Résidences LMNP : un gain de revenus passifs pour les résidences étudiantes et seniors

Les résidences LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) sont des options d'investissement qui intéressent de plus en plus les investisseurs immobiliers. Ce statut offre en effet une multitude d'avantages fiscaux, mais aussi permet une gestion simplifiée pour avoir un rendement attractif. Qu'il s'agisse d'un investissement en résidence étudiante ou en résidences seniors, ce statut reste la plus intéressante, car il répond à une forte demande locative.

En effet, la France est depuis des années une destination privilégiée par des étudiants en raison de la qualité de son enseignement, qui, reste à ce jour, l'une des meilleures au monde. Avec ces universités de prestige qui proposent des formations variées, elle accueille en 2023 plus de 2,7 millions d'étudiants, un chiffre qui ne cesse de croître depuis des années. 

Dans un autre sens, la population française vieillit rapidement, ce qui augmente la demande de logements adaptés aux personnes âgées. En 2020, plus de 20% de la population française avait plus de 65 ans, qui, aujourd'hui, semble encore évoluer. Les EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ne parviennent plus à répondre à la demande croissante de logements dans ce secteur. 

Ces tendances se traduisent par un besoin croissant de logements pour ces deux catégories de population. Ainsi, investir dans des résidences étudiantes et des résidences seniors en statut LMNP restent des opportunités multiplement attrayantes, permettant de répondre à une forte demande locative. Ces développements des résidences services soulèvent des questions importantes pour les investisseurs : comment avoir une meilleure rentabilité soutenue dans ces deux types d'investissement. Vous avez pour projet d'investir dans ces types de logements ? Avant toute chose, il convient de prendre en connaissance les avantages fiscaux à bénéficier et de mettre en place une bonne préparation. Ce guide vous donnera des informations détaillées sur les avantages de la LMNP ainsi que les étapes à suivre pour réussir votre investissement dans ce domaine. 

Résidences LMNP : définitions et conditions de ce statut

Réaliser un investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à la fois de devenir propriétaire d'un ou plusieurs logements et de percevoir des revenus locatifs complémentaires. Le statut LMNP est un régime fiscal qui s'adresse aux investisseurs immobiliers optant pour la location de leurs biens meublés. Cet investissement s'amortit au fil du temps.Il permet de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs qui vont permettre de rentabiliser le projet : réduction d'impôts, amortissement des charges, loyers élevés ... De plus, la majorité des locataires, séniors ou étudiants, préfèrent s'installer dans une location déjà meublée, réduisant largement les risques de vacance locative. Cependant, ce statut est accessible sous certaines conditions. 

Qu'est-ce que la LMNP ?

Le statut LMNP a pour objectif principal d'offrir une optimisation fiscale maximum. C'est un régime qui s'applique aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés, dont les revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil. Depuis que ce statut a été mis en place, il a connu un succès fulgurent dans toute la France. En outre, cette solution d'acquisition garantit une bonne rentabilité. Pour jouir de ce statut, les revenus locatifs bruts obtenus par la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Dans le cas où ces seuils sont dépassés, le régime se bascule en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Comment bénéficier du statut LMNP ?

Pour être éligible au statut LMNP, le bien loué doit être meublé. Ce dernier doit être aménagé de manière à permettre au locataire de s'installer immédiatement. Il faut savoir que ce type de location est très recherché en France en raison de sa praticité. Pour les étudiants et les seniors, la location meublée leur permet d'éviter toutes les contraintes liées au déménagement et à l'achat de nouveaux meubles. Ainsi, un logement meublé doit comporter les éléments suivants :

• une literie avec couverture et couette ;
• des dispositifs d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ( volets roulants, rideaux, stores ...) ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un micro-ondes ;
• un réfrigérateur ;
• des vaisselles indispensables aux repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table de cuisine ;
• des étagères  de rangement ;
• des luminaires ; 
• des matériels d'entretien ménager.

Les conditions pour s'inscrire à la LMNP

N'importe qui peut se déclarer en LMNP, concrètement ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille et préparer leur retraite. C'est un investissement sur le long terme, c'est-à-dire qu'il n'est pas conçu pour être mis à la revente rapidement. L'article 155 IV du Code Général des Impôts donne des explications détaillées sur les conditions de la LMNP. Avant d'accéder à ce statut, l'exploitant doit déclarer tout ce qu'il perçoit au titre des investissements dans le régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Il faut toutefois noter que ce statut ne peut pas s'allier avec le LMP (Loueur Meublé Professionnel). Concrètement, le loueur ne doit pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et ne doit pas percevoir des revenus locatifs plus de 23 000 € par an. Par ailleurs, il faut que l'activité du bailleur représente moins de 50% des revenus totaux du propriétaire. Il est aussi indispensable de s'enregistrer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Enfin, pour valider l'inscription, aucun membre du foyer fiscal ne dfoit être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.

Les avantages fiscaux du Statut LMNP

En matière de fiscalité, le statut LMNP reste le plus avantageux pour les raisons suivantes :

L'amortissement du bien sur le long terme

Le régime LMNP permet d'amortir le bien sur le long terme. Rappelons que l'amortissement représente la valeur du bien dû à l'usure du temps. Chaque année, l'investissement perd en valeur à cause de son usage et de son usure. L'amortissement est un mécanisme comptable qui aide à répartir le coût du bien immobilier et des meubles en fonction de leur durée de vie. Entre autres, c'est un processus qui va permettre de réduire les revenus locatifs en déduisant chaque année une partie de la valeur du bien et du mobilier dans la résidence. Cet amortissement peut être déduit comme suit :

• le calcul de la valeur amortissable : il se concentre sur le bien immobilier et mobilier. Le terrain n'est pas compris dans la valeur du bien, il représente environ 20% de la valeur totale du bien. Ensuite, la valeur totale du mobilier (meubles, équipements ...) est amortissable ;
• la durée d'amortissement : elle est généralement comprise entre 20 et 30 ans. Chaque année, une partie de la valeur amortissable peut être déduite des revenus locatifs. Pour le mobilier, sa durée d'amortissement est plus courte, notamment 5 à 10 ans. 

Les régimes fiscaux sous le régime micro-BIC et régime réel

Dans le cadre d'une LMNP, l'investisseur peut choisir entre plusieurs options fiscales. Il s'agit du régime micro-BIC et du régime réel. :

• le régime Micro-Bic : il est imposé dans le cas où le contribuable loue régulièrement son bien meublé avec un revenu locatif inférieur à 72 600 €. Il permet un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Ce dernier couvre les charges liées à la gestion du bien. Ce dispositif ne nécessita pas de comptabilité complexe, ce qui simplifie largement sa gestion. Cependant, les recettes locatives doivent être déclarées pour que l'abattement forfaitaire soit appliqué.
• le régime Réel simplifié : il s'adresse aux recettes locatives supérieures à 72 600 € par an. Il concerne plus la déduction des charges réelles liées à la location du bien. Il inclut les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les primes d'assurance, les taxes foncières, les travaux d'entretien et de réparation, etc. Dans ce cadre, les investisseurs peuvent aussi amortir leur bien immobilier et mobilier. Cet amortissement est réparti sur une durée de 20 à 30 ans pour l'immobilier et 5 à 10 ans pour le mobilier. Après avoir respecté ces étapes, les investisseurs peuvent réduire leur base imposable, voire neutraliser la totalité de leur revenu locatifs sur le plan fiscal.

Les avantages et les inconvénients de la Résidence LMNP pour étudiants

Avantages

Investir dans une résidence LMNP pour étudiants implique de nombreux avantages, mais aussi défis inévitables. Les avantages sont :

1. La demande locative élevée : en 2023, plus de 2,8 millions étudiants immergent en France, un chiffre qui a connu une augmentation par rapport à l'année précédente selon le Ministère de l'Éducation Nationale, de l'Enseignement Supérieur et de la Recherche. Parmi ces étudiants, 9,5% sont en quête de logement qui se trouve à proximité de leur université, ce qui promet une demande locative stable.
2. La rentabilité attractive : investir dans des résidences étudiantes offre des rendements attractifs, notamment entre 4 % à 6 %. Dans les villes étudiantes comme Lyon, Bordeaux, Lille, Paris, Rouen, le taux d'occupation peut être supérieur à 90 %.
3. Les avantages fiscaux : ce statut permet de bénéficier d'avantages fiscaux, entre autres l'amortissement du bien et la déduction des charges réelles. Ce type d'investissement permet aussi de récupérer la TVA sur le prix d'achat.
4.  La gestion simplifiée : en déléguant ce projet à un professionnel par le biais d'un bail commercial, la location est prise en main par le gestionnaire, qui s'occupe également de l'entretien et de la gestion locative. Une résidence étudiante propose généralement des services comme le ménage, les espaces communs et le wifi, simplifiant davantage sa gestion.
5. La diversification du portefeuille : la résidence étudiante offre une diversification de portefeuille plus soutenue par rapport aux autres types d'immobilier locatif.

Inconvénients

Les inconvénients de la Résidence Étudiante LMNP sont :

1. Les frais élevés : les frais de gestion et la commission du gestionnaire représentent un coût supplémentaire élevé pouvant impacter la rentabilité nette.
2. Le mauvais choix de location : la réussite de l'investissement dépend en grande partie de la localisation. Une résidence qui est située loin des campus et des commodités attirera moins les étudiants locataires. Pourtant, la concurrence dans les grandes villes s'avère extrêmement rude, ce qui peut influencer les taux d'occupation et le prix des loyers.
3. L'engagement à long terme : les baux commerciaux avec les gestionnaires ont une durée de 9 à 12 ans, ce qui implique un engagement à long terme. De plus, la revente d'une résidence étudiante est plus complexe qu'un logement classique dans un bail en cours.
4. Les risques de vacance locative : les logements sont moins occupés en période de vacances, d'où l'utilité de travailler avec un bon gestionnaire qui s'assurera de réduire les risques de vacance locative.

Les avantages et les inconvénients de la Résidence LMNP pour seniors

Avantages 

En investissant dans une résidence LMNP senior, les avantages sont nombreux :

1. Une forte demande locative : en 2023, la France compte plus de 15 millions de personnes âgées de plus de 65 ans. Selon l'INSEE, ce chiffre pourrait atteindre 20 millions en 2030. Les seniors sont en quête de logements adaptés à leurs besoins spécifiques et offrant sécurité. Face à ces attentes, les chances de demande locative élevées sont du côté des résidences seniors.
2. Une bonne rentabilité : les résidences seniors offrent des rendements compris entre 4 % et 5 %. Avec une demande croissante de la population vieillissante, le taux d'occupation reste élevé (90 %).
3. Les avantages fiscaux : cet investissement permet des avantages fiscaux significatifs comme l'amortissement du bien et du mobilier. La récupération de la TVA sur le prix d'achat est également possible.
4. La gestion simplifiée : souvent déléguée à un gestionnaire professionnel, ce dernier s'occupe de la location et des services relatifs à son bon fonctionnement.
5. La diversification du portefeuille : cet investissement permet de diversifier le portefeuille, notamment en installant plusieurs résidences seniors dans des régions différentes.

Inconvénients

Avant d'investir dans les résidences seniors, les inconvénients suivants sont à prendre en compte :

1. Des frais de gestion élevés issus de la commission du gestionnaire et des autres charges qui vont impacter la rentabilité nette ;
2. La sensibilité à la localisation qui est une pierre angulaire à l'augmentation de la rentabilité. Pour ce faire, il est essentiel de choisir des résidences situées en centre ville et bien desservies par les transports en commun pour mieux attirer les locataires. 
3. L'engagement à Long terme : un contrat signé avec un gestionnaire peut durer de 9 à 12 ans, ce qui implique un engagement à long terme. De plus, la revente du bien peut être plus complexe que les autres types de logement. 

Étapes pour Investir en résidence LMNP

Pour investir en LMNP, voici les étapes à suivre :

La recherche du bien

Misez sur des villes universitaires et des zones desservies en transports en commun. Cette étape impliquera la prise en compte de la localisation, de la demande locative et des caractéristiques du bien. À noter qu'il est essentiel que le bien réponde aux normes de qualité. Pour faciliter votre recherche, utilisez des plateformes spécialisées comme Immojeune.

Le processus d'achat 

Cette étape inclut les démarches administratives et juridiques. Il est recommandé de se faire accompagner par des professionnels pour que chaque démarche soit assurée. Il est toujours nécessaire de se constituer un dossier solide pour le financement.

La mise en location

Faire appel à des professionnels pour simplifier la gestion locative du bien. Dans certains cas, le bail avec le gestionnaire garantit un loyer annuel fixe. 

En somme, investir dans une résidence LMNP présente de nombreux avantages, sur le plan fiscal et sur la gestion du rendement. La forte demande locative, pour les étudiants et pour les seniors, garantit un revenu stable. La France, présentant un marché immobilier dynamique, connaît une demande croissante de logements étudiants et seniors. Ainsi, le régime LMNP garantit une rentabilité attrayante, mais aussi une gestion simplifiée.