Investir dans une résidence étudiante Brest : métropole étudiante, loyers compétitifs, rentabilité attractive

Vous envisagez d'investir dans une résidence étudiante à Brest ? Vous avez fait le bon choix ! La ville bretonne abonde d'opportunités en raison de sa forte popularité au sein du département du Finistère. Si l'investissement immobilier dans les résidences étudiantes fait partie des projets les plus attrayants actuellement en France, Brest se démarque par son nombre d'étudiants qui est en constante augmentation.

Cette ville en pleine expansion abrite plus de 139 926 habitants, selon les données recueillies par l'Insee en 2023. Parmi eux, se cachent plus de 30 000 étudiants assoiffés par sa qualité d'étude, faisant d'elle une ville universitaire par excellence dans l'ouest de la France. Le dynamisme brestois, combiné à son cadre naturel, offrent une qualité de vie exceptionnelle pour ses habitants, particulièrement les étudiants.

Face à ses nombreux atouts, investir dans une résidence étudiante à Brest présente de multiples avantages. Ses loyers compétitifs par rapport à d'autres grandes villes universitaires sont la promesse d'une rentabilité attractive. De plus, de nombreux dispositifs fiscaux comme le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le Censi-Bouvard renforcent l'intérêt de cet investissement immobilier locatif. 

Découvrez dans cet article la tendance du marché étudiant brestois, ses spécificités, ses quartiers à forts potentiels et les dispositifs fiscaux à prendre en compte. 

Brest : une métropole étudiante dynamique

Située à la pointe de la Bretagne, Brest réunit toutes les conditions pour offrir une vie de qualité à ses habitants. Idéalement située dans la partie nord du Finistère, elle séduit grâce à sa richesse culturelle et à son patrimoine historique. 

Une ville en développement

Brest, située à l’extrémité ouest de la Bretagne, est une ville marquée par une histoire riche et mouvementée. Célèbre pour son port militaire, elle est le principal pôle économique de la région et demeure un excellent bassin d'emplois dans lequel de nombreuses entreprises ont vu le jour. Pendant la Seconde Guerre mondiale, une grande partie de la ville a été détruite. Pourtant, elle a su se reconstruire pour devenir une métropole moderne et attrayante. 

Étant la 2ᵉ ville la plus attrayante de Bretagne, après Rennes, elle présente de nombreuses perspectives attrayantes pour un projet d'investissement immobilier locatif.

Une ville accessible et bien située

Brest bénéficie d'une situation géographique stratégique, au cœur de la Bretagne et d'une accessibilité optimale. Elle est agréablement reliée aux zones les plus convoitées de la France grâce à son réseau de transport développé, comprenant les lignes de TGV qui relient Brest à Paris en seulement 3 H. L'aéroport de Brest Bretagne, situé à 10 km du centre-ville reste un point central pour les principales villes françaises et européennes. Cette connectivité renforce l'attractivité de Brest pour les étudiants venant de toute la France et de l'étranger. 

Brest dispose d’infrastructures modernes qui répondent parfaitement aux besoins des étudiants. Le réseau de transports en commun est particulièrement bien développé, avec un tramway qui traverse la ville d'est en ouest, facilitant les déplacements quotidiens.

Un environnement pittoresque

Brest bénéficie d'un environnement unique, alliant les avantages d'une grande ville aux charmes d'une ville côtière. Sa proximité immédiate avec la mer permet aux habitants de pratiquer des activités nautiques variées. De plus, des nombreux espaces verts, tels que le jardin des Explorateurs ou le parc de Penfeld sont des véritables lieux de détente en pleine nature.

La qualité de l'air y est excellente, renforcée par sa situation géographique privilégiée. De nombreux étudiants sont attirés par cette qualité de vie qu'elle permet, ce qui offre de revenus stables et croissants aux investisseurs immobiliers.

Des infrastructures adaptées aux étudiants

La ville dispose de nombreuses bibliothèques universitaires bien équipées. Ces dernières offrent des espaces de travail confortables et des ressources documentaires de qualité. En outre, la ville propose une large gamme d’activités culturelles, avec des cinémas, des théâtres et des musées qui animent la vie étudiante. Tous ces éléments contribuent à faire de Brest une ville attractive tant pour les étudiants que pour les investisseurs.

Brest : une ville universitaire

Des étudiants en constante augmentation

Ces dernières années, la commune Brestoise a connu une remarquable invasion d'étudiants, attirés par sa qualité d'études. Ses établissements d'enseignement supérieur comptent actuellement plus de 30 000 étudiants, ce qui représente environ 22 % de la population totale. Les données de l'Insee affirment par ailleurs que le nombre d'étudiants de la ville a connu une hausse significative au cours de ces dernières années. Cette augmentation régulière reflète l'attractivité croissante de Brest en tant que pôle universitaire. Grâce à cela, elle se distingue comme un environnement propice à l'investissement dans des résidences étudiantes, offrant un marché stable et favorable pour les investisseurs.

Des établissements d'enseignement supérieur de renoms

Brest est le siège de nombreuses universités qui sont connues à travers le monde :

• l'Université de Bretagne Occidentale (UBO) : elle est l'une des principales universités de la région et accueille plus de 20 000 étudiants. Elle est appréciée pour ses formations pluridisciplinaires et son expertise en sciences de la mer, en droit et en métiers de la santé ;
• l'IMT Atlantique : cette université garantit une large gamme de carrières à ses diplômés. Que ce soit dans les domaines de l'informatique, de la télécommunication ou de la transformation digitale des entreprises, ses cursus variés attirent un nombre élevé d'étudiants ;
• l'Ecole Nationale Supérieures de Techniques Avancées (ENSTA Bretagne) : elle est spécialisée en formations d'ingénieur et a su tisser des liens auprès d'un millier d'entreprises situées en France ainsi qu'à l'international.

Ces institutions récemment citées, ainsi que d'autres dans la ville, attirent un grand nombre d'étudiants chaque année, ce qui crée une demande constante de logements étudiants adaptés et modernes.

Des initiatives locales pour attirer les étudiants

La ville de Brest met en œuvre de nombreuses initiatives pour attirer et retenir les étudiants. On peut citer par exemple les programmes culturels variés, les infrastructures sportives modernes et les espaces de coworking bien aménagés. Ces derniers ont été mis en place pour satisfaire aux besoins des jeunes actifs. Tout au long de l'année, de nombreux événements sont organisés dans la ville pour offrir plus de distractions. Le festival de musique "Astropolis" ou les "Jeudis du Port" sont des occasions pour les étudiants de se rencontrer et d'échanger leurs expériences.

Ces initiatives contribuent à renforcer l'attractivité de la ville et à garantir un haut niveau de satisfaction pour les étudiants, ce qui sont, par ailleurs, avantageux pour les projets d'investissement en résidences étudiantes.

Les avantages financiers d'investir dans une résidence étudiante à Brest

Un marché immobilier compétitif

Le marché immobilier à Brest est particulièrement attractif pour les investisseurs, grâce à ses loyers compétitifs. Le loyer moyen mensuel est de 11,6 €/m2 selon le site des Meilleurs Agents. Ce prix est nettement inférieur par rapport à ceux des grandes métropoles universitaires françaises. À Paris par exemple, le loyer mensuel d'un appartement est en moyenne de 31,7 €/m2 tandis qu'à Lyon, celui-ci avoisine les 17,3 €/m2. 

Cette compétitivité des loyers, combinée à une demande élevée en logements étudiants, garantit un potentiel de rentabilité optimal pour les investisseurs immobiliers pour étudiants. Par ailleurs, les résidences étudiantes ont des charges locatives relativement faibles, ce qui renforce les avantages de cet investissement immobilier.

Un taux d'occupation élevé pour les logements étudiants

Le taux d'occupation des logements étudiants à Brest est très élevé, renforcé par son nombre croissant d'étudiants, ce dernier avoisinant les 95 %. Ce taux reflète la forte demande, mais aussi la stabilité du marché locatif dans cette ville.

Dans la ville brestoise, les résidences étudiantes attirent particulièrement les jeunes en raison des services proposées par celles-ci. Que ce soit pour un studio, un appartement ou une colocation dans des T2, ce type de logement est apprécié pour le confort et la praticité qu'il procure. Pour les propriétaires, cette forte demande permet d'obtenir des revenus réguliers, ce qui rend l'investissement immobilier locatif sûr et lucratif.

Une offre inférieure à la demande

L'offre de logements étudiants à Brest est inférieure à la demande qui est en constante croissance. Face à l'augmentation du nombre d'étudiants chaque année, il devient de plus en plus difficile de trouver un logement adapté à chaque besoin. Cette tension locative du marché de l'immobilier pour étudiants est une opportunité en or pour les investisseurs. En investissant dans une résidence étudiante à Brest, vous bénéficiez d'un marché où la demande excède l'offre, assurant ainsi une occupation continue et des rendements intéressants.

Une rentabilité attractive

Les résidences étudiantes à Brest offrent une rentabilité moyenne comprise entre 4 % et 6 %. Il est toutefois important de souligner que la rentabilité obtenue dépend de la localisation (quartier) et du type de bien. Un studio qui se situe dans une résidence étudiante à proximité de l'UBO peut générer un rendement brut de 5,5 %, ce qui est nettement supérieur aux autres types d'investissements immobiliers classiques.

En effet, l'investissement dans des résidences étudiantes à Brest se révèle plus rentable que d'autres types d'investissements immobiliers comme les bureaux ou les commerces. Les prix immobiliers, couplés aux loyers compétitifs et à la demande croissante, offrent un retour sur investissement stable. Pour rappel, ce type d'investissement est soumis à une gestion locative simplifiée, souvent confiée à un gestionnaire professionnel.

Par ailleurs, la durée moyenne de location pour un logement étudiant est généralement plus longue par rapport aux autres types de location. Cela réduit les périodes de vacance locative, favorisant la rentabilité nette de l'investissement.

Les avantages fiscaux de l'investissement en résidences étudiantes

Faire le choix d'investir dans une résidence de services, notamment une résidence étudiante est un excellent moyen pour réduire ses impôts. Ce type d'investissement, offre la possibilité de profiter des avantages fiscaux offerts par le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), du dispositif Censi-Buvard et de la loi Pinel pour certains cas.

Le régime LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement avantageux pour les investisseurs dans les résidences étudiantes à Brest. Il vous donne le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel :

• le régime micro-BIC : il est attribué aux revenus qui sont inférieurs à 72 600 €/an. Il permet un abattement de 50 % sur vos revenus, c'est-à-dire que le reste sera uniquement imposé. Comme il ne donne pas le droit à la création de déficit, il n'est donc intéressant que pour les charges inférieures au seul de 50 % ;
• le régime réel : il est appliqué aux recettes qui dépassent 70 000 €/an. Pour ce faire, vous pouvez déduire de vos recettes la totalité de vos charges incluant les taxes, les intérêts d'emprunts, les travaux, les frais de gestion, etc.

Le statut LMNP vous permet aussi un amortissement comptable de votre investissement. 

Le dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif permet une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat du bien, dans la limite de 300 000 € HT, répartie sur 9 ans (hors programmes immobiliers en VEFA). Concrètement, il permet une réduction d'impôt maximum de 33 000 €.

En plus de cette réduction d’impôt, l’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d’achat, ce qui constitue un avantage financier non négligeable.

Prenons un exemple. Si vous avez un logement de 200 000 € HT, le montant de la réduction d’impôt obtenue est donc de 200 000 € x 11 % = 22 000 € étalés sur 9 ans, soit environ 2 444 € par an.

La loi Pinel

Bien qu'elle ne concerne pas directement les résidences étudiantes, la loi Pinel peut également être utilisée pour investir dans l'immobilier à Brest, notamment dans des zones éligibles. Elle permet de bénéficier d'une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de la mise en location du bien pendant une période déterminée.

Cependant, le principal avantage du Pinel réside dans l’investissement locatif dans des logements neufs destinés à des locataires aux revenus modestes, ce qui peut être complémentaire à un investissement dans une résidence étudiante.

Tableau comparatif des avantages fiscaux

Quels sont les quartiers propices à l’investissement dans une résidence étudiante à Brest ?

Le choix du quartier est fondamental lors d'un investissement dans une résidence étudiante. À Brest, certaines zones se révèlent plus propices en termes de rentabilité et de potentiel de plus-value :

Le Vieux Brest

Il se situe près du port de plaisance, ce qui fait de lui une cible pour les étudiants et ainsi pour les investisseurs immobiliers. Le centre-ville est composé de 95 % d'appartements, avec un coût de vie élevé.

 Avec sa forte demande locative et sa proximité avec les campus et les commodités, investir dans ce lieu reste un projet prometteur. 

Le quartier de Bellevue

Il abrite l'Université de Bretagne Occidentale (UBO), faisant de lui une destination privilégiée pour la recherche de logement. La présence de nombreux commerces, équipements et services de proximité renforce sa valeur pour les étudiants qui souhaitent se développer dans un cadre pratique.

Les Quatre Moulins

C'est un quartier étudiant qui est à la fois tranquille et animé. Il est composé de plusieurs appartements et donne une accessibilité privilégiée aux commerces, aux bars et aux restaurants. C'est une zone dynamique qui intéresse particulièrement les locataires et les acheteurs.

Prix au mètre carré, loyer, taux de rentabilité espéré

Ce tableau donne des informations détaillées sur les prix immobiliers, les loyers et les rentabilités espérés dans les principaux quartiers étudiants à Brest.

Source : les Meilleurs agents 

Ces taux sont très compétitifs par rapport à d'autres villes universitaires en France, faisant de Brest un choix attractif pour les investisseurs.

Investir dans une résidence étudiante Brest avec Immojeune : nos conseils 

L'investissement dans une résidence étudiante à Brest semble prometteur et ne montre aucune faiblesse, prouvée par son évolution spectaculaire de ces cinq dernières années. Il est cependant essentiel de se munir des bonnes méthodes et des stratégies pour assurer la réussite de votre investissement. Spécialisés dans la location étudiante et l'investissement locatif, voici nos conseils :

Le choix de l'emplacement

La localisation est un critère déterminant pour la réussite de votre investissement locatif. Il est nécessaire de choisir un bien situé à proximité des campus universitaires, des transports en commun, des commerces et des centres hospitaliers. Ces éléments sont des facteurs déterminants qui peuvent inciter les étudiants à louer des logements dans le secteur. Les quartiers récemment cités présentent entre autres des opportunités intéressantes, c'est pourquoi ils sont fortement recommandés pour un investissement dans une résidence étudiante.

Le type de bien

Le type de bien est d'autant plus fondamental. En effet, la plupart des étudiants sont à la recherche de locations spécifiques. Selon des études effectuées, les studios et les appartements T2 sont les plus demandés par les étudiants en raison de leurs prix abordables. Les résidences étudiantes qui offrent des services supplémentaires comme la salle de sport, l'espace coworking, la buanderie restent des choix prédilection pour ceux qui souhaitent séjourner dans les meilleures conditions. De plus, grâce aux divers services proposés, elles peuvent justifier des loyers plus élevés.

La gestion locative

La gestion locative est d'une importance cruciale pour éviter toutes contraintes liées à la location telles que la perception des loyers, les vacances locatives, l'entretien du bien et encore d'autres. Confier cette tâche à un gestionnaire professionnel s'avère indispensable pour simplifier la gestion quotidienne du bien et garantir un revenu locatif stable. Dans ce cadre, il est fortement recommandé de signer un bail commercial avec ce professionnel et de comprendre les différents points évoqués pour éviter tout risque d'incompréhension.

En somme, Brest s’impose comme une ville idéale pour l’investissement dans des résidences étudiantes. Son marché immobilier compétitif, sa forte demande locative et ses avantages fiscaux sont des nombreuses opportunités qu'offre cette ville. Que vous soyez un investisseur expérimenté, un étudiant qui prévoit de se lancer dans ce domaine ou que vous cherchiez à diversifier votre portefeuille, Brest propose un cadre sécurisé et rentable pour votre investissement immobilier locatif.