Investir dans les résidences étudiantes : guide complet pour l'achat d'un logement étudiant

Investir dans les résidences étudiantes est une opportunité à saisir en 2024. Le secteur immobilier est actuellement en pleine effervescence et ne cesse d'évoluer depuis ces dernières années. Parmi les segments les plus prometteurs, l'investissement dans les résidences étudiantes se distingue par sa demande croissante et soutenue tout au long de l'année. En effet, l'un des soucis majeurs des étudiants, c'est de se trouver un toit pendant leurs études, notamment en France où chaque territoire est de plus en plus apprécié. Dans ce guide, nous allons explorer en détail pourquoi investir, comment investir et où investir dans une résidence étudiante. 

Avant de poursuivre, rappelons ce qu'est une résidence étudiante. Il s'agit d'immeubles neufs comportant plusieurs logements (studio, chambres, etc.), meublés et équipés, conçus pour répondre aux besoins actuels des étudiants. Situés à proximité des établissements d'enseignement supérieur, ces logements sont standardisés et comprennent des parties communes telles que les laveries, les espaces coworking, les salles de sport et parfois des restaurations.

Quelles sont les options d'investissement en résidence étudiante ?

La location meublée non professionnelle (LMNP)

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est l'une des options les plus courantes en raison de ses dispositifs fiscaux avantageux. En effet, investir en statut LMNP permet aux investisseurs de louer des biens immobiliers meublés en jouissant d'un cadre fiscal favorable. Le régime LMNP donne la possibilité de réduire les charges relatives à la location et d'amortir le bien, faisant de lui un élément fondamental pour la réduction fiscal.

La LMNP est en outre un statut fiscal ayant pour but de louer des biens meublés, il permet à l'investisseur de percevoir peu de loyers, voire pas du tout fiscalisés. Il s'agit d'une opportunité intéressante pour constituer un patrimoine immobilier, de plus, elle évite les contraintes liées à la gestion locative, celle-ci étant confiée à un professionnel. 

La colocation 

Cette autre forme d'investissement ne cesse de gagner en popularité en raison de son loyer attractif et de la convivialité qu'elle offre aux colocataires. En optant pour cet investissement, l'investisseur bénéficie d'un revenu locatif maximal. Concrètement, ce type de location consiste à louer plusieurs chambres dans un même appartement, ce qui aide à répondre à une demande élevée de locations abordables.

Le coliving

Le coliving, on a tendance à le mélanger avec la colocation, pourtant, il présente des options plus modernes. Le coliving est une option qui dispose de plusieurs espaces de vie partagées et qui inclue des services comme les espaces de coworking, la blanchisserie et les salles de détente. Ce concept a été pensé pour répondre aux besoins des jeunes générations qui souhaitent avoir plus de praticité dans leur logement.

Les avantages d'investir dans une résidence étudiante

Les avantages financiers

Un placement dans un logement étudiant présente de nombreux atouts :

• un rendement attractif : ce type de logement offre des rendements locatifs élevés marqués par la croissante augmentation de la demande. Il faut savoir que la France est le 4ᵉ pays qui accueille le plus d'étudiants au niveau mondial. 
• une fiscalité avantageuse : le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard offrent de précieux avantages, rendant ce placement encore plus attractif sur le plan fiscal ;
• une gestion simplifiée du bien : en déléguant la gestion du bien à un organisme spécialisé en gestion locative, l'investisseur se libère des contraintes liées à sa location ;
• une demande stable : la population étudiante est généralement croissante, ce qui assure un taux d'occupation élevé.

Les avantages issus de la LMNP

En investissant dans une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), les investisseurs peuvent louer des biens meublés en obtenant des avantages fiscaux. Dans une résidence étudiante neuve, ce régime permet percevoir peu de loyers, voire pas du tout. Ce statut reste une opportunité très intéressante pour constituer un patrimoine immobilier et évite toutes contraintes liées à la gestion des locataires, qui sera prise en main par un professionnel.

La loi Pinel

la loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt significative au placement effectué. Celle-ci est calculée en fonction de la durée de l'engagement locatif :

• 6 ans : une réduction de 12% du prix d'achat ;
• 9 ans : une réduction de 18 % du prix d'achat ;
• 12 ans : une réduction de 21 % du prix d'achat.

Un placement gagnant

Investir dans une résidence étudiante peut être considéré comme un placement gagnant, notamment dans un secteur dans lequel la demande surpasse l'offre. À noter qu'en 2023, 2,93 millions étudiants se sont inscrits dans les établissements supérieurs. Cette croissance soutenue soutient la demande pour les logements adaptés, assurant un taux de remplissage élevé et une rentabilité stable tout au long de l'année. 

Une gestion locative prise en main par un expert

La résidence est gérée par un gestionnaire avec qui le propriétaire conclue un bail commercial d'une durée minimum de 9 ans. Cet exploitant aura pour mission de prendre en charge la totalité de la gestion locative des logements. Il se chargera de :

• trouver des occupants ;
• percevoir les loyers ;
• entretenir les espaces communs ;
• faire les réparations ;
• gérer les services utiles aux résidents.

Avec ce professionnel, vous percevez vos loyers trimestriellement, que le logement soit occupé ou en période de vacances locative.

Statut LMNP : Bénéfices Industriels et Commerciaux, amortissement comptable et récupération de la TVA

Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Le régime LMNP permet de bénéficier de revenus classés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ici, ce ne sont pas les loyers encaissés qui sont fiscalisés, mais les loyers diminués des charges. Pour ce calcul, vous avez le choix entre :

• le micro-BIC : il s'adresse aux revenus des loyers meublés inférieurs à 72 000 euros par an, permettant un abattement forfaitaire de 50% ;

• le régime-réel : il est obligatoire pour les loyers de plus de 72 600 euros par an. Il permet de déduire les charges réelles (intérêt d'emprunt, frais d'assurance, taxe foncière, etc.), mais aussi l'amortissement des éventuelles constructions et travaux.

L'Amortissement Comptable

L'amortissement comptable permet de déduire la perte de valeur des différentes composantes d'un bien immobilier qui sont les fenêtres, la façade, la toiture ou autres, qui se sont détériorés au fil du temps. Cet amortissement réduit considérablement la base imposable des loyers perçus.

La récupération de la TVA

L'acquisition d'un logement dans une résidence étudiante permet aussi de récupérer la TVA sur le prix du logement, du mobilier et des honoraires. Concrètement, 20% du montant total est soumis à la TVA. Mais pour répondre aux conditions de récupération, la résidence doit fournir au moins trois services parmi les suivants : le petit-déjeuner, l'accueil, le ménage et le linge. Si votre bien est mis en vente avant 20 ans, vous devez rembourser la TVA économisée, sauf si l'acheteur décide de poursuivre le bail commercial.

Exemple : vous avez effectué un investissement de 150 000 euros dans une résidence de services avec un loyer de 1 500 euros par trimestre. Une fois la TVA récupérée, il coûtera 120 000 euros. Avec le Micro-BIC et les prélèvements sociaux, la rentabilité annuelle atteindra environ 3,82 %.

Les inconvénients de l'investissement dans une résidence étudiante

Tout investissement immobilier n'est pas sans risque. Dans une résidence étudiante, certaines contraintes peuvent avoir lieu comme le mauvais choix de l'emplacement, la gestion de la résidence et la qualité de gestion. Par ailleurs, les fluctuations du marché immobilier sont inévitables et peuvent affecter la rentabilité de l'investissement. Quels sont les inconvénients de ce type d'investissement ?

• le prix d'achat élevé : dans les grandes métropoles étudiantes, le prix d'achat au mètre carré peut être très élevé, ce qui risque de réduire la rentabilité de l'investissement ;
• le risque de vacances locatives : bien que la demande soit stable, certaines périodes de l'année peuvent connaître une vacance locative. Particulièrement, cela est fréquent pendant les vacances d'été.

Les villes étudiantes où on peut investir 

En France, de nombreuses villes sont plus favorables à l'investissement locatif de logement étudiant en raison de leur popularité au niveau de l'enseignement supérieur et des commodités offertes :

Rapport d'un investissement en Résidence Étudiante

Pour mieux comprendre l'impact de l'investissement dans une résidence étudiante, il est utile de se pencher sur une étude du marché de logement ainsi que d'autres données statistiques su pays :

La Croissance de la Population Étudiante

Le territoire français connaît une invasion significative d'étudiants depuis des années. Selon les données de l'INSEE, la population étudiante en France atteignait environ 2,7 millions en 2021, une tendance qui encore en hausse aujourd'hui. Cette croissance crée une forte demande en logements, qui est souvent insatiable. 

L'Offre et la demande

Malgré la demande croissante de logements étudiants, l'offre reste insuffisante. Les résidences gérées par le CROUS (Centre Régional des Œuvres Universitaires et Scolaires) ne couvrent qu'une partie des besoins. EN 2023, le CROUS propose approximativement 175 000 logements étudiants dans toute la France. Ce chiffre ne répond qu'à une partie de la demande qui est toujours croissante. Cette insuffisance de logements ouvre des opportunités pour les investisseurs privés.

Les étapes à suivre pour investir dans une résidence étudiante

Faire une étude de marché

Avant de choisir l'emplacement, il convient d'analyser la demande de logements étudiants dans les différentes villes étudiantes du pays. Dans ce secteur, les villes universitaires disposent d'une forte demande locative. Dans ce sens, vous pouvez vous référer au CROUS ou aux statistiques de l'INSEE. 

Choisir le type de résidence

Il est important de faire un bon choix pour garantir la rentabilité de votre placement. Pour ce faire, décidez si votre choix se portera sur une résidence étudiante gérée par un gestionnaire ou une résidence en colocation. Pour une gestion simplifiée, optez pour les résidences gérées. Par ailleurs, les colocations promettent des rendements plus élevés. Votre choix peut aussi s'effectuer selon votre budget. 

Choisir l'emplacement

L'emplacement joue un rôle fondamental dans la rentabilité de l'investissement. Pour faciliter votre choix, privilégiez les villes ayant une forte population étudiante et une demande locative stable, notamment celles précédemment mentionnées. Par ailleurs, les villes proches des universités, offrant des transports en communs et des commodités facilités, sont plus attractives, garantissant un meilleur taux de remplissage.

Faire une analyse financière

Pour évaluer la rentabilité de votre investissement, effectuez une analyse financière détaillée. Vous pouvez inclure dans votre calcul les coûts d'acquisition, les frais de gestion, les charges et les avantages fiscaux. Dans ce concept, assurez-vous de bien comprendre les dispositifs fiscaux disponibles utilisés pour maximiser votre rentabilité. Le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard offrent des avantages fiscaux significatifs qui peuvent rendre votre investissement encore plus attractif.

Évaluer les financements

Évaluez les différentes options de financement, que ce soit par fonds propres ou par emprunt. L'effet de levier d'un prêt peut maximiser vos rendements tout en permettant des déductions fiscales sur les intérêts d'emprunt.

Choisir un gestionnaire de résidence

Il est essentiel de choisir un gestionnaire de résidence fiable et expérimenté. Recherchez des gestionnaires avec une bonne réputation et des antécédents de gestion réussie. Il faut rappeler que ce professionnel sera présent tout au long de la location et assurera les services et l'entretien du logement.

Une fois le bien acquis, veillez à ce qu'il respecte toutes les réglementations et que chaque meuble soit le plus qualitatif possible afin de répondre aux besoins des étudiants. Cela renforcera davantage son attraction.

Que faut-il conclure ?

Investir dans les résidences étudiantes en 2024 représente une opportunité de placement fructifiant, garantissant un rendement attractif. En choisissant le bon emplacement, en optant pour les bons logements et en sollicitant un gestionnaire compétent, vous bénéficiez d'un rendement optimal. Par ailleurs, vous répondez à une demande croissante de logements adaptés aux étudiants. Accordez une importance majeure aux avantages fiscaux, car ces dispositifs, notamment le statut LMNP et le Censi-Bouvard vont maximiser votre rentabilité. Ainsi, que vous investissiez dans une location meublée, dans une colocation ou dans un coliving, chaque type d'investissement dans les logements étudiants est un choix judicieux qui va diversifier votre portefeuille immobilier.