Investir dans une résidence étudiante Caen : ville étudiante, qualité de vie, rentabilité

Investir dans une résidence étudiante Caen est une stratégie attractive pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier, en bénéficiant d'un revenu stable tout au long de l'année. Caen, la "ville aux cent clochers" se distingue par son dynamisme hors pair et son histoire riche. Elle présente un cadre de vie idéal pour les jeunes professionnels et les étudiants, ce qui renforce davantage son attractivité.

Dans cette ville vivante, l'éducation occupe une place centrale avec plus de 32 000 étudiants inscrits dans ses établissements. En Normandie, elle se place en tête de liste et figure parmi le top 20 des villes étudiants où il fait bon vivre en France. Depuis des années, sa population étudiante est en constante croissance et son dynamisme économique ne cesse de gravir les échelons. 

Pour les investisseurs, cette ville regorge d'opportunités intéressantes pour garantir un taux de rentabilité élevé. Vous êtes intéressé par un investissement locatif dans une résidence étudiante à Caen ? Découvrez les meilleurs quartiers où investir, la rentabilité espérée et les dispositifs fiscaux à prendre en compte dans cet article.

Pourquoi Caen attire les étudiants ?

Une ville universitaire dynamique

Caen fait partie des principales villes universitaires de Normandie, accueillant plus de 32 000 étudiants chaque année selon l'INSEE. Ce chiffre souligne l'attractivité de Caen pour les jeunes en quête de formations supérieures. Parmi les plus connus à Caen, on trouve l'Université de Caen Normandie (UNICAEN), fondée en 1432, est l'un des plus anciens et prestigieux établissement de la région. Il propose un large éventail de formations, allant des sciences humaines aux sciences exactes, en passant par le droit, la médecine et les sciences économiques.

La ville abrite également l'École de Management de Normandie (EM Normandie), reconnue pour ses programmes en commerce et gestion. On y trouve aussi plusieurs écoles d'ingénieurs et instituts spécialisés tels que l'École Supérieure d'Ingénieurs des Travaux de la Construction de Caen (ESITC Caen) et l'École d'Ingénieurs ENSICAEN. 

Le dynamisme étudiant de Caen ne se limite cependant pas à la diversité de ses formations, mais ses activités en toute saison en font sa particularité. Par exemple, le carnaval étudiant est un événement organisé en printemps, où toute la ville se transforme en fête géante.

Accessibilité et qualité de vie

À seulement 2 heures de Paris et à 1 h 30 de Rennes, Caen offre une connectivité aisée vers les autres centres urbains. Elle est en effet le point de départ pour explorer la Normandie. Son accessibilité combinée à sa qualité de vie fait d'elle une grande ville à taille humaine. Le coût de vie y est plus abordable par rapport aux autres grandes métropoles en France. Cette facilité d'accès fait d'elle une destination très prisée par les étudiants.

Le centre-ville, étant situé près des universités, des commerces et des lieux de vie sociale, demeure le plus prisé. Selon les données des meilleurs agents, l'évolution du prix au m2 a connu une légère baisse ces trois dernières années.  De nombreux habitants, dont des étudiants, optent pour la location meublée à Caen pour une meilleure praticité et pour faciliter leur déménagement.

Pourquoi Caen est idéal pour un investissement en résidences étudiantes ?

Investir dans une résidence étudiante à Caen présente de nombreux avantages. Selon les données disponibles du Ministère de l'Éducation et du CROUS, à Caen, il existe un décalage significatif entre l'offre et la demande en logements étudiants. Le CROUS de Normandie, qui gère les logements étudiants sur place, propose environ 4 500 logements répartis sur plusieurs résidences universitaires dans la ville et ses environs.

Par ailleurs, la demande est largement supérieure à l'offre disponible. Avec plus de 10 000 demandes adressées au CROUS chaque année, seules 45 % peuvent être satisfaites. Cette insuffisance de l'offre est un point fort pour les investisseurs. 

Qu'est-ce qu'une résidence étudiante ?

Une résidence étudiante est un type de logement qui est spécifiquement conçu pour les étudiants. Elle dispose de plusieurs appartements, studios et chambres pour la colocation. Elle dispose d'un emplacement stratégique, à proximité des campus universitaires et des transports en commun comme la ligne de bus, le tramway, etc. 

Ces résidences sont généralement meublées et proposent des services indispensables aux étudiants comme la buanderie, l'accueil, le parking, etc. Elles sont souvent gérées par des propriétaires ou des structures spécialisées pour répondre à la demande croissante de logement des étudiants.  Pour la location d'un logement dans des résidences étudiantes, les étudiants seront amenés à signer un bail adapté à la durée de leurs études. 

Comment est le marché local caennais ?

Le marché local caennais est particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers en résidences étudiantes. Le marché immobilier local est caractérisé par des prix relativement accessibles, comparés aux autres métropoles comme Paris ou Lyon.

Par exemple, pour l'achat d'un logement étudiant dans le Centre-Ville de Caen, les prix tournent autour de 3 000 euros le mètre carré. Pour les quartiers comme Hérouville-Saint-Clair, il est possible de trouver des opportunités à partir de 2 500 euros/m2. Cette accessibilité des prix encourage fortement les investissements avec des budgets plus restreints, en garantissant d'une rentabilité attractive.

En outre, la proximité de Caen avec Paris renforce son attractivité auprès des étudiants qui souhaitent faire une virée dans la capitale. Cette ville bénéficie également d'une proximité des autres grandes villes de Normandie, comme Le Havre, Rouen, ce qui fait d'elle une destination idéale pour les investisseurs.

Comment est la population étudiante de la ville ?

La qualité de Caen ne se limite pas au dynamisme de son marché immobilier. La ville est en constante évolution et propose de nombreux projets urbains visant à améliorer sa qualité de vie et à mettre en place des infrastructures modernes. La population étudiante, étant très dominante dans ce secteur, contribue énormément à cette dynamique. Cette concentration de la population influent sur la qualité des quartiers étudiants, notamment les zones à proximité des campus.

La présence d'une population jeune et active à Caen crée un environnement favorable aux résidences étudiantes, qui deviennent des lieux de vie et des pôles d'activités sociales et culturelles. Dans la cité Caennaise, les résidences étudiantes attirent particulièrement les étudiants. Ces logements sont appréciés pour les services qu'ils offrent, dont les espaces de coworking, les salles de sport et les événements communautaires, attirant les étudiants à la recherche d'un environnement propice à leurs études et à leur développement personnel.

Comment est la rentabilité locative et la sécurité de l'investissement ?

L'un des principaux attraits de l'investissement locatif en résidence étudiante à Caen est la rentabilité qu'il offre. La commune caennaise offre des taux de rentabilité nets pouvant atteindre 4 % à 6 %. Ce taux est plus élevé par rapport aux taux de rentabilité offerts par les autres types d'investissement immobilier. 

Cette rentabilité est en grande partie due à la demande locative élevée, soutenue par la forte présence étudiante et le manque d'offres de logements étudiants.

De plus, les résidences étudiantes sont généralement gérées par des exploitants professionnels, ce qui offre une garantie supplémentaire de sécurité pour les investisseurs. Ces gestionnaires assurent la gestion quotidienne du bien, y compris la recherche de locataires, la gestion des loyers et l'entretien de la résidence, réduisant ainsi les soucis pour l'investisseur. En cas de gestion sous le statut LMNP, les revenus générés par ces résidences étudiantes peuvent bénéficier d'une fiscalité allégée, maximisant ainsi le rendement net de l'investissement.

Ainsi, investir dans une résidence étudiante à Caen est une option stratégique pour les investisseurs immobiliers cherchant à maximiser leur rentabilité en ayant un placement sécurisé et accessible. La dynamique du marché local, renforcée par une demande locative soutenue et des dispositifs fiscaux avantageux, fait de cet investissement un choix judicieux pour ceux qui souhaitent se positionner sur un segment en pleine croissance.

Les meilleurs quartiers pour investir dans une résidence étudiante à Caen

Le centre-ville de Caen

Le centre-ville de Caen est sans doute le secteur le plus recherché pour un investissement immobilier en résidence étudiante. Proche des principaux campus et bien desservi par les transports en commun, il offre une demande locative soutenue. Le prix moyen de l'immobilier locatif dans ce quartier tourne autour de 3 000 euros/m².

Hérouville-Saint-Clair

Situé à quelques minutes du centre-ville, Hérouville-Saint-Clair est un quartier en plein essor, idéal pour ceux qui cherchent à investir dans des résidences étudiantes avec un budget plus restreint. Le prix moyen au mètre carré y est de 2 500 euros/m², offrant un bon compromis entre rentabilité et accessibilité.

Le tableau suivant vous donne un aperçu sur le prix moyen au m2 selon le site des meilleurs agents, ainsi que l'attractivité des quartiers pour les étudiants :

Comment devenir propriétaire d’un appartement étudiant sans apport ?

Utiliser le dispositif LMNP et Censi-Bouvard

L'investissement dans une résidence étudiante sans apport est possible grâce à des dispositifs fiscaux avantageux. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le dispositif Censi-Bouvard permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % du prix d'achat répartie sur 9 ans, tout en récupérant la TVA sur le bien.

Stratégies de financement

Les banques peuvent être plus flexibles si le bien est situé dans une résidence services gérée par un exploitant professionnel. Les revenus locatifs garantis rassurent les prêteurs, ce qui peut permettre d'obtenir un financement sans apport. De plus, les prêts à taux zéro (PTZ) peuvent être une solution pour financer une partie de l'achat.

Rentabilité d’un investissement en résidence étudiante à Caen

Une rentabilité attractive

La rentabilité d'un investissement locatif en résidence étudiante à Caen est attractive, avec des taux de rentabilité nets variant entre 4 % et 6 %. Plus le quartier sera prisé par les étudiants, plus ce taux sera élevé. Le type de bien (appartement, studio, chambre en colocation, etc.) et du gestionnaire de la résidence étudiante joue également un rôle crucial sur le rendement.

Exemples concrets

Un studio meublé de 20 m² dans une résidence étudiante du centre-ville de Caen peut se louer entre 400 € et 500 € par mois, charges comprises. Avec un prix d'achat de 60 000 €, la rentabilité brute peut atteindre 8 %, offrant une opportunité d'investissement solide pour les investisseurs immobiliers.

Les dispositifs fiscaux pour investir en résidence étudiante à Caen

Avantages du dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d'impôt et un amortissement sur le prix d'achat du bien sur une durée de 20 à 30 ans, réduisant ainsi l'assiette fiscale de l'investisseur. Cela s'ajoute aux aides au logement comme les APL, souvent perçues par les locataires, qui assurent une stabilité des revenus locatifs.

Statut LMNP

Le statut LMNP est particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif. Il permet de déduire les charges d'exploitation du revenu global, ce qui réduit considérablement l'imposition sur les revenus locatifs.

Études de cas : Exemples d’investissements réussis à Caen

Hérouville-Saint-Clair

Un investisseur a acquis un studio de 25 m² pour 62 500 € dans une résidence étudiante à Hérouville-Saint-Clair. Grâce au dispositif Censi-Bouvard, il a bénéficié d'une réduction d'impôt de 6 875 euros sur neuf ans et perçoit un loyer sécurisé de 350 € par mois. La rentabilité nette après impôts est de 5,2 %.

Centre-ville de Caen

Un autre exemple concerne un studio de 18 m², acheté à 54 000 € en centre-ville de Caen. Avec une location de 420 €/mois, la rentabilité brute atteint 9,3 %, avec une rentabilité nette de 6 % après déduction des charges.

Les pièges à éviter lors d’un investissement en résidence étudiante

Surévaluation du marché

Il est crucial de bien évaluer la demande locative dans les quartiers visés. Certains investisseurs surestiment la demande ou choisissent des résidences mal situées, ce qui peut entraîner des vacances locatives prolongées.

Mauvais choix de gestionnaire

Le gestionnaire de la résidence étudiante joue un rôle clé dans la réussite de l'investissement. Un mauvais gestionnaire peut entraîner des retards dans le paiement des loyers ou une mauvaise gestion des locataires, impactant directement la rentabilité de l'investissement.

Coûts cachés

Il est essentiel de prévoir une marge pour les éventuels coûts cachés, tels que les frais de gestion ou les travaux de rénovation non anticipés. Une lecture attentive des contrats et des charges est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.

Que faut-il retenir ?

Investir dans une résidence étudiante à Caen offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers. Le dynamisme de la ville de Caen, combiné à une demande locative stable et à des dispositifs fiscaux avantageux, en fait une stratégie d'investissement locatif rentable. Cependant, il est essentiel de bien choisir le quartier, de vérifier la qualité de la gestion, et de s'assurer que l'investissement répond aux attentes du marché local.