Habituellement, lorsque vous louez un logement, vous avez des droits et votre propriétaire ne peut en aucun cas empiéter sur votre privé. Toutefois, le bailleur dispose également de droits et son accord est parfois nécessaire dans certaines situations ! C’est justement le cas de ce qui nous intéresse ici, à savoir, la sous-location. Eh oui, tout n’est pas si simple. Lorsque vous louez un logement, il y a des règles à suivre ! Vous êtes sans doute nombreux à avoir entendu parler de la sous-location. Néanmoins, savez-vous réellement en quoi cela consiste et quelles sont les règles à suivre ? Si vous vous posez la question, vous êtes au bon endroit ! En lisant cet article, la sous-location n’aura plus aucun secret pour vous !
La sous-location : c’est quoi au juste ?
Vous avez sans doute tous déjà vu des annonces de sous-location sur les différentes plateformes de logement présentes sur internet. Mais savez-vous réellement en quoi cela consiste. Pour faire simple, la sous-location consiste à permettre à un tiers de venir vivre dans un appartement ou une maison que l’on loue à un propriétaire. Bien entendu, en échange de ce service, il doit y avoir une contrepartie financière. En d’autres termes, un locataire qui sous-loue son logement doit recevoir une somme d’argent représentant un loyer. Vous l’aurez donc bien compris, si vous souhaitez mettre votre appartement à la disposition d’un ami ou d’un membre de votre famille, il ne s’agit pas d’une sous-location !
La sous-location est-elle légale ?
Vous êtes nombreux à vous poser la question ! Concrètement, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’un locataire à l’interdiction de sous-louer un logement lorsque celui-ci représente sa résidence principale. Toutefois, cette même loi apporte une nuance ! En effet, il est interdit de sous-louer son appartement sauf si vous avez l’autorisation écrite de la part de votre propriétaire.
Vous vous retrouverez donc face à deux possibilités. Dans le premier cas, votre propriétaire vous donne son accord et le précise par écrit sous la forme d’un contrat de sous-location. C’est donc le propriétaire qui définit les termes de la sous-location et qui décide aussi du montant du loyer afin que celui-ci ne dépasse pas le montant du loyer du locataire. Dans le second cas, votre propriétaire refuse la sous-location. Comme il s’agit de son logement, la décision lui appartient à lui, et il n’est pas obligé non plus d’expliquer le motif de son refus.
Quels sont les risques d’une sous-location sans l’accord du propriétaire ?
Si vous sous-louez votre logement sans l’autorisation de votre propriétaire, vous vous trouvez dans une situation illégale et vous encourez des sanctions. Dans un premier temps, si vous décidez d’outrepasser l’interdiction de votre propriétaire, il pourra tout simplement résilier votre bail. De plus, il pourra également exiger des dommages et intérêts. Néanmoins, cela suppose que le bailleur a fait constater l’infraction par voie d’huissier et a adressé une sommation de respecter les clauses du bail. Dans tous les cas, restez prudent ! Assurez de posséder l’accord écrit de votre propriétaire avant de proposer votre logement pour une sous-location.
En ce qui concerne le sous-locataire engagé dans une location illégale, il n’est lié par aucun contrat et quitté le logement à tout moment, car il est considéré comme occupant sans droit ni titre. De plus, il risque de se faire expulser par le propriétaire à tout moment !
Quelles sont les obligations d’un locataire qui sous-loue son logement ?
Naturellement, toute personne souhaitant sous-louer son logement doit se plier à un certain nombre de règle et d’obligation. Pour commencer, il doit respecter les termes du contrat rédigé par la propriétaire. Ensuite, le locataire doit déclarer aux impôts les loyers reçus par le sous-locataire. Si la sous-location intervient dans un logement vide, les loyers à déclarer entreront dans la catégorie « bénéfices non commerciaux ». En revanche si la sous-location intervient dans un logement meublé, dans ce cas, les loyers devront être déclarés dans la catégorie « revenus industriels et commerciaux ».
Mais pas de panique ! Sachez qu’il est possible d’obtenir une exonération d’impôt à condition que le loyer que vous percevez ne dépasse pas 760 euros par mois. Toutefois, soyez vigilant ! Pour bénéficier de cette exonération, il est impératif que le logement sous-loué soit la résidence principale du sous-locataire.
Par ailleurs, dans la plupart des grandes villes comme Paris, la sous-location d’une résidence principale en tant que location saisonnière, ne peut pas dépasser 4 mois par an. Dans le cas d’une sous-location saisonnière, pensez à faire une déclaration à votre mairie.
Que faut-il savoir sur la sous-location ?
Vous êtes nombreux à l’ignorer, mais si vous sous-louez votre logement, sachez que vous êtes responsable des impayés de votre sous-locataire. De même, ce dernier n’a aucun lien avec le propriétaire du logement. Par conséquent, si le logement nécessite certains travaux, le sous-locataire devra d’abord passer par le locataire. Dans ce contexte, les démarches peuvent donc être assez longues à mettre en place à cause de tous ces intermédiaires. Il est donc important de que le propriétaire soit averti de votre présence dans les lieux afin d’éviter toute complication.
Mais ce n’est pas tout ! Si vous souhaitez sous-louer un logement, vérifiez la date de la fin du bail du locataire qui sous-loue son logement. En effet, il faut savoir qu’un contrat de sous-location se termine en même temps que le bail du locataire principal. Vous l’aurez donc bien compris, si le locataire décide de quitter le logement, le sous-locataire devra malheureusement faire de même sans délai de préavis.
Soyez donc bien vigilant lorsque vous vous engagez dans une sous-location, car de nombreuses personnes n’hésitent pas à sous-louer leur logement ou seulement une pièce sans même demander l’accord du propriétaire. Que vous soyez propriétaire, locataire ou sous-locataire, il est préférable de faire les choses dans les règles pour éviter la moindre déconvenue.
Toutefois, la sous-location est une solution très intéressante pour toutes personnes quittant régulièrement son logement. Cela vous permettra de réaliser des économies négligeables ou de vous loger à moindre coût.
Comment rédiger un bail de sous-location ?
Vous vous en doutez certainement, pour vous protéger de la meilleure façon possible, nous vous conseillons d’établir votre bail de sous-location avec beaucoup de soins. Mais comment rédiger ce document dans les règles de l’art ? Tout d’abord, comme nous l’avons déjà évoqué plus haut, vous devez remplir deux conditions
1) Le locataire doit obtenir l’accord écrit de la part de son propriétaire.
2) Le prix de loyer au mètre carré ne doit pas dépasser celui payé par le locataire principal
Si ces deux conditions ne sont pas respectées, votre contrat de sous-location ne sera pas valable ! De plus, le bail devra comporter un certain nombre d’éléments :
- Le prix du loyer
- La date de prise d’effet et de fin de bail de sous-location
- La date de paiement du loyer
- Les charges locatives
- La définition précise du logement sous-loué : nombre de pièces, équipements, pièces annexes comme un parking, un garage, etc.
- Le montant du dépôt de garantie
Mais ce n’est pas tout ! Le contrat de sous-location devra également être accompagné des documents suivant :
- Une copie de l’autorisation écrite du bailleur
- Une copie du bail d’habitation signé entre le locataire et le bailleur
- Un état des lieux
Néanmoins, dans tous les cas, le locataire principal et bailleur résilie le bail, le sous-locataire devra quitter le logement.