Investir dans une résidence étudiante Paris : un placement gagnant en 2024

Investir dans une résidence étudiante Paris est aujourd'hui l'une des plus grandes opportunités en termes de placement d'argent. Paris, la ville lumière a su tenir ses promesses en tout point : beauté, authenticité, praticité, tout est à portée de main. Pour de nombreux étudiants internationaux, elle demeure une destination de rêves. Selon les données de l'INSEE, la Capitale compte aujourd'hui plus de 2,1 millions d'habitants, parmi eux, on retrouve environ 330 000 étudiants. Ainsi, la recherche de logements dans cette cité prestigieuse devient de plus en plus difficile, soit le marché est saturé, soit les logements disponibles sont mal situés. 

Pour répondre aux exigences et aux attentes des étudiants, l'investissement dans une résidence étudiante à Paris est l'un des projets les plus prometteurs en 2024. Cette destination attire les investisseurs en quête de placements sûrs et rentables. De plus, la capitale française est reconnue pour ses nombreuses universités de prestige et grandes écoles, qui séduisent les étudiants à travers le monde. Cette immense augmentation crée une forte demande de logements étudiants. Dans cet article, découvrez pourquoi Paris est un bon choix, les étapes à suivre pour effectuer l'investissement et les conseils pratiques en s'appuyant sur des données statistiques vérifiées.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

Faire un investissement dans une résidence étudiante permet d'obtenir des revenus passifs, notamment dans un secteur où le marché immobilier est en pleine effervescence comme en France. Avec ses millions d'étudiants, la recherche de logements y est une étape très importante.

En plus de diversifier votre portefeuille, c'est un investissement de long terme qui garantira votre retraite. Cependant, avant de vous lancer, il est nécessaire de bien comprendre le marché des villes où investir. De plus, certaines spécificités de la demande locative sont à prendre en compte, à savoir l'emplacement (est-ce que la résidence est en pleine ville ou se trouve-t-elle à proximité des universités) ; la qualité des services proposés et le loyer moyen.

Pour rappel, une résidence de services est un logement qui répond à toutes les exigences tant sur la conception de l'immobilier que sur les services proposés. Dès lors, investir dans des résidences étudiantes est une idée fructueuse en raison de leurs nombreux avantages qui intéressent particulièrement les jeunes actifs et les étudiants.

Par ailleurs, ce type de placement bénéficie d'une fiscalité avantageuse grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permettant la récupération de la TVA sur le prix immobilier et mobilier et d'amortir celui-ci.

Pourquoi Paris est une destination idéale pour un investissement locatif ?

Le marché immobilier parisien est actuellement sous pression. Avec le nombre d'étudiants qui est en constante croissance, la recherche devient de plus en plus difficile. Si le logement n'est pas trop petit, son loyer est inaccessible. D'autre part, les logements proposés par le CROUS ne sont plus suffisants pour satisfaire la demande.

Selon les données, le CROUS de Paris dispose de 7 500 logements destinés aux étudiants. La demande, quant à elle, dépasse largement cette offre et atteint plus de 60 000 recherches non satisfaites chaque année. Ces chiffres mettent en évidence que nous assistons à une pénurie de logements étudiants. Pourquoi Paris est un excellent choix pour un investissement de résidences étudiantes ?

Une ville attractive pour les étudiants

La métropole se trouve en 3ᵉ position sur le classement mondial des destinations préférées des étudiants internationaux. Son secret : la qualité de ses universités ! Selon les données de l'Insee, la région Île-de-France comptait environ 650 000 étudiants en 2020, avec une majeure partie installée à Paris. Cette concentration d'établissements d'enseignement supérieur et la renommée académique de la ville grandissent la demande de logements étudiants.

La ville Lumière se distingue aussi par son rayonnement pour les étudiants francophones. De plus, les perspectives de carrière y sont prometteuses grâce aux grands sièges de grands groupes installés dans la ville. Citée la plus visitée au monde, Paris est sans conteste une destination propice à un investissement en logement étudiant.

Un investissement rentable et sécurisé

Investir dans une résidence étudiante à Paris est un projet prometteur grâce à ses nombreux avantages :

• rentabilité élevée : elle varie selon de divers facteurs, à savoir l'emplacement, le type de résidence et la gestion locative. Il faut noter que les loyers de logements étudiants à Paris font partie des plus élevés de France. Selon le site des Meilleurs agents, le loyer moyen d'un studio dans le secteur est de 900 euros par mois. Nous pouvons donc estimer des rendements bruts moyens entre 3% à 5% et des rendements net après impôts de 2% à 4% ;
• la sécurité : grâce à ses universités de renom et sa qualité de vie incomparable, Paris attire un nombre croissant d'étudiants qui sont en quête de logements. Tout au long de l'année, la demande de logements y est constante, ce qui réduit les risques de vacance locative et permet une rentabilité soutenue ;
• les avantages fiscaux : le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le dispositif Censi-Bouvard offrent des avantages fiscaux attractifs. Concrètement, c'est un excellent moyen de réduire ses impôts.

Quels sont les avantages fiscaux d'un placement en résidence étudiante à Paris ?

Se projeter dans un investissement dans une résidence étudiante est une opportunité permettant de réduire ses impôts. En effet, cet investissement vous donne la possibilité de profiter des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard et du statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Grâce à cet achat, vous pouvez obtenir une rentabilité amplement intéressante. Quels sont ses avantages ?

Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP permet aux investisseurs de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. Il permet l'amortissement du bien sur une durée de 20 à 30 ans, ce qui offre une réduction considérable de l'assiette fiscale. Il entre également en jeu dans la déduction des charges liées à l'acquisition et à la gestion du bien. Il s'agit ici des frais de notaire, des intérêts d'emprunt et des charges de copropriété qui sont déductibles des revenus.

Dans ce statut, deux choix s'offrent à vous : le régime micro-BIC ou le régime réel :

• le régime micro-BIC s'applique lorsque vos recettes sont inférieures à 72 600 €. Dans ce concept, vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur vos revenus, c'est-à-dire que les 50% restants sont imposés. Il faut cependant noter que ce régime s'applique à condition que vos charges soient inférieures au seuil de 50% ;
• le régime réel : celui-ci s'adresse aux recettes de plus de 70 000 €. Ici, l'ensemble des recettes peuvent être déduites, par exemple, les taxes, les frais de travaux, les frais de gestion, les intérêts d'emprunts, etc. 

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d'impôt de 11% du prix de revient, répartie sur 9 ans. Pour en bénéficier, le bien doit être situé dans une résidence services (résidence étudiante, résidence senior, etc.) et doit être mis en location meublée. Ce dispositif est particulièrement attractif pour les investisseurs qui souhaitent réduire leurs impôts en optant pour un secteur à forte demande. 

Cette réduction est applicable dans la limite de 300 000 € HT, ce qui permet une réduction maximum de 33 000 € compte tenu de la période donnée ( 9 ans). Par exemple, si vous avez effectué l'achat d'un logement neuf de 150 000 € HT, le montant de la réduction d'impôt sera 200 000 x 11 % = 22 000 € pour les 9 ans, ce qui donne 2 444 € par an. Nous pouvons voir ainsi que la réduction d'impôt obtenue est bien significative. Grâce à cela, vous aurez la possibilité de récupérer l'intégralité de la TVA sur le prix d'achat en seulement 6 mois à compter de la livraison du bien. 

La loi Pinel

La loi Pinel peut s'appliquer à l'investissement en résidence étudiant dans certains cas, notamment s'il s'agit d'un bien neuf et qui est situé dans une zone éligible. Ses avantages sont nombreux :

• la réduction d'impôts : elle peut aller jusqu'à 21 % du montant de l'investissement, répartie sur 12 ans ;
• la flexibilité de la location : le bien peut être loué à des ascendants ou descendants avec réduction d'impôt ;
• l'encouragement à l'investissement : la loi Pinel pousse l'achat de biens neufs, spécifiquement en résidence étudiante, qui sont situés dans des zones à forte demande locative. Elle contribue ainsi la satisfaction des besoins en logements étudiants. 

Par exemple, un investisseur décide d'acheter un studio neuf au sein d'une résidence étudiante à Prix pour le prix de 150 000 €. En mettant ce bien à la location pendant 12 ans, il obtient une réduction d'impôt de 31 500 €, soit 2 625 € par an. En plus des avantages fiscaux, il perçoit des revenus locatifs réguliers grâce à un taux d'occupation élevé dans la capitale.

Analyse du marché immobilier étudiant à Paris

La ville parisienne dispose d'un marché immobilier étudiant très dynamique et compétitif. La demande y est tellement forte que l'offre ne parvient pas à y répondre. Les prix des loyers sont élevés, notamment dans les quartiers proches des universités, des commodités comme le centre commercial, le transport, etc. Cependant, cette forte demande, associée aux avantages fiscaux, rend l'investissement à Paris potentiellement rentable.

Nombre d'habitants et d'étudiants

Paris compte environ 2,1 millions d'habitants selon l'Insee. Une grande partie est constituée d'étudiants, ce qui attire de plus en plus d'investisseurs en résidence étudiante. Ces étudiants sont répartis dans tous les quartiers de Paris, cependant, les zones comportant des universités et des grandes écoles sont plus peuplées.

Prix des logements et loyers

Paris affiche des prix de logements et des locations plus élevés par rapport aux autres villes en France. Selon le site des Meilleurs agents, le prix moyen au mètre carré pour un appartement est d'approximativement 10 000 euros. Le loyer moyen d'un studio est de 900 euros/mois, à noter que ce loyer est fixé selon la localisation et les services offerts par la résidence.

Rendement espéré

Pour un investissement dans une résidence étudiante à Paris, on peut espérer un rendement entre 3 % et 5 %, ce qui varie toujours selon le quartier, le type de bien et la gestion locative. Comparé aux autres types d'investissements immobiliers locatifs, ce rendement est particulièrement attractif. Cela est possible grâce à la forte demande locative que bénéficie le secteur, mais aussi aux avantages fiscaux relatifs au statut LMNP et au dispositif Censi-Bouvard.

Tableau comparatif des rendements par quartier

Quels sont les quartiers pour investir dans une résidence étudiante à Paris ?

Le Quartier Latin (5ᵉ arrondissement)

Le Quartier Latin est celui qui détient le plus de facultés et d'écoles supérieures proposant des formations variées. C'est là qu'a été construite la fameuse Université de Sorbonne, mais on y trouve aussi le Panthéon-Assas, considéré comme l'une des meilleures universités de Droit en France. Il est à cela l'un des quartiers les plus prisés par les étudiants. 

En effet, le nombre d'étudiants est toujours resté élevé et en croissante évolution depuis des années. Actuellement, de nombreux bars et clubs y sont disponibles pour offrir une meilleure ambiance aux jeunes. Les prix des logements y sont élevés, cependant, la demande locative reste forte.

Le Marais (4ᵉ arrondissement)

Le Marais est connu comme un quartier branché dans le 4ᵉ arrondissement de Paris. Il attire un grand nombre d'étudiants grâce à sa proximité avec plusieurs établissements d'enseignement supérieur. De plus, il plaît aux étudiants qui souhaitent s'immerger dans une ambiance festive. Le secteur renferme également de nombreux bars et restaurants, idéals pour les rencontres.

Le prix des loyers y est aussi très élevé, cependant le rendement peut être intéressant.

La Villette (19ᵉ arrondissement)

La Villette est un quartier en plein essor, il offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Comparé aux autres villes, le prix des logements y sont abordables. En termes de loyers, on y compte environ 17€/m2. Grâce à cette accessibilité, la demande de logements étudiante est en forte croissance. De plus, de nombreux nouveaux établissement sont en cours d'implantation.

Ce quartier a de nombreux atouts, parmi eux, la présence des transports en commun qui permettent de rejoindre facilement le centre-ville. On y trouve aussi tout ce dont on a besoin au quotidien comme le centre commercial, les lieux de sortie et encore d'autres.

Le 13ᵉ arrondissement

Le 13ᵉ arrondissement détient l'avantage d'abriter plusieurs grandes écoles et universités, à savoir l'Université Paris-Diderot, l'École Nationale Supérieure d'Architecture de Paris-Val de Seine…, ce qui en fait un quartier attractif pour les étudiants. Les prix des logements y sont plus modérés, offrant un bon rapport qualité/prix pour les investisseurs. Le 13ᵉ arrondissement possède une bonne réputation en ce qui concerne les formations. Dans ce quartier, chaque endroit est différent, ce qui renforce son charme.

Les avantages et les inconvénients d'investir dans une résidence étudiante à Paris 

Les avantages

Investir dans une résidence étudiante à Paris présente de nombreux avantages. La demande locative y est forte et est constante en raison du grand nombre d'étudiants présents dans le secteur. Face à cela, la demande locative est stable et élevée. Les loyers élevés dans la ville parisienne assurent également un bon rendement locatif. Grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et au dispositif Censi-Buvard, les investisseurs peuvent bénéficier d'avantages fiscaux significatifs. Ces derniers offrent des réductions d'impôts tout en amortissant le bien, ce qui réduit l'assiette fiscale. Enfin, avec une demande constante de logements étudiants, la sécurité de l'investissement est renforcée, réduisant par ailleurs les risques de vacance locative.

Les inconvénients

Les prix de logements à Paris sont plus élevés par rapport aux autres villes de France, ce qui nécessite un investissement initial conséquent. En effet, la gestion locative d'une résidence étudiante est plus complexe que celle d'un logement classique, car les locataires peuvent régulièrement changer, de plus, les étudiants ont des exigences spécifiques avant de choisir leurs logements. Pour éviter de se perdre, il est recommandé de faire appel à un gestionnaire locatif qui assurera la gestion et l'entretien du logement, jusqu'à la recherche de locataire. De plus, il est important de proposer une offre de qualité pour se démarquer des concurrents.

Comment réussir votre investissement dans une résidence étudiante à Paris ?

Analyser le marché

Avant de choisir le quartier où investir, il est essentiel d'étudier son marché locatif étudiant, faites également une étude approfondie sur son potentiel de croissance. Enfin, mesurez le taux d'occupation des logements étudiants (studios, appartements…).

Choisir l'emplacement

Pour la réussite de votre investissement, l'emplacement est un critère de base. À cela, privilégiez les quartiers proches des universités et des grandes écoles. Vérifiez si ces derniers sont bien desservis par les transports en commun, ce qui offre un cadre de vie attractif pour les étudiants.

Sélectionner une résidence de qualité

Choisissez une résidence qui offre des services attractifs pour les étudiants (salle de sport, espace de coworking, connexion Internet haut débit ...). Veillez à ce que celle-ci dispose aussi d'une bonne gestion locative. Pour la sécurité de votre investissement, choisissez les gestionnaires reconnus.

S'informer sur les aspects juridiques et fiscaux

En fonction du type de logement et de la durée de location, le dispositif LMNP et le dispositif Censi-Bouvard peuvent être intéressants. Il est donc important de vous renseigner sur ces avantages fiscaux et de respecter les conditions d'éligibilité. 

Prévoir un budget adapté

Il faut anticiper les charges, pour cela, établissez un budget prévisionnel prenant en compte les frais de notaires, les charges de copropriété et les éventuels travaux de rénovation. Il est toujours essentiel de prévoir une marge pour faire face aux imprévus.

Collaborer avec des professionnels

Faites appel à des professionnels de l'immobilier (agents immobiliers, gestionnaires de résidences, conseillers fiscaux) pour vous accompagner dans votre projet. Leur expertise vous permettra de sécuriser votre investissement et d'optimiser sa rentabilité.

En suivant ses conseils, vous serez en mesure de maximiser vos chances de réussite dans votre investissement en résidence étudiante.