Investir dans une résidence étudiante Dijon : prix attractif, situation stratégique

Investir dans une résidence étudiante à Dijon est un choix judicieux qui permet de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux comme le statut LMNP. Mais pas que, Dijon est une ville qui s'impose de plus en plus dans le monde de l'investissement locatif grâce à ses nombreux atouts économiques et démographiques.

Ville douce et attractive, Dijon dispose de tous les atouts pouvant séduire la population française et internationale. Grâce à son patrimoine architectural unique, elle est reconnue par l’UNESCO. Sur le classement des villes où il fait bon vivre en France, elle figure dans le top 10.

Selon les derniers recensements de l’Insee, elle abrite environ 162 650 Dijonnais, répartis dans ses 10 quartiers. Il faut savoir que cette population grandissante est marquée par l’arrivée croissante d’étudiants depuis des années. Avec plus de 34 000 étudiants inscrits dans ses universités, plus de 2 900 sont des étudiants internationaux. Au niveau mondial, la capitale des ducs est un pôle d’attractivité majeur grâce à la qualité de ses formations et son pôle d’emploi développé.

À cela, cette région propose un potentiel locatif très intéressant, particulièrement en résidences étudiantes, qui connaissent une forte demande locative. Ce guide explore les différentes opportunités pour un investissement locatif en résidence étudiante à Dijon. Pour ce faire, nous analyserons les quartiers où investir, les éléments qui le définissent comme un secteur étudiant dynamique (marché immobilier, position géographique, etc.) et les dispositifs fiscaux à prendre en compte.

Dijon : une ville étudiante en plein essor

Dijon, la capitale de Bourgogne-Franche-Comté, est plusieurs fois arrivée dans les meilleurs classements des grandes villes étudiantes, des places bien méritées. Depuis des années, elle s’efforce de répondre aux besoins de ses jeunes apprenants par le biais de la diversité de ses formations et de ses logements accessibles.

Pourquoi Dijon est une destination de prédilection pour un grand nombre d’étudiants nationaux et internationaux ?

Une ville gastronomique

Si la ville attire autant les jeunes, c’est grâce à son environnement vivant. Elle abrite plusieurs restaurants, bars et d’autres endroits qui favorisent les rencontres. Si on l’appelle la cité internationale de la gastronomie et du vin, c’est qu’elle saura égayer vos papilles à travers sa gastronomie sensorielle.

La ville de Dijon est un véritable show culinaire qui dispose de 1 750 m² dédiés à la gastronomie. Pâtisserie, café, chocolat, boucherie, charcuterie… Elle a tout pour satisfaire les plus gourmands.

Une métropole vivante

La région dijonnaise est une bonne destination pour faire une pause et se vider la tête. Elle abrite de nombreuses salles de cinéma et de salles de sport. Les sportifs seront bien gâtés grâce à la patinoire, le stade de foot et les autres aménagements. Dijon est par ailleurs l’une des villes les plus sportives de France.

De nombreux festivals y sont organisés régulièrement dans toute l’agglomération, permettant aux étudiants de se divertir tout au long de l’année.

Ses ruelles sont parfaitement décorées par des boutiques et des espaces verts, idéals pour des moments de détente, de shopping et de balades. En été, sa station balnéaire avec Dijon plage devient un grand dite touristique.

Une ville accessible

Dijon jouit d’une bonne accessibilité grâce au TGV, qui favorise les déplacements depuis Paris (1 h 40), Lyon (1 h 30) et Marseille (3 h). Elle est par ailleurs une destination de choix pour les touristes, qui foulent ses rues tous les ans.

Son accessibilité est renforcée par un réseau multimodal comprenant 4 autoroutes, une gare TGV, deux lignes de tramway, un aéroport d’affaires et des lignes de bus.

Une vie étudiante dynamique

Outre son infrastructure moderne, son coût de vie abordable et ses repas gastronomiques, Dijon est une ville d’avenir dans laquelle tous les profils y trouveront leur compte.

La cité au cœur des vignobles bourguignons se situe en 15ᵉ place selon le classement de l’Étudiant en tant que ville étudiante par excellence en 2024-2025. Elle recueille encore à ce jour des milliers de recommandations de la part des étudiants qui ont su profiter de ses innombrables atouts. Zoom sur ses formations :

•  L’université de Bourgogne : elle possède plusieurs campus comme le Campus Montmuzard. Elle figure parmi les meilleures universités au monde, selon le classement de Shanghai, le World University Ranking, etc.
• L’École Supérieur de Commerce de Dijon : elle offre des programmes variés reconnus par l’État. Ses opportunités d’études sont orientées vers de domaines divers comme le marketing, la finance, le management…
• L’Université de Franche-Comté Besançon : elle accueille des milliers d’étudiants internationaux et est appréciée pour sa stratégie d’accompagnement des études à l’emploi.

Un bassin d’emplois développé

Le Grand Dijon compte plus de 13 000 entreprises, avec environ 117 800 emplois. C’est une ville dynamique qui se tourne vers l’avenir. En effet, de nombreux étudiants décident de s’y installer définitivement après leurs études pour jouir de toutes les qualités qu’elle propose.

Son bassin d’emplois est surtout orienté vers le secteur tertiaire et de l’industrie. Elle présente un véritable atout pour les jeunes actifs.

Un pôle de santé

Dijon est un territoire d’accueil pour le secteur de la santé selon l’OMS (Organisation mondiale de la Santé). Elle est aussi active dans le Programme National Nutrition Santé. En bref, elle rayonne à tous les niveaux. Elle est reconnue par ses soins de qualité, sa technologie médicale de pointe et son industrie de santé développée.

À cela, Dijon est une ville complète pour les étudiants. Ses nombreux atouts en font une destination de choix pour les étudiants et ainsi pour les investisseurs en quête de revenu stable et de rentabilité locative attractif.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante à Dijon ?

La qualité de vie à Dijon n’est plus à prouver. Attirés par sa population étudiante croissante, de nombreux investisseurs s’intéressent de plus en plus à cette ville. Au cours de ces cinq dernières années, la population étudiante a connu une croissance de 10 %.

La demande de logements étudiants

La cité dijonnaise propose actuellement environ 8 000 logements étudiants, issus des résidences universitaires gérées par le Crous, des résidences étudiantes privées existantes et des autres offres que l’on trouve dans les appartements et les studios.

Il est clair que cette offre ne permet de répondre que 23 % de la demande étudiante, compte tenu de son nombre élevé. À cela, plus de 27 000 logements sont à combler, un déficit important qui marque une pénurie de logements pour étudiante à Dijon.

Selon des études prévisionnelles, la demande en logements à Dijon est en constante croissance, car la ville se fait de plus en connaître dans le monde. Selon les données fournies par le Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, seuls 20 % des demandes reçues ont été fournies par le CROUS.

Cette situation présente une opportunité d’investissement locatif intéressante pour les investisseurs immobiliers.

Le marché immobilier

Dijon se distingue par un rendement locatif très attractif, notamment sur le marché de la résidence étudiante. En fonction de l’emplacement, il est possible d’avoir un rendement entre 4,5 % et 6 %. Pour promouvoir cette rentabilité, il est recommandé de choisir les quartiers qui se situent à proximité des campus universitaires.

Le marché immobilier demeure attractif et est abordable comparé aux autres grandes villes de France. Pour un appartement neuf, le prix avoisine 2 562 €/m², avec un loyer de 12,6 €/m² le mois (Source : les Meilleurs Agents). Ce prix est aussi intéressant par rapport aux autres villes étudiantes en Bourgogne-Franche-Comté.

Sources : Meilleurs Agents

Les avantages fiscaux

Investir dans une résidence étudiante à Dijon permet de réduire les impôts, ce qui attire particulièrement les investisseurs. Ce type d’investissement bénéficie d’un dispositif de défiscalisation immobilière intéressant.

La loi Censi-Bouvard, proposait autrefois une réduction de 11 % HT du prix d’acquisition ou de revient de 9 ans. Malheureusement, ce dispositif avait pris fin en décembre 2022. Mais de nombreuses alternatives sont toutes aussi intéressantes.

La loi Pinel

L’investissement en résidences services est aussi compatible avec la loi Pinel. Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d’achat du logement neuf qui sera mis en location. Les avantages fiscaux sont :

• pour les logements acquis en 2023 : 10,5 % pour 6 ans de location, 15 % pour 9 ans de location et 17,5 % pour 12 ans de location ;
• pour les logements acquis en 2024 : 9 % pour 6 ans de location, 12 % pour 9 ans de location et 14 % pour 12 ans de location.

Le dispositif LMNP

Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : il offre une réduction de TVA de 19 % sur le prix d’achat du bien immobilier, à condition que le bien soit conservé en résidence étudiante pendant 20 ans. Il permet aussi un amortissement du mobilier et de l’immobilier pour une durée de 20 ans. Enfin, les revenus locatifs qui viendront compléter les revenus en tant que contribuable seront imposés au régime réel d’imposition.

Tableau récapitulatif des avantages fiscaux

Les différents types de résidences étudiantes à Dijon

Il existe plusieurs types de résidences étudiantes, chacune offrant ses propres spécificités à Dijon.

• Les résidences publiques gérées par le CROUS : elles sont sous la tutelle du ministère de l’Enseignement supérieur. Elles ont pour objectif d’aider les personnes qui sont en difficulté et qui sont éloignées de leur famille.
•  Les résidences privées : ces résidences sont appréciées pour leurs conforts et les services modernes qu’elles offrent aux étudiants. Elles sont constituées de studios équipés de kitchenette et de salles de bain privatives. Elles comportent également des appartements à plusieurs pièces, idéales pour la colocation. Ses services sont conçus pour accompagner chaque étudiant au quotidien. Nous pouvons par exemple citer la laverie, le service de nettoyage, la connexion Internet, le service de restauration et encore d’autres services dépendant de la résidence.

 En 2024, plusieurs projets de nouvelles résidences sont en cours de livraison pour améliorer la qualité de la ville, mais aussi pour répondre aux attentes et à la demande des étudiants. Ces projets démontrent le dynamisme de la ville et la forte demande locative qui en découle.

Les quartiers étudiants où investir à Dijon

La réussite d’un investissement en résidence étudiante dépend grandement du choix de l’emplacement. Bien que Dijon renferme de nombreuses zones attractives, certains quartiers attirent plus les étudiants par la présence des universités et des campus à proximité.

Le Quartier Montmuzard

Le Quartier Montmuzard est situé à l’est de la ville et abrite le campus de l’Université de Bourgogne. C’est un quartier jeune qui comporte plusieurs coins de verdure, à savoir le Square du 19 mars 1962. Il comporte de nombreux commerces et est bien desservi par les transports en commun. Pour se déplacer, les étudiants peuvent prendre le tramway qui mène directement au centre-ville. Ce quartier a été pensé pour satisfaire la population jeune, grâce à ses nombreux services comme la salle de sport, les supermarchés, etc.

En raison de la forte demande de logement, les loyers y sont plus élevés que dans d’autres quartiers. Pour louer un studio meublé, il faut prévoir environ 450 € à 500 €/mois. Pour l’achat d’un appartement neuf, prix moyen est de 2 627 €/m², un prix qui s’avère compétitif et similaire avec les autres villes universitaires.

Le Quartier Victor Hugo

Il fait partie des quartiers les plus riches à Dijon. Il attire les étudiants qui souhaitent immerger dans une ambiance résidentielle sans trop s’éloigner du centre-ville. Il propose une atmosphère huppée, en proposant des commodités, des restaurants et des magasins dans tout le secteur. Il est situé à environ 15 minutes à pied du bus et reste proche des lignes de bus.

C’est un quartier calme et verdoyant où les biens immobiliers sont vendus à grande vitesse. Le prix des appartements dans ce secteur est d’environ 2 814 €, avec un loyer compétitif de 400 à 450 €/mois.

Le quartier Clémenceau

C’est un quartier moderne et animé, attirant un grand nombre d’étudiants. Il est riche en verdure, comme le Square de la République et le Parc Clémenceau. C’est un quartier vivant où l’on trouve d’innombrables commerces. Sa population est majoritairement jeune avec une moyenne d’âge de 39 ans.

Pour se déplacer, les étudiants peuvent se rendre à la gare de Dijon-Porte-Neuve, mais aussi choisir entre deux lignes de tram (T1 et T2). Les étudiants peuvent aussi parcourir la ville à vélo.

Les prix au mètre carré pour un bien immobilier neuf dans ce quartier tournent autour de 2 529 €/m². Les loyers varient de 480 à 520 €/mois pour un studio.

Le Quartier Eiffel

Eiffel est un secteur citadin et paisible de Dijon. Il possède plusieurs espaces verts comme le Square Sainte-Chantal. Il est en développement constant, et attire de plus en plus les étudiants.

Il se trouve à proximité des établissements scolaires et universitaires. De nombreux projets sont en cours pour améliorer son cadre de vie. Son avenir prometteur attire un grand nombre d’étudiants, qui multiplient la demande locative du lieu. Pour preuve, les nouvelles résidences se remplissent rapidement.

Les prix au mètre carré dans le quartier Eiffel sont de 2 246 € pour les appartements neufs, avec des loyers variant entre 450 à 500 €/mois.

Nos conseils pour réussir votre investissement en résidence étudiante

Lorsque vous prévoyez d’investir en résidence étudiante à Dijon, il est important d’accorder une importance particulière à l’emplacement. Cet élément est la base de réussite de votre projet. Non seulement, il vous permettra d’augmenter la demande locative, mais aussi de réduire les risques de vacance locative, et ainsi, favoriser la rentabilité de votre placement.

Pour ce faire, le logement doit-être stratégiquement situé près des lieux indispensables aux étudiants tels que les universités et les écoles, les lieux de divertissement et les transports en commun.

Ensuite, privilégiez la résidence étudiante proposant de la location meublée. Le principe des dispositifs fiscaux, notamment les statuts LMNP sont la défiscalisation d’une partie des revenus locatifs.

Enfin, renseignez-vous sur la qualité du gestionnaire exploitant de votre logement. Il faut noter que ce professionnel aura pour missions de chercher les locataires, de percevoir les loyers et d’assurer l’entretien du bien. Se tourner vers un leader de la résidence étudiante comme Immojeune vous offrira un gage supplémentaire de votre projet.

Les points à retenir

Investir dans une résidence étudiante à Dijon est un placement rentable en 2024. Ce projet promet une certaine sécurité financière, alimentée par la demande croissante de logement dans cette ville. Par ailleurs, son marché immobilier est en plein essor, particulièrement dans le secteur étudiant.

Les dispositifs fiscaux comme le statut LMNP et la loi Pinel sont également des avantages permettant de réduire les impôts et maximiser le retour sur investissement. Mais pour bénéficier de tout cela, le choix de l’emplacement n’est pas à négliger.