Investir dans une résidence étudiante Strasbourg : avantages fiscaux, rentabilité et sécurité

Investir dans une résidence étudiante à Strasbourg, c'est profiter de sa solide vitalité économique. Capitale européenne et ville universitaire dynamique, Strasbourg attire chaque année plus de 60 000 étudiants répartis dans ses différentes universités. Cette concentration étudiante présente un atout non négligeable pour les investisseurs.   

Étant l'un des points de passage sur le Rhin, un fleuve qui marque la frontière entre la France et l'Allemagne, ses qualités ne se limitent pas à ses études et ses formations diversifiées, mais aussi à son cadre de vie pittoresque. 

Séduit par ses nombreux atouts, de nombreux étudiants projettent de s'y installer chaque année, au point où l'offre risque de ne plus pouvoir répondre à la demande. Selon les données récentes, environ 12 000 à 15 000 logements tous types confondus ( résidences étudiantes privées et Crous) sont destinés aux étudiants. Compte tenu du nombre d'étudiants, qui par ailleurs est en constante croissance ces dernières années, l'offre est insuffisante.

Pour pallier ce déséquilibre, investir dans une résidence étudiante à Strasbourg s'avère être une stratégie d'investissement locatif particulièrement intéressante, où le taux de vacance ne risque pas de dépasser les 2 %. Découvrez dans cet article les études sur le marché immobilier de cette ville, les dispositifs fiscaux et les quartiers présentant un potentiel d'investissement.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante à Strasbourg ?

En 2022, Strasbourg a été élu "ville étudiante la plus attractive de France", avec un taux de recommandation surpassant les 98%. Cette statistique a été basée sur la santé, le logement, les commodités et l'ambiance de la ville. Son principal point fort réside dans sa qualité de vie, qui séduit bon nombre d'étudiants à travers le monde.

En 2023, Strasbourg se place en 3ᵉ  position parmi les meilleures villes étudiantes de France, selon le classement de l'Étudiant. En termes de commodités et de déplacement, les Strasbourgeois ont tout à portée de main. 

Une demande locative en constante croissance

La commune de Strasbourg abrite plusieurs universités et grandes écoles, à savoir l'Université de Strasbourg, l'INSA, L'ENA ou encore la Sciences Po Strasbourg.

Attirée par son environnement convivial et stimulant, mais aussi ses études diversifiées, sa population étudiante a connu une augmentation de 20 % ces dix dernières années (source : Insee). Cette tendance devrait continuer dans cette voie pour les années à venir. Bien évidemment, cette croissance s'accompagne d'une demande locative qui se renforce de plus en plus. Face à cela, l'offre de logement disponible s'avère insuffisante.

En 2023, le taux de vacance locative pour les résidences étudiantes à Strasbourg est estimé à seulement 2 %, un chiffre bien en dessous de la moyenne nationale. Cela montre clairement que la demande de logement étudiant dans la ville dépasse largement l'offre disponible. Cette situation crée une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs, qui peuvent non seulement espérer des taux d'occupation élevés, mais aussi une valorisation de leur patrimoine immobilier.

Un rendement locatif attractif

Les résidences étudiantes sont des placements qui permettent des rendements locatifs largement supérieurs aux autres types d'investissements immobiliers.

À Strasbourg, le rendement brut pour ce type de bien oscille entre 4 % et 6 %, selon les quartiers et les services proposés. Comparé à d'autres investissements immobiliers, comme les bureaux ou les commerces, les résidences étudiantes se démarquent par leur rentabilité et leur stabilité, même en période de fluctuations économiques.

Les avantages de cet investissement à Strasbourg

Gestion simplifiée et sécurisée

Investir dans une résidence étudiante à Strasbourg présente des atouts non négligeables en termes de gestion. Ces résidences sont souvent gérées par des sociétés spécialisées qui prennent en charge l'intégralité des aspects administratifs, de la collecte des loyers à la maintenance des équipements. En déléguant cette tâche à un gestionnaire locatif,  le propriétaire peut percevoir des revenus locatifs réguliers sans avoir à se soucier des aléas de la location.

De plus, la plupart des résidences étudiantes sont proposées sous forme de bail commercial, un contrat de longue durée (généralement 9 ans renouvelable) qui garantit un loyer stable et sécurisé. Ce type de bail permet également de bénéficier d'une certaine protection en cas de vacance locative, le gestionnaire s'engageant à verser le loyer convenu, même si le logement est inoccupé.

Dispositifs fiscaux significatifs 

L'investissement dans une résidence étudiante peut offrir des avantages fiscaux intéressants, notamment grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou au dispositif Censi-Bouvard.

• Le statut LMNP permet de bénéficier d'un régime fiscal favorable, avec une déduction des charges et une récupération de la TVA sur le prix d'achat. Investir en LMNP dans une résidence étudiante est d'autant plus accessible aux acquéreurs compte tenu du montant d'acquisition qui est inférieur aux autres logements.
• La loi Censi-Bouvard permet une réduction d'impôt équivalente à 11 % du prix de revient du bien, répartie sur 9 ans. De plus, elle permet de récupérer la TVA sur votre bien immobilier.

Ces dispositifs fiscaux permettent de réduire significativement l'impôt sur le revenu tout en bénéficiant d'un complément de revenu stable et régulier, particulièrement apprécié en période de retraite.

Tableau comparatif des dispositifs fiscaux : LMNP, Censi-Bouvard et Loi Pinel

Les quartiers de Strasbourg où investir

Le quartier de l'Esplanade

Situé à proximité immédiate du campus central de l'Université de Strasbourg, le quartier de l'Esplanade fait partie de ceux qui attirent le plus les étudiants. Il dispose d'un cadre de vie agréable, avec de nombreux commerces, des espaces verts. Il est bien desservi en transports en commun, ce qui facilite le déplacement des étudiants dans le secteur strasbourgeois, mais aussi dans les autres villes en France. Le loyer s'élève à 15,2 €/m2 avec un prix au m2 de 3 660 €. Les logements affichent un taux d'occupation proche de 100 %, ce qui en fait un choix judicieux pour les investisseurs.

Le quartier de la Krutenau

La Krutenau est un autre quartier étudiant qui attire par son ambiance jeune et dynamique. Situé à proximité du centre-ville, il met à la disposition des étudiants plusieurs commodités comme les centres commerciales, les bars et les restaurants. Il se distingue par son ambiance nocturne et son quotidien animé par des événements diversifiés.

Le prix au m2 pour un appartement est d'environ 4 890 €, les loyers sont par ailleurs de 16 €/m2. Ce quartier est également très recherché, ce qui renforce davantage sa rentabilité.

Le quartier de Neudorf

Neudorf est un quartier qui est actuellement en pleine transformation. Il offre de nombreuses opportunités d'investissement, notamment dans des programmes immobiliers neufs. Bien desservi par les transports en commun, il attire de plus en plus d'étudiants en raison de ses prix compétitifs et de la qualité des locations proposées. Les prix au m2 dans ce quartier sont de 3 904 € en moyenne, les loyers sont généralement de 15,1 €/m2 par mois. Avec la montée en gamme des nouvelles constructions, investir dans un logement étudiant à Neudorf peut être particulièrement rentable.

Comparatif des performances locatives selon les quartiers

Opportunités et contraintes de cet investissement à Strasbourg

Les opportunités 

Demande locative soutenue : la présence de nombreux établissements d’enseignement supérieur assure une demande constante et croissante de logements étudiants, minimisant ainsi le risque de vacance locative.

Rentabilité attractive : avec des rendements oscillant entre 4 % et 6 %, investir dans une résidence étudiante à Strasbourg garantit des perspectives de rentabilité supérieures à d'autres types d'investissements immobiliers.

Gestion déléguée : les résidences étudiantes sont souvent gérées par des professionnels, ce qui permet à l'investisseur de percevoir des loyers sans se soucier des activités quotidiennes.

Dispositifs fiscaux : les dispositifs comme le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard permettent de bénéficier de réductions d’impôts et d’une récupération de la TVA, augmentant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.

Les contraintes

Dépendance au gestionnaire : la rentabilité de l’investissement dépend fortement du gestionnaire de la résidence. Lorsque celui-ci est négligé ou mal géré, des problèmes de vacance locative et des difficultés financières peuvent survenir l'investisseur.

Revente plus complexe : les résidences étudiantes sont des biens spécifiques, souvent plus difficiles à revendre que des biens immobiliers traditionnels. La revente peut nécessiter plus de temps et dépendre de la demande spécifique des investisseurs.

Coûts supplémentaires : les charges de copropriété et les frais de gestion peuvent être élevés dans certaines résidences, ce qui peut réduire le rendement net de l'investissement.

Pourquoi choisir des résidences services ?

Les résidences services offrent des locations meublées avec des services inclus, comme la conciergerie, le ménage, la sécurité ou encore des espaces communs. Ces résidences peuvent accueillir différentes catégories de locataires, notamment des étudiants, mais aussi des seniors, des professionnels en déplacement, ou encore des touristes.

Les résidences services proposent différents types de logements :

• le studio et appartement T1 : ils sont les plus courants dans les résidences étudiantes. Dotés d'une petite surface, ils offrent le confort nécessaire au quotidien du locataire. Ils offrent un espace de vie compact, mais fonctionnel, idéal pour un étudiant ou un jeune actif.
• l'appartement T2 et T3 : ces appartements sont plus grands et sont souvent destinés à des colocations ou à des couples. Comportant plusieurs pièces, ils offrent plus de confort et d'espace, ce qui peut attirer une clientèle diversifiée, comme les jeunes couples d'étudiants. Pour plus d'intimité, certains appartements peuvent comporter un étage, que l'on appelle dans ce cas des duplex.
• les logements adaptés aux seniors : certaines résidences services se spécialisent dans l’accueil des seniors. Ces logements sont conçus pour répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées, avec des services adaptés (aide à domicile, assistance médicale, etc.).

Les résidences services sont de plus en plus appréciées en raison de leur praticité, notamment offerte par leur emplacement stratégique et les services qu'ils mettent à la disposition des occupants. En investissant dans ce type d'immobilier, l'investisseur augmente ses chances de favoriser sa rentabilité.

Les étapes à suivre pour investir dans une résidence étudiante à Strasbourg

Étude du marché

Avant d’investir, il est nécessaire de bien comprendre le marché local. Analysez la demande locative, les taux de vacance, les prix de l'immobilier et les perspectives de croissance dans les différents quartiers de Strasbourg. 

Choix du quartier et du bien

Sélectionnez un quartier stratégique, proche des universités et bien desservi par les transports en commun. Le choix du bien est également essentiel : optez pour une résidence étudiante moderne, offrant des services adaptés aux besoins des étudiants (Wi-Fi, salle de sport, sécurité).

Vérification des dispositifs fiscaux

Vérifiez les dispositifs fiscaux dont vous pouvez bénéficier. Comparez les avantages du statut LMNP, du dispositif Censi-Bouvard et de la loi Pinel pour choisir celui qui correspond le mieux à votre situation et à vos objectifs.

Financement de l’investissement

Montez un plan de financement solide. Comparez les offres de prêt et calculez la rentabilité de votre investissement en prenant en compte les coûts d’acquisition, les charges de copropriété, les frais de gestion, et les dispositifs fiscaux.

Signature du bail commercial

Si vous investissez dans une résidence étudiante avec un bail commercial, lisez attentivement les termes du contrat. Assurez-vous que le gestionnaire est fiable et que les conditions du bail sont avantageuses pour vous.

Suivi de l’investissement

Une fois l'investissement réalisé, suivez régulièrement les mouvements relatifs à votre bien. Assurez-vous que le gestionnaire respecte ses engagements, notamment en termes de versement des loyers et d'entretien du bien.

Que faut-il retenir ?

Investir dans une résidence étudiante à Strasbourg est une opportunité en or pour les investisseurs immobiliers. La forte demande locative, couplée aux avantages fiscaux et à la gestion simplifiée, en fait un placement sûr et rentable. Chaque quartier offre des opportunités spécifiques à saisir selon votre budget et vos objectifs.

Pour réussir votre investissement et maximiser votre rendement locatif, il est essentiel de bien choisir l'emplacement de votre bien et de faire appel à un gestionnaire expérimenté. En diversifiant vos placements et en optant pour des programmes immobiliers neufs, vous pourrez également bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux comme le statut LMNP ou le dispositif Censi-Bouvard.