etc.).

• Les avantages : en plus de la réduction d'impôt, les investisseurs bénéficient également du statut LMNP, ce qui permet de récupérer la TVA sur l'acquisition du bien (20 %). Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les investissements dans des résidences étudiantes à Nantes, où la demande est forte.
• Les conditions : pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard, l'investisseur doit s'engager à louer le bien pour une durée minimum de neuf ans et s'assurer que la résidence offre trois des quatre services para-hôtelier, notamment l'accueil, le service de petit déjeuner, la laverie et le ménage.

La loi Pinel

Bien que la loi Pinel soit principalement destinée à l'investissement dans des logements neufs destinés à la location, elle peut aussi s'appliquer à certaines résidences étudiantes sous certaines conditions. Cette loi permet de bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans).

• Les avantages : la réduction d'impôt peut atteindre 21 % du prix du bien pour un engagement de 12 ans. Ce dispositif est particulièrement attractif pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier.
• Les conditions : le bien doit être situé dans une zone éligible et respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires. Le propriétaire doit s'engager à louer le bien pendant au moins six ans.

Voici un tableau comparatif des différents dispositifs fiscaux, mettant en valeur leurs avantages principaux :

Les risques à prendre en compte

Comme pour tout investissement immobilier, investir dans une résidence étudiante comporte certains risques qu'il est essentiel d'évaluer.

Volatilité du marché immobilier

Les prix de l'immobilier peuvent fluctuer en fonction des conditions économiques. Bien que Nantes bénéficie d'un marché dynamique, il est important de garder à l'esprit que les prix peuvent varier en fonction de facteurs économiques locaux ou nationaux.

Risque de vacance locative

Malgré une demande locative soutenue, il existe toujours un risque de vacance locative. Un mauvais choix d'emplacement et une gestion inappropriée peuvent favoriser les risques de vacance locative. De plus, si le logement n'est pas loué pendant une longue période, cela peut impacter la rentabilité de l'investissement.

La gestion locative

La gestion d'une résidence étudiante peut être complexe, impliquant des contrats de bail courts et une rotation fréquente des locataires. Pour garantir le bon fonctionnement de la location, c'est-à-dire la recherche de locataires, la perception des loyers et l'entretien du bien, il est fortement recommandé de confier à la gestion locative à une société spécialisée.

Les meilleurs quartiers pour investir à Nantes

Le choix du quartier est un élément crucial pour maximiser la rentabilité de votre investissement dans une résidence étudiante à Nantes. Voici quelques quartiers particulièrement intéressants pour les investisseurs.

Centre-ville

Le centre-ville de Nantes est l'un des quartiers les plus prisés pour l'investissement immobilier. Sa proximité immédiate avec les transports en commun et les principales universités en fait un choix idéal pour un investissement dans une résidence étudiante. Le prix moyen au m2 est de 5 000 €/m2, ce qui offre un taux de rendement locatif brut avoisinant 3,5 % à 4 %.

Île de Nantes

L'île de Nantes est un quartier en pleine transformation, avec de nombreux projets de développement en cours. C'est un secteur particulièrement dynamique, offrant des rendements intéressants et un potentiel de plus-value important. Le prix d'achat d'une résidence étudiante à l’île de Nantes est de 4 500 €/m2, offrant un taux de rendement locatif but de 4 % à 4,5 %.

Quartier étudiant Talensac

Le quartier Talensac est très prisé des étudiants en raison de sa proximité avec les universités et les transports en commun. C'est un quartier animé qui offre un excellent potentiel pour les investisseurs dans les résidences étudiantes. Le prix moyen est de 4 000 €/m2, avec un rendement locatif brut de 4,5 % à 5 %.

Quartier Zola

Le quartier Zola est un quartier résidentiel en pleine expansion, offrant un bon compromis entre prix au mètre carré et rentabilité locative. Il est bien desservi par les transports en commun et bénéficie d'une demande locative croissante. Il propose un prix plus abordable par rapport aux autres quartiers, concrètement 3 800 €/m2 et un rendement locatif avoisinant les 4% à 4,5%.

Conseils pour réussir son investissement

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement dans une résidence étudiante à Nantes, il est essentiel de suivre quelques conseils pratiques.

Choisir le bon emplacement

L'emplacement est un facteur clé dans la réussite d'un investissement immobilier. Il est de ce fait essentiel de choisir les quartiers proches des universités, des campus, des transports en communs et des autres commodités, garantissant une meilleure qualité de vie.

Bien estimer les coûts

Avant de vous lancer, il est crucial d'estimer avec précision les coûts associés à votre investissement. N'oubliez pas de prendre en compte les frais de gestion, d’entretien, les éventuelles périodes de vacance locative, et les charges de copropriété.

Opter pour une gestion locative externalisée

La gestion d'une résidence étudiante peut être chronophage. En externalisant la gestion locative à une société spécialisée, vous pouvez réduire les risques de vacance locative et maximiser votre taux de remplissage.

Vérifier les dispositifs fiscaux

Assurez-vous que votre investissement est éligible aux dispositifs fiscaux avantageux comme le LMNP, la loi Censi-Bouvard ou la loi Pinel. Ces dispositifs peuvent considérablement améliorer la rentabilité de votre projet.

Faut-il investir dans une résidence étudiante à Nantes ?

Pour conclure, investir dans une résidence étudiante à Nantes représente une stratégie d'investissement immobilier particulièrement attrayante. La forte demande locative étudiante, soutenue par une croissance démographique constante, ainsi que les avantages fiscaux disponibles, offrent des perspectives de rendement intéressantes.

Cependant, comme pour tout investissement, chaque élément ne doit pas être pris à la légère. Il est essentiel de bien choisir l'emplacement, de prendre en compte les risques et de bien s'informer sur les dispositifs fiscaux pour maximiser la rentabilité. Nantes, avec son dynamisme économique et académique, constitue un choix judicieux pour tout investisseur souhaitant se lancer dans l'immobilier locatif, en particulier dans les résidences étudiantes.