Investir dans une résidence étudiante Besançon : demande croissante, rendement attractif et durable

Investir dans une résidence étudiante à Besançon, par sa demande croissante de logements et son nombre élevé d'étudiants, peut générer des rendements attractifs et durables. Besançon, capitale historique de la France, séduit les étudiants par son riche patrimoine, son cadre de vie unique et son dynamisme universitaire. 

Abritant de nombreuses universités prestigieuses, Besançon est une ville étudiante incontournable qui accueille plus de 28 000 étudiants chaque année. Ces derniers étant répartis dans ses nombreuses universités de renom. Attirée par ses formations diversifiées et son cadre atypique, la plupart décident de s'y installer pour mieux s'épanouir. Grâce à ses attraits pour les étudiants, la ville bénéficie d'une forte demande de logements étudiants, ce qui représente une véritable opportunité pour les investisseurs immobiliers.

Cet article explore en profondeur les avantages d'investir à Besançon, en mettant l'accent sur le marché immobilier, les quartiers où investir et les dispositifs fiscaux avantageux.

Besançon : une ville étudiante de premier plan

Un pôle universitaire reconnu

Besançon est le siège de l'Université de Franche-Comté, l'une des universités les plus convoitées du lieu, mais aussi l'une des plus anciennes de France. Selon les données de l'Insee, la ville accueille plus de 28 000 étudiants, répartis dans les différentes filières chaque année. Dans la région Bourgogne-Franche-Comté, elle se positionne comme un pôle universitaire de premier plan. 

Ses universités proposent diverses formations, alliant les sciences humaines aux technologies de pointe, ce qui attire des étudiants de France et de l'étranger. La ville abrite aussi le campus universitaire de la Bouloie qui se situe à quelques kilomètres du centre-ville. Ce dernier regroupant plusieurs facultés et instituts comme la Faculté de Médecine et de Pharmacie, jouissant d'une réputation nationale et internationale.

La présence d'écoles prestigieuses, notamment l'École Nationale Supérieure de Mécanique et des Microtechniques (ENSMM) rend le lieu encore plus bénéfique pour les étudiants en ingénierie. De plus, ces établissements, par leurs partenariats avec les grandes entreprises, favorisent l'insertion professionnelle des diplômés.

Une ville à taille Humaine avec des infrastructures adaptées

La commune Besançon compte au total 119 198 habitants selon les dernières études de l'Insee en 2021, une population qui est en constante augmentation depuis des années. La ville attire grâce à la beauté de sa nature, sa modernité et ses infrastructures incomparables. Riche de son patrimoine historique et de son cadre naturel, elle est se classe comme une cité où il fait bon vivre. 

Chaque année, nombreux sont ceux qui s'installent dans ce cadre hors norme à taille humaine. Le lieu regorge de nombreuses infrastructures qui offrent une meilleure qualité de vie aux habitants, notamment aux étudiants. On y trouve des restaurants universitaires, des bibliothèques modernes et des installations sportives dans diverses rues.

Le coût de la vie y est relativement bas comparé aux autres grandes villes universitaires de France. Cette qualité de vie et cette concentration étudiante sont des facteurs déterminants pour les investisseurs. En effet, les logements à Besançon sont non seulement abordables, mais ils sont également bien situés, favorisant l'accès aux transports en commun, aux commerces et aux services de santé.

Les atouts économiques et avantages fiscaux pour les investisseurs

Le marché immobilier Bisontin

Besançon, étant une ville universitaire de renom, présente un marché immobilier attractif pour les investisseurs, spécialement dans le segment des résidences étudiantes.

Pour rappel, une résidence étudiante est un ensemble immobilier collectif, composé de 80 à 120 logements. Chaque location, qui généralement comporte une à plusieurs pièces, est destinée à accueillir une population étudiante. Ce type de résidences est souvent situé à proximité des universités principales du lieu afin de faciliter le déplacement des étudiants locataires.

Investir dans une résidence étudiante à Besançon peut être intéressant pour les investisseurs immobiliers grâce à son rapport qualité/prix qui est très intéressant. Les prix moyens au m2 dans la ville sont d'environ 2 344 €, avec des loyers de 12,3 €/m2 (sources : Meilleurs Agents). Ces tarifs sont largement bas par rapport aux tarifs pratiqués dans les autres villes universitaires françaises comme Paris ou Lyon. Cette accessibilité, combinée à la forte demande locative, fait de Besançon un choix stratégique pour un investissement immobilier rentable.

Tableau comparatif des prix immobiliers

Voici un tableau comparatif des prix immobiliers dans les principales villes de Besançon, mentionnant leur taux de rentabilité :

(Source : Meilleurs Agents, INSEE)

Ce tableau démontre que les quartiers affichant un prix au mètre carré plus bas peuvent générer des rendements locatifs élevés à Besançon. Par ailleurs, il montre aussi que les étudiants sont à la recherche de quartiers proches du centre-ville, du campus et du centre commercial. À cela, les investisseurs y trouveront des opportunités intéressantes, notamment pour des investissements en résidences étudiantes. 

Les dispositifs fiscaux avantageux

Investir à Besançon peut être d’autant plus rentable grâce aux dispositifs fiscaux en vigueur, qui permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts significatives. 

Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut LMNP est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui souhaitent acheter un studio meublé, un appartement meublé ou autres types de logements étudiants à Besançon. Faire l'acquisition d'une résidence étudiante permet au propriétaire de bénéficier d'une réduction fiscale de 50 % sur leurs revenus locatif, d'amortir leurs charges ou de récupérer la TVA.

Lorsque le propriétaire signe un bail commercial avec un professionnel spécialisé en gestion locative, le régime fiscal s'applique en fonction du montant des revenus annuels :

• pour les revenus inférieurs à 77 000 € : le régime micro-BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux offre un abattement fiscal de 50 % sur les revenus locatifs ;
• pour les revenus supérieurs à 77 000 € : le régime réel simplifié permet un amortissement sur prix d'achat et des charges locatives remboursables sur 10 ans.

Loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard offre une réduction d'impôt sur le revenu pour les investissements dans des résidences de services, telles que les résidences étudiantes. Par résidences de services, on entend une résidence qui dispose de plusieurs appartements meublés et qui propose plusieurs services aux locataires. Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard, ces résidences doivent proposer au moins trois de ces quatre services : l'accueil, le petit-déjeuner, la fourniture du linge et le ménage. D'autres résidences peuvent également proposer des services supplémentaires comme la salle de sport, la salle d'études, etc.

Dans un secteur qui connaît une forte demande en logements étudiants comme Besançon, ce dispositif permet de combiner rentabilité locative et avantage fiscal. Les investisseurs peuvent ainsi récupérer jusqu'à 11 % du prix de revient du bien en réduction d'impôt, répartie sur neuf ans.

Loi Pinel

La loi Pinel est généralement associée à l'investissement locatif dans les programmes neufs. Cependant, elle peut aussi être applicable à certains projets de résidences étudiantes à Besançon. Mais il convient en premier lieu de vérifier les zones éligibles, étant donné qu'une seule partie de la ville peut en bénéficier. La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt dépendant de la durée de mise en location du bien, c'est-à-dire de 6, 9 ou 12 ans. Les quartiers en développement comme Hauts Chazal peuvent bénéficier de ce dispositif.

Ainsi, en investissant dans une zone éligible à Besançon, le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt considérable et d'un loyer régulier assuré par la forte demande.

Les quartiers où investir à Besançon

Quartier de La Boucle

Le quartier de La Boucle est le cœur historique de Besançon. Grâce à sa proximité avec les facultés et les commodités comme le centre commercial, il est une destination de choix pour les étudiants Bisontins. La plupart d'entre eux sont à la recherche de résidences étudiantes en raison de l'accessibilité qu'offre ce quartier. En effet, en termes de services, de transports et de lieux divertissants, tout est à la disposition des habitants. Le prix moyen au mètre carré est plus élevé, cependant la demande locative est forte tout au long de l'année, ce qui assure une rentabilité stable.

Quartier des Chaprais

Le quartier des Chaprais est une zone résidentielle en pleine mutation. Il attire de plus en plus de jeunes actifs et d’étudiants en raison de sa proximité avec les infrastructures éducatives et ses bonnes connexions en transport. Les prix immobiliers y sont légèrement inférieurs à ceux de La Boucle, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs cherchant un bon compromis entre coût d’acquisition et rentabilité. Le statut LMNP y est particulièrement avantageux pour ceux qui investissent dans des studios meublés, notamment un logement à une pièce ou des appartements étudiants.

Quartier Battant

Battant est un quartier historique, qui allie à la fois un caractère cosmopolite et dynamique. En pleine évolution, il offre de belles opportunités dans l’immobilier ancien, avec un potentiel de plus-value intéressant. Investir dans des résidences étudiantes à Battant peut être particulièrement lucratif, surtout avec des projets de rénovation.

Quartier Saint-Claude

Saint-Claude est un quartier en plein développement, situé à proximité du centre-ville. Il attire principalement des familles et des jeunes couples, mais il offre aussi des opportunités pour des résidences étudiantes du fait de sa proximité avec certaines facultés. Les prix y sont plus abordables, ce qui permet aux investisseurs de réaliser de bons placements avec une perspective de rentabilité à long terme.

Quartier Hauts de Chazal

Le quartier des Hauts de Chazal est en pleine expansion, renforcé par le développement du campus universitaire de la Bouloie. La proximité avec la Faculté de Médecine et de Pharmacie et d'autres commodités comme des restaurants universitaires et des bibliothèques en fait un emplacement idéal pour les résidences étudiantes. Les prix y sont encore relativement bas, mais la demande croissante en logements étudiants promet une bonne rentabilité.

Perspectives et conseils pour les investisseurs

Les tendances à surveiller

Besançon est une ville en plein développement qui bénéficie d'une croissance démographique modérée, mais stable. Elle attire de plus en plus d'étudiants grâce à la forte réputation qu'elle s'est bâtie au cours des années. Les politiques de la ville orientées vers le développement durable et l'amélioration des infrastructures présentent des avantages indéniables pour les investisseurs. Enfin, les quartiers à forts potentiels comme Hauts de Chazal offrent des opportunités pour les projets d'investissement.

Conseils pratiques pour réussir son investissement

Pour qu'un investissement en résidence étudiante, notamment à Besançon réussisse, il est important de suivre quelques recommandations essentielles pour éviter les pièges courants :

• choisir un gestionnaire fiable : la première chose à prendre en compte avant d'investir dans une résidence étudiante est le choix du gestionnaire de la résidence. Pour ce faire, vérifiez sa réputation et sa solidité financière. Il faut noter que ce professionnel sera chargé de percevoir les loyers, d'entretenir le bien et de chercher des locataires. Pour s'assurer de son professionnalisme, vous pouvez consulter les forums et les jurisprudences disponibles en ligne ;
• choisir l'emplacement en considérant le prix au mètre carré : l'emplacement est un autre critère déterminant. Une résidence étudiante, pour attirerun étudiant, doit être située dans une ville universitaire dynamique et bien desservie. Pour avoir une demande locative croissante, il est important de ne pas surpayer le bien ;
• vérifier le bail commercial : avant de s'engager, il convient de lire et de bien comprendre le bail commercial. Ce dernier évoquant la durée du bail, les clauses spécifiques et les obligations du gestionnaire, ces derniers doivent être scrutés pour garantir un investissement sécurisé et rentable.

Faut-il investir dans une résidence étudiante à Besançon ?

D'après nos études, investir dans une résidence étudiante à Besançon, c'est miser sur une ville en plein essor. Cette commune dynamique est riche en population étudiante et dispose d'un marché prometteur pour les investisseurs immobiliers. Son prix qui est largement accessible par rapport aux autres villes de France attire une forte demande locative. Les dispositifs fiscaux sont aussi des avantages non négligeables pour un investissement immobilier réussi.

La ville est riche en quartiers étudiants qui se distinguent par leur potentiel de rentabilité et leur praticité pour les jeunes. Ainsi, qu'il s'agisse d'un investissement en studio meublé, en appartement de plusieurs pièces ou en d'autres logements étudiants, la résidence étudiante est un choix justifié dans ce secteur.