Investir dans une résidence étudiante Nancy : accessibilité, rentabilité, stratégie gagnante

De plus en plus d'investisseurs choisissent d'investir dans une résidence étudiante Nancy pour profiter de sa vitalité culturelle et de sa population étudiante croissante. Nancy est une ville universitaire qui se distingue par sa beauté incomparable et son ambiance joyeuse. Avec sa population étudiante croissante, qui, selon les dernières données récoltées par l'Insee, est aujourd'hui au nombre de 50 000, cette ville bénéficie d'un cadre idéal pour l'investissement locatif dans une résidence étudiante.

Métropole innovante et dynamique, la "capitale de l'Est de la France" se distingue par sa douceur de vie, idéale pour toutes personnes, dont les étudiants. Tout comme la réussite académique, le secteur immobilier reste prometteur dans cette cité grâce à la diversification de l'offre, les avantages fiscaux et la demande croissante.

Cet article explore en profondeur pourquoi Nancy est une destination privilégiée pour un investissement dans une résidence étudiante, en analysant la rentabilité potentielle, les quartiers où investir, les avantages fiscaux ainsi que les inconvénients possibles.

Nancy : une ville où les étudiants peuvent s'épanouir

Comment ne pas résister au charme de Nancy, avec sa beauté et son dynamisme qui sont de plus en plus impressionnants. Pourquoi cette ville est tellement convoitée par les étudiants venant du monde entier ? 

Son accessibilité

Cette métropole se situe à environ 1 H 30 de Paris en TGV, sa position reste stratégique pour accéder aux zones les plus appréciées de France, notamment en Belgique, en Allemagne ou au Luxembourg. Sa situation privilégiée à 1 H 25 de TER de Strasbourg en fait également un lieu de prédilection pour de nombreux étudiants. Elle profite en effet d'une excellente accessibilité grâce à ses autoroutes A31 et A33, sa gare TGV, son tramway et son aéroport.

Les nancéiens peuvent combiner l'épanouissement personnel à l'épanouissement académique et professionnel, grâce à la facilité d'accès offerte par la ville, mais aussi à ses nombreuses distractions. Il faut savoir que la commune renferme d'innombrables parcs, des fontaines et des jardins, permettant de se ressourcer en dehors des études.

Grâce à son positionnement stratégique et son réseau de transport développé, cette commune favorise le déplacement de ses habitants vers toute la France, ce qui en fait un choix stratégique pour déménager.

Sa culture et son enseignement

La commune nancéienne doit sa renommée à sa célèbre place Stanislas du 18ᵉ siècle, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO et de ses rues médiévales. Que ce soit les statues, les vitraux, l'architecture, la ville brille de mille feux en termes de beauté. Elle abrite 6 musées, 25 théâtres et d'innombrables salles de spectacles offrant des moments mémorables à ses habitants. 

Séduits par son ambiance joviale et ses enseignements de qualité, plus de 50 étudiants occupent la place pour y préparer leurs futures carrières. Cette commune abrite plusieurs universités et écoles d'ingénieurs dispersés dans différents quartiers , parmi eux, on trouve l'Université de Lorraine, qui est connue pour ses opportunités de mobilité externe. Par ailleurs, les autres établissements comme les Mines et Sciences Po favorisent la concentration d'étudiants dans cette zone, créant une forte demande de logements spécifiques.

En 2023, le nombre d'étudiants inscrits à Nancy a atteint un nouveau record, dépassant les 50 000, selon les données du Ministère de l'Éducation Nationale. Cette croissance continue de la population étudiante alimente la demande de logements, notamment pour les résidences étudiantes, qui offrent des solutions adaptées aux besoins spécifiques des étudiants.

Son avenir prometteur

La livraison de nombreux programmes immobiliers neufs est en cours à Nancy. Ces derniers seront situés dans des lieux prisés et à proximité des transports ainsi que des commodités telles que les commerces, les écoles, les bars et restauration… De plus, cette ville accuillera aussi un nouveau tramway, prévu avant 2028. Ces nombreux projets renforceront davantage la qualité de vie du lieu, ce qui attirera probablement de nouveaux habitants.

Le marché de l'immobilier étudiant à Nancy

Les atouts de la ville ne sont pas les seules qui font de Nancy une ville d'exception. Les investisseurs immobiliers bénéficient d'un marché immobilier attractif, faisant d'elle l'une des villes présentant des potentiels de rentabilité attractifs dans le secteur français, spécialement en résidence étudiante. En outre, le coût de la vie y est inférieur à 21 % par rapport aux autres grandes villes françaises.

État actuel du marché

Le secteur immobilier nancéien connaît une croissance stable. Pour l'achat des appartements neufs, il faut prévoir entre 2 500 € et 3 500 € (source : les Meilleurs Agents ). En plus de ces prix attractifs, la demande locative y est soutenue, ce qui rend le placement immobilier encore plus rentable.

Ces cinq dernières années, les prix de l'immobilier dans cette cité ont connu une augmentation de 15 %, une preuve de plus de l'évolution de son marché. La résidence étudiante, étant l'un des investissements les plus rentables du lieu, permet un rendement locatif brut variant de 4 % à 5,5 %, un taux qui est en effet particulièrement élevé. 

Rentabilité potentielle

L'investissement dans une résidence étudiante à Nancy permet des taux de rentabilité compétitifs par rapport à d'autres types d'investissements immobiliers. Avec une demande très élevée, marquée par le manque de location dans le secteur, le taux d'occupation atteint les 95 %. Il est cependant essentiel de choisir les quartiers étudiants pour réduire les risques de vacance locative. Le rendement net, après déduction des charges et des frais de gestion, oscille entre 3,5 % et 4,5 %, selon les estimations des experts immobiliers.

Les avantages fiscaux de l’investissement dans une résidence étudiante

Avec le nombre abondant d'étudiants à Nancy, les résidences étudiantes gérées par le CROUS ne parviennent plus à répondre à la demande de location pour les études. Pour pallier le déficit de locations pour étudiants, les investisseurs sont incités à se lancer dans des projets immobiliers. Pour ce faire, de nombreux dispositifs fiscaux ont été mis en place pour réduire les impôts et pour promouvoir la rentabilité du placement.

Investir dans une résidence étudiante à Nancy permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, grâce au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), du dispositif Censi-Bouvard et de la Loi Pinel pour certains cas. 

Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP s'applique sur la location d'un bien meublé et permet une fiscalité avantageuse. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et permettent de déduire de nombreux frais comme les charges de copropriété, les divers frais, les intérêts d'emprunt…

Pour être éligible au statut LMNP, le propriétaire doit respecter certaines conditions :

• il doit s'agir d'une location meublée comportant les meubles et les équipements essentiels comme une literie, une plaque de cuisson, un réfrigérateur, des vaisselles, etc ;
• les revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal ;
• le propriétaire ne doit pas être inscrit en tant que professionnel de la location meublée.

La TVA appliquée dans une acquisition neuve est généralement de 20 %. Cependant, depuis 2014, il est possible de réduire la TVA à 5,5 % à condition que le logement soit situé dans certaines zones éligibles.

L'un des principaux avantages fiscaux du statut LMNP est la possibilité d'amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui permet de réduire significativement la base imposable. Cet amortissement est étalé sur plusieurs années, ce qui peut, dans certains cas, permettre de ne pas payer d'impôt sur les revenus locatifs pendant une période prolongée.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard se cumule avec le LMNP, dans le cadre d'un engagement de 9 ans. Elle ne s'applique que dans les appartements neufs, meublés et équipés. Ces derniers doivent être situés dans une résidence de services, avec une limite de 300 000 € HT. Elle permet aussi une récupération de la TVA du bien immobilier. De plus, la réduction d'impôt équivaut à 11 % de l'investissement HT, étalée sur neuf ans. Toutefois, le bien doit être confié à une gestionnaire professionnelle agrée via la signature d'un bail commercial.

La loi Pinel 

La loi Pinel permet aux investisseurs dans une résidence étudiante de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du montant de l'investissement. Ce dispositif encourage l'achat de programmes neufs ou rénovés, avec des dispositifs fiscaux avantageux, tout en constituant un patrimoine immobilier solide et rentable.

Pour être éligible à la loi Pinel, l'investissement doit être situé en zone éligible, et être loué en tant que résidence principale pour au moins 6 ans. Le loyer doit respecter les plafonds fixés par la loi et les locataires doivent répondre à des conditions de ressources spécifiques.

Les quartiers où investir à Nancy

Nancy dispose de plusieurs quartiers stratégiques pour réussir investissement dans une résidence étudiante, chacun présentant des opportunités uniques en termes de prix, de taux d'occupation et de rendement locatif.

Les zones stratégiques 

Les quartiers les plus prisés pour investir dans une résidence étudiante à Nancy sont ceux situés à quelques minutes des campus universitaires et des écoles supérieures. Parmi les quartiers les plus recherchés, on trouve :

• le centre-Ville : il se trouve à quelques minutes des universités et des commodités. Cette proximité immédiate favorise le déplacement quotidien des étudiants ;
• le quartier de la Gare : ce quartier bénéficie d'une forte demande locative, augmentant la rentabilité de l'investissement. Avec son accès direct aux transports en commun, les habitants gagnent un temps considérable pour leur déplacement ;
• Nancy thermal : c'est une véritable place du bien-être, attractive et chaleureuse. Elle attire de nombreux touristes, mais aussi des étudiants en quête d'un environnement divertissant. De plus, de nombreux projets immobiliers sont en cours ;
• Rives de Meurthe : c'est un quartier moderne et attractif qui attire un grand nombre de populations majoritairement jeunes.

Comparaison des quartiers étudiants

(Source : Meilleurs agents)

Le tableau ci-dessus illustre les différences entre les quartiers les plus populaires pour l'investissement dans une résidence étudiante à Nancy. Le Centre-Ville, bien que plus cher, offre un taux d'occupation élevé et une proximité immédiate avec les universités, tandis que le quartier des Rives de Meurthe, qui est en plein essor, propose un rendement légèrement supérieur grâce à des prix d'achat plus bas.

Les risques d'un tel investissement à Nancy

La volatilité de la demande

La demande de logements, particulièrement celle des étudiants, peut varier en fonction de nombreux facteurs, comme la démographie et les politiques d'inscription des universités. Bien que Nancy ait une population étudiante stable, il est important de prendre en compte ces variations potentielles.

La gestion spécifique

La tenue d'une résidence étudiante nécessite des compétences spécifiques, notamment en matière de maintenance et de services aux locataires. De plus, le modèle de bail commercial, souvent utilisé pour ce type d'investissement, impose certaines obligations contractuelles, notamment en termes de durée et de renouvellement.

Les risques de vacance locative

Bien que le taux d'occupation des résidences étudiantes à Nancy soit élevé, il existe toujours un risque de vacance locative, particulièrement en cas de baisse de la demande. Il est donc essentiel de bien évaluer le marché avant d'investir.

La concurrence croissante

Le domaine des résidences étudiantes est en plein essor, avec de nouveaux projets de construction régulièrement lancés. Cette concurrence accrue peut affecter la capacité d'une résidence existante à maintenir un taux d'occupation élevé et des loyers compétitifs.

Les étudiants peuvent-ils investir dans l’immobilier ?

Investissement en tant qu’étudiants

Il est tout à fait possible pour un étudiant d'investir dans l'immobilier, notamment en optant pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse et de générer des revenus passifs. Ils peuvent aussi s'associer à des membres de leur famille pour investir dans une résidence étudiante, ou opter pour des solutions comme le crowdfunding immobilier.

Financement

Les solutions de financement pour les étudiants investisseurs incluent les prêts étudiants, souvent à taux réduit et le co-investissement avec des proches. Il est également possible de financer partiellement l'investissement grâce aux économies réalisées sur le loyer en tant que jeune propriétaire.

Avantages pour les étudiants

Investir dans l'immobilier en tant qu'étudiants permet de commencer à constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'un revenu complémentaire. De plus, cela offre une première expérience dans le secteur immobilier, ce qui peut être un atout pour des projets futurs.

Les démarches pour investir dans une résidence étudiante à Nancy

Recherche et sélection du bien

Pour investir avec succès dans une résidence étudiante, le choix de l'emplacement est fondamental. Il est également nécessaire de bien choisir le gestionnaire à qui confier le bien et de vérifier l'état du bien. Les investisseurs doivent privilégier les quartiers proches des universités et des transports en commun et s'assurer que la résidence est bien gérée, en gardant un bon taux d'occupation.

Financement

Les options de financement incluent les prêts bancaires classiques, souvent couplés à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Censi-Bouvard ou le statut LMNP. Il est recommandé de bien calculer le rendement attendu et la rentabilité de l'investissement avant de s'engager.

Gestion Locative

La gestion locative d'une résidence étudiante peut être confiée à un gestionnaire expérimenté, ce qui permet de déléguer la gestion quotidienne et de garantir un revenu locatif stable. Les principaux gestionnaires de résidences étudiantes à Nancy offrent des services complets, incluant la maintenance, la gestion des baux et la relation avec les locataires.

Investir dans une résidence étudiante Nancy : est-ce un placement gagnant ?

Investir dans une résidence étudiante à Nancy est une opportunité intéressante pour ceux qui cherchent un investissement locatif rentable et sécurisé. Avec une demande étudiante forte, un marché immobilier dynamique et des avantages fiscaux attractifs, Nancy se positionne comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il convient de bien choisir son bien, son emplacement, et de comprendre les risques associés pour maximiser la rentabilité de son investissement. Que vous soyez un investisseur chevronné ou un jeune élève souhaitant se lancer dans l'immobilier, Nancy offre des perspectives prometteuses pour l'avenir.