Investir dans une résidence étudiante à Metz : population dense, coût compétitif

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine pérenne et compléter vos revenus, nous vous suggérons d'investir dans une résidence étudiante à Metz. Ce type d'investissement fait partie des projets les plus porteurs en 2024. 

Metz, avec sa nature généreuse, comptabilise plus de 120 000 habitants selon l'Insee. Elle est la commune la plus peuplée de la Lorraine et attire grâce à sa richesse culturelle et à sa modernité remarquable. C'est une ville à taille humaine où se mélangent la tradition et la modernité. Mais si elle est aussi connue, c'est en grande partie grâce à son enseignement supérieur.

Parmi les 47 villes étudiantes énumérées par le magazine l'Étudiant, on trouve Metz en 26ᵉ place. Elle compte plus de 20 000 étudiants, de nationalités différentes. Elle se distingue par son patrimoine franco-allemand qui attire un grand nombre d'étudiants dans le monde. Par ailleurs, elle abrite le campus Metz Technopole qui réunit les grandes écoles, les lycées et tout ce qui concerne les technologies de l'information et des télécommunications. 

Ainsi, face à ce nombre grandissant d'étudiants chaque année, la recherche d'un logement reste pour cette catégorie de population un défi majeur. De plus, la plupart des étudiants dans ce milieu ont des attentes spécifiques en termes de logements, à savoir les services et de commodités qu'ils présentent. Pour répondre à ces besoins, l'investissement dans une résidence étudiante à Metz est un projet extrêmement lucratif. Avec une demande constante, ce type de placement garantit rentabilité et sécurité pour les investisseurs.

Mais avant de mettre en place, nous vous révélerons les atouts de cette ville et ses avantages pour les étudiants. Nous explorerons aussi son marché immobilier pour analyser si celui-ci offre une rentabilité intéressante. Enfin, nous citerons les quartiers à privilégier pour maximiser votre rendement locatif.

Metz : une ville prisée par les étudiants

Metz est une ville étudiante, où bat le cœur de l'Europe. Elle est connue pour son architecture imposante et ses espaces verts. Ancienne cité militaire et industrielle, elle s'est aujourd'hui concentrée sur l'art de vivre, la culture et la gastronomie. Pourquoi elle séduit tellement les étudiants ?

Sa situation géographique privilégiée

La commune de Metz est celle qui bénéficie d'une meilleure situation géographique en Lorraine. Elle dispose d'un site défensif, à la confluence de la Moselle et de la Seille, irriguant la porte des Allemands. Elle comporte plusieurs îlots reliés entre eux et qui sont des points de rencontre de 20 ponts.

Grâce à son développement dans la plaine de la Moselle, elle profite d'une situation privilégiée, venant d'une partie de la circulation Nord-Sud et qui suit le cours de la Moselle, notamment le "sillon Mosellan".

C'est une ville qui bénéficie d'une très bonne accessibilité. Elle se trouve à 30 min de voiture du Luxembourg et à 1 H 20 de TGV de Paris. 

Sa richesse culturelle

Metz démontre sa richesse culturelle de plusieurs manières. Le musée de la Cour d'or, situé en centre-ville, est un lieu à absolument découvrir. Il dispose de plusieurs collections et des scénographies développant l'histoire de la ville depuis l'époque romaine. L'opéra théâtre organise souvent des spectacles, des opéras et des théâtres, à profiter en fin de soirée. La salle de l'Arsenal est un lieu exclusivement destiné aux activités musicales. Elle propose différents styles de musique comme le jazz, la musique nouvelle, la symphonie, le baroque et bien d'autres encore.

En matière de culture, Metz est un véritable carrefour où l'ennui n'aura pas sa place. De plus, elle accueille régulièrement des événements incontournables, à savoir le Festival de Constellations dédié à l'art numérique, le Festival international du spectacle de rue Hop Hop Hop, etc.

Sa vie dynamique

Metz se situe en première position parmi les villes de Lorraine où il fait bon vivre. Ses monuments historiques et son histoire fascinante sont la preuve que c'est une ville idéale pour se développer personnellement.

Elle donne la possibilité aux étudiants de concilier vie étudiante à qualité de vie, grâce à son espace naturel, son coût abordable et la qualité de ses formations. Chaque recoin de rue déborde de charmes uniques, permettant aux étudiants de se ressourcer. Elle propose plusieurs opportunités de loisirs tels que les balades nocturnes, la voile, l'aviron et bien d'autres encore. 

Metz est réputée par son environnement vert, où on trouve plusieurs parcs et jardins qui l'ont labellisé de "ville fleurie - 4 fleurs". Elle est une destination de choix pour les amateurs de sports fluviaux qui peuvent s'exercer quotidiennement sur la Moselle.

Son prix abordable

Les prix pratiqués à Metz sont inférieurs à la moyenne nationale, avec un écart de 12 %. Dans la ville, il est possible d'accéder aux différentes activités avec des prix qui sont 25 % moins chers que les autres régions françaises. Les appartements se louent à petit prix, ce qui est un atout indéniable pour les étudiants. En effet, la location d'un appartement à Metz est en moyenne de 12,8 €/m2 (source : les Meilleurs Agents).

Ces frais permettent aux étudiants messins de faire des économies et de mieux investir dans leur bien-être. En ce qui concerne le domaine professionnel, elle a tout pour plaire aux jeunes actifs, où le salaire mensuel moyen s'élève à 2 200 €.

Sa qualité d'études

Metz propose un environnement propice aux études. Son offre de formations est diversifiée, où chaque profil peut trouver un parcours et une filière correspondant à ses projets d'avenir. 

• l'Université de Lorraine : elle permet de préparer sa Licence, son Master et son Doctorat. Les formations y sont variées, allant du droit, de l'économie, des sciences humaines et sociales, du sport et de la santé ;
• les écoles d'Art : elles sont dédiées pour les formations artistiques. Par exemple, on peut citer l'ICN Business School ;
• les écoles de commerce et de management : elles proposent divers parcours avant le Bac ;
• les écoles d'ingénieurs : elles proposent une offre pléthorique de formations et attirent un grand nombre d'étudiants internationaux.

En bref, Metz se distingue par ses nombreuses alternatives de formations, où on peut choisir entre les options études courtes et longues études. Pour accompagner les étudiants, des salons d'orientations sont généralement organisés dans la commune. 

Pourquoi investir dans une résidence étudiante à Metz ?

Metz, par ses innombrables atouts, attire une quantité surprenante d'étudiants nationaux et internationaux, notamment plus de 20 000 selon les données de l'INSEE. Cette arrivée croissante d'étudiants chaque année en fait une commune propice à l'investissement locatif en résidence étudiante.

Un marché en plein essor

D'après ce que l'on a récemment vu, Metz est une ville dynamique qui se dresse comme une destination de choix pour des milliers de jeunes. En 10 ans, la population étudiante du secteur a évolué de 11,45 %. Cette statistique lui a valu une place parmi les meilleures villes étudiantes de France. Elle a connu une progression de 6 places pour aujourd'hui être en 26ᵉ classement. 

À ce rythme, la demande pour des logements de qualité est en constante augmentation, au point où l'offre commence à ne plus pouvoir y répondre. Ce déficit crée un environnement propice à l'investissement locatif dans des logements pour étudiants, concrètement des résidences étudiantes. En effet, des études démontrent que les étudiants préfèrent vivre dans un environnement moderne, avec des services adaptés à leur quotidien et une proximité privilégiée de leur établissement d'enseignement supérieur. Et cela tombe bien, car tout cela est possible dans une résidence étudiante. 

Le marché immobilier messin est de plus en plus attrayant grâce à sa stabilité. En investissant dans une résidence étudiante dans la commune, on peut espérer une rentabilité moyenne de 4 à 6 % (source : Meilleurs Agents). Que ce soit pour l'achat d'un immobilier neuf ou pour un logement meublé, la rentabilité locative y est extrêmement intéressante. Par ailleurs, son cadre de vie est favorable, tant pour les étudiants que pour les investisseurs en quête revenus stables.

Sources : Meilleurs Agents, Insee

Des avantages fiscaux liés à l'investissement en résidence étudiante

L'investissement locatif dans une résidence étudiante meublée à Metz constitue une véritable niche fiscale qui intéresse particulièrement les propriétaires bailleurs. Ces avantages permettent de réduire considérablement l'impôt pour en faire un rendement multiplement attractif :

Le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet la suppression ou la réduction de l'imposition des loyers. Il permet de déduire les charges réelles, c'est-à-dire les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt et les frais de gestion. Il aide aussi à amortir le bien immobilier et mobilier en réduisant l'assiette imposable des revenus locatifs. En résidence LMNP, deux possibilités peuvent avoir lieu :

• le régime Micro-Bic : il est applicable sur les locations meublées et permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur l'ensemble des revenus locatifs. Son abattement est de 50 %. Si vous percevez par exemple un revenu locatif de 20 000 €, votre revenu imposable sera de 10 000 €. Par en bénéficier, il faut respecter un plafond de 72 600 € ;
• le régime réel : il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. I déduit la totalité des charges liées à l'exploitation de votre bien. Cependant, elles doivent représenter plus de 50 % de vos revenus locatifs. 

Le dispositif Censi-Bouvard

Il s'adresse à tout achat de logements meublés, neuf ou en VEFA entre le 1ᵉʳ janvier 2009 et le 31 décembre 2022. Celui-c doit-être situé dans une résidence de services qualifiée. Il s'adresse aux contribuables qui sont définis comme loueur en meublé non professionnel. Il permet une réduction d'impôt égale à 11 % HT du prix d'achat ou de revient sur 9 ans. Ces derniers étant limités à 300 000 € d'investissement par an. 

Un potentiel de rentabilité élevé

Les résidences étudiantes offrent un excellent rendement locatif, comparé aux autres types d'investissements immobiliers. Le taux de rentabilité brute dans la ville de Metz se situe entre 4 à 6 %. Ce chiffre est largement compétitif par rapport aux autres villes universitaires en France. Dans les villes proches du campus Metz Technopole, l'un des endroits les plus prisés du lien, la rentabilité brute s'élève à plus de 5,5 %. Dans les résidences étudiantes en Centre-Ville, il est possible d'espérer une rentabilité entre 4 à 5 %.

Par ailleurs, le bail commercial lié aux résidences étudiantes assure une certaine stabilité pour l'investisseur. Ce dernier garantit la perception des loyers même en cas de vacance locative. Il est donc recommandé d'accorder une importance particulière à ce bail, en s'assurant de bien comprendre ses différents termes. Le tableau suivant effectue une comparaison de la rentabilité obtenue à Metz par rapport aux grandes villes françaises. 

Sources : Meilleurs Agents

Les quartiers où investir à Metz

L'un des critères fondamentaux qui permettent de maximiser l'investissement dans une résidence étudiante est l'emplacement. Metz est une ville étudiante, cependant, certains quartiers sont plus favorables à l'investissement que d'autres :

Le Centre-Ville

Le Centre-Ville est le cœur culturel et historique de la ville. Il se trouve proche des universités comme l'Université de Lorraine, ce qui en fait un lieu de prédilection de nombreux étudiants. Dans ce secteur, les commerces, les transports et les bâtiments historiques renforcent son attractivité. Il propose une ambiance conviviale et accueillante. Ses marchés locaux renferment plusieurs producteurs de produits frais. Il est un lieu de rencontre et d'échange par excellence. De plus, les transports en commun y sont à portée de main. L'achat d'un appartement ou d'un studio dans ce secteur est d'environ 2 580 €, avec un loyer mensuel de 12,8 €/m2.

L'île du Saulcy

L'île du Saulcy est appréciée pour son incroyable patrimoine naturel. C'est un quartier qui attire bon nombre d'étudiants et attire aussi particulièrement les touristes. Il est situé sur une Île dans la Moselle. Les résidences étudiantes y sont très recherchées dans ce secteur, mais aussi les appartements de grande surface et de plusieurs pièces. Les étudiants la privilégient en raison de son atmosphère calme et de ses nombreux espaces verts, idéax pour se ressourcer. Il est intéressant pour les étudiants en quête d'un cadre paisible, loin du centre-ville. Le prix au m2 d'un appartement y est de 2 357 €, et le loyer est d'environ 12,8 €.

Grigy-Technopôle

Il attire un grand nombre d'étudiants grâce à sa proximité avec le Metz Technopole. De plus, les prix y sont attractifs, c'est-à-dire 2 064 €/m2 pour l'achat d'un appartement et 12,8 €/m2 pour la location. Dans ce secteur, les rendements sont attrayants en raison de la forte demande locative. De plus, il dispose de toutes les commodités utiles au quotidien, comme les commerces, les transports en commun, etc. 

Quartier de l'Amphithéâtre

Il est situé à proximité de la gare de Metz et est le quartier le plus récent de la ville. Il est en plein développement et bénéficie d'un accès direct à la gare de Metz. Il est aussi accessible par les grands axes routiers. Les étudiants dans ce quartier sont à la recherche de résidences étudiantes et d'appartements. Il est favorable à l'investissement locatif grâce à son prix attractif, couplé à sa demande locative. Le prix au m2 pour l'acquisition d'un appartement est de 2 641 €, tandis que pour la location, il faut compter 12,8 €/m2. Enfin, ce quartier se démarque par ses nombreux bars, restaurants et salles de concert.

Réussir son investissement en résidence étudiante à Metz : nos conseils

Pour réussir votre investissement, voici nos conseils :

• privilégiez les zones à proximité des campus : les étudiants préfèrent en général vivre près de leurs lieux d'études. Pour garantir une demande locative élevée, il est recommandé de choisir une zone proche du campus Metz Technopole ;
• sélectionner plusieurs services offerts : les étudiants sont en quête d'un logement prêt à vivre, spécialement les étrangers. Pour renforcer l'attractivité de votre résidence et vous démarquer des autres, proposer un large choix de services. Par exemple, la salle de sport, la laverie, la connexion Internet, etc. Ainsi, vous aurez l'opportunité de justifier de loyers plus élevés et attirer plus de locataires ;
• faire appel à une gestionnaire de résidence qualifié : ce professionnel sera chargé de garder l'image de votre résidence et de percevoir les loyers. Pour ce faire, assurez-vous de travailler avec un professionnel compétent en vérifiant sa réputation et ses antécédents. 

En somme, investir dans une résidence étudiante à Metz est un placement rentable en 2024. La commune, étant classée parmi les meilleures villes étudiantes de France, bénéficie d'une forte demande locative. Le marché immobilier messin attire aussi grâce à son dynamisme économique et à son attractivité sur le plan culturel. De plus, elle constitue une niche fiscale attrayante grâce au statut LMNP et au dispositif Censi-Bouvard. Mais comme tout investissement, ceci n'est pas sans risques où des vacances locatives peuvent survenir, d'où l'utilité de choisir un emplacement stratégique et de travailler avec un gestionnaire locatif fiable.