Investir dans une résidence étudiante à Angers : marché attractif, rentabilité optimale

Investir dans une résidence étudiante à Angers est une opportunité intéressante, qui séduit de plus en plus d'investisseurs. Située dans la Maine-et-Loire, elle abrite et attire chaque année un grand nombre de populations jeunes. Ses formations de qualité proposées par des multiples établissements d'enseignement supérieur en font toute sa particularité. Ainsi, l'achat d'une résidence étudiante dans cette ville étudiante apparaît comme une option sûre et rentable.

Les Angévins bénéficient d'un emplacement privilégié, où se trouvent l'Université d'Angers et les écoles d'ingénieurs, des établissements mondialement reconnus. La présence de ces instituts renforce l'attractivité du lieu, augmentant ainsi la demande de logement. Cet article vous guide sur les avantages et inconvénients, le choix des quartiers et les étapes à suivre pour réussir votre projet.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante à Angers ?

Un pôle universitaire en pleine croissance

Angers est une ville qui se distingue par sa population jeune et son enseignement supérieur attractif. Avec plus de 40 000 étudiants inscrits dans ses différentes universités, la demande de logement étudiant y est élevée. 

Le secteur propose plus de 600 cursus, faisant de lui un foyer majeur de l'enseignement supérieur. Les taux de réussite dans ces établissements sont également prometteurs, ce qui en fait l'une des meilleures villes universitaires de France.

Un marché immobilier en pleine expansion

Le secteur immobilier à Angers, et plus spécifiquement celui des résidences services, a connu une croissance soutenue ces dernières années. Selon les données de l'Insee, sa population a augmenté de 1,2 % entre 2015 et 2020, alimentant ainsi la demande en logements. Cette croissance démographique, combinée à la forte présence d'étudiants, fait du lieu un secteur prometteur pour les investisseurs immobiliers. Par ailleurs, la municipalité a pour projet la livraison d'environ 2 500 logements jusqu'en 2026, cela montre combien le secteur de l'investissement est privilégié dans cette commune.

Le prix moyen au mètre carré pour un appartement dans le centre-ville s'élève à environ 3 000 euros (source : Meilleurs Agents), ce qui reste abordable par rapport à d'autres villes universitaires. Cela fait de l'investissement locatif à Angers une option intéressante pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille tout en bénéficiant d'une rentabilité attractive.

Un rendement stable

Face à la demande croissante de logement, une résidence étudiante à Angers garantit un rendement locatif stable, qui est souvent supérieur à celui offert par les autres types de biens immobiliers. En fonction de l'emplacement et de la qualité du bien, on peut espérer un rendement entre 4 % et 6 %.

Le tableau suivant démontre les taux de rentabilité espéré pour l’achat d’un logement étudiant dans les quartiers principaux à Angers (Source : Meilleurs Agents).

Une fiscalité avantageuse

En investissant dans une résidence étudiante à Angers, les investisseurs peuvent bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, tels que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou le dispositif Censi-Bouvard. Ces dispositifs permettent de récupérer la TVA sur l'achat du bien et de réduire significativement l'impôt sur les revenus locatifs, ce qui améliore le rendement perçu par le placement.

Les inconvénients et risques associés à ce type de placement

Risque de vacance locative

Si la demande en logement étudiant à Angers est forte, des risques de vacance locative peuvent pourtant survenir. Pendant les vacances scolaires, de nombreux étudiants choisissent de rejoindre leurs familles et certains préfèrent explorer la France. Il est donc essentiel de prendre en compte ces risques avant de placer son argent dans ce type de logement. 

Gestion locative complexe

La gestion d'une résidence étudiante peut être plus complexe que celle d'autres types de biens immobiliers. En effet, les locataires peuvent changer fréquemment, ce qui requiert un suivi particulier. Par ailleurs, les parties communes doivent être régulièrement entretenues afin d'offrir un confort optimal aux occupants, mais aussi pour renforcer l'attractivité du lieu. Enfin, il est nécessaire de proposer des offres répondant aux besoins spécifiques des étudiants, comme la connexion Internet à haut débit. Pour éviter tout ce tracas, il est donc fortement recommandé de confier la gestion de la location à un professionnel spécialisé. 

Frais d'entretien et charges

Les résidences pour étudiants nécessitent souvent des frais d'entretien plus élevés, notamment pour maintenir les espaces communs (salles de sport, laverie, etc.) en bon état. Ces charges supplémentaires peuvent réduire la rentabilité nette de l'investissement. Il est donc essentiel d'intégrer ces coûts dans le calcul global avant de se lancer.

Les types de bien pour un investissement de résidences étudiantes à Angers

Les studios

Les studios font partie des biens les plus recherchés par les étudiants en France, notamment à Angers. Ils sont appréciés pour leur loyer abordable et l'autonomie qu'ils permettent. Grâce à la forte demande rencontrée par ces biens, de nombreux investisseurs les choisissent. En effet, faire l'acquisition d'un studio garantit un meilleur rendement locatif. 

En général, un studio bien situé, c'est-à-dire en centre-Ville ou proche des campus, peut se louer rapidement avec un tarif compétitif. Pour attirer davantage les locataires, celui-ci doit-être facile à entretenir et proposer les essentiels au quotidien des étudiants. Certains studios peuvent comporter un balcon donnant une vue imprenable sur toute la ville et une surface optimisée pour favoriser les études. En personnalisant le bien, il peut se louer à un prix encore plus élevé.

Les résidences services   

Les résidences services sont des types de bien qui sont particulièrement appréciés par les investisseurs immobiliers et par les étudiants. Ces résidences offrent des appartements entièrement meublés et équipés, avec une large gamme d'avantages supplémentaires, comme la buanderie, l'entretien des parties communes ou l'accès à la salle de sport.

Ces résidences garantissent une meilleure gestion de la location grâce à la présence d'un gestionnaire qui s'occupe de toutes les démarches administratives, de perception des loyers et de l'entretien des locaux.

Placer son argent dans ce type de bien peut présenter de nombreux avantages fiscaux. En achetant un appartement dans une résidence services, le propriétaire peut récupérer la TVA sur le prix d'achat, sous certaines conditions. En outre, il peut aussi bénéficier du statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) pour un rendement optimal.

Les appartements T2 et T3

Pour ceux qui disposent d'un budget plus conséquent, les appartements de type T2 qui comportent deux pièces, ou des T3 de trois pièces peuvent représenter une option intéressante pour un investissement locatif à Angers. Ces appartements sont souvent recherchés par des étudiants souhaitant partager un logement pour réduire leurs coûts ou par des jeunes actifs entamant leur activité professionnelle.

Situés dans des zones prisées, ces appartements offrent une qualité de vie supérieure, comprenant des espaces de vie plus grands. 

Comment investir dans une résidence étudiante à Angers ?

Les étapes clés

Faire un placement dans une résidence étudiante nécessite de suivre un certain nombre d'étapes clés. Tout d'abord, il est important de choisir le bon emplacement. Ensuite, il est crucial de sélectionner un promoteur ou un gestionnaire de résidence fiable, capable de garantir une gestion de location de qualité. 

Le financement et fiscalité

Le financement d'un tel projet peut être facilité par des prêts immobiliers spécifiques aux résidences pour étudiants. De plus, les dispositifs fiscaux comme le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou la loi Censi-Bouvard permettent de réduire l'impôt sur le revenu, ce qui augmente le profit obtenu.

Le bail commercial

Le bail commercial est un élément central de l'investissement dans une résidence étudiante. Il garantit un revenu locatif stable sur une longue période et inclut souvent une clause de loyer minimum garanti. Il est essentiel de bien comprendre les termes du bail avant de signer, pour s’assurer que les conditions sont favorables à long terme.

Les quartiers où investir 

Centre-ville

Investir dans le centre-ville d'Angers reste une valeur sûre pour qui souhaite miser sur la proximité avec les commodités et l'effervescence de la vie étudiante. Le centre-ville est riche en infrastructures, à quelques minutes à pied de nombreux établissements d'enseignement supérieur, comme l'Université Catholique de l'Ouest ou l'ESSCA.

Les appartements situés dans cette zone bénéficient d'une forte demande de location, en particulier pour des studios et des T2. Ce quartier dynamique est également bien desservi par les transports en commun, facilitant les déplacements des étudiants entre leur résidence et leurs lieux d'études.

Saint-Serge

Le quartier Saint-Serge est sans doute l'un des meilleurs choix pour un investissement locatif orienté vers les étudiants. Ce quartier abrite le campus principal de l'Université d'Angers et est donc en constante effervescence. Choisir une résidence étudiante à Saint-Serge garantit une occupation quasi totale tout au long de l'année académique.

Les résidences étudiantes et appartements ici sont particulièrement adaptés aux étudiants cherchant à être à proximité immédiate de leurs études, réduisant ainsi leurs temps de transport. Saint-Serge offre également un cadre de vie agréable, avec la Loire à quelques minutes à pied et des verdures qui procurent un moment de détente en dehors des cours.

Saint-Laud 

Saint-Laud, situé à proximité de la gare, est un secteur en pleine expansion, offrant de belles opportunités pour un placement dans une résidence étudiante. Ce quartier est particulièrement attractif pour les étudiants qui apprécient la facilité d'accès aux transports, notamment pour ceux qui se rendent dans d'autres villes pour leurs études ou stages.

Saint-Laud se trouve aussi à quelques minutes à pied du centre-ville d'Angers, permettant aux locataires de profiter de l'animation urbaine et des nombreux services disponibles à proximité. Les appartements, qu'ils soient de type studio ou plus grands, y sont prisés pour leur emplacement stratégique.

La Doutre

Pour ceux qui recherchent un endroit plus calme tout en restant proche des campus, la Doutre, sur la rive droite de la Loire, est une option intéressante. Ce quartier historique offre un mélange de charme ancien et de modernité, avec des appartements souvent dotés de balcons ou de terrasses, donnant sur des rues pavées ou des verdures. Investir dans un appartement ou une résidence étudiante à la Doutre permet de cibler une clientèle d'étudiants à la recherche d'un lieu paisible pour leurs études, tout en restant à une distance raisonnable des principales facultés et écoles d'Angers.

Rapport d'un investissement en résidence étudiante : rendements attendus et perspectives

Estimation des rendements

Un investissement dans une résidence étudiante à Angers peut générer des rendements bruts compris entre 4 % et 6 %, selon l'emplacement et la gestion. Le tableau ci-dessous résume les rendements attendus dans différents quartiers d'Angers :

Retour sur investissement 

Le retour sur investissement d'une résidence étudiante dépend de plusieurs facteurs, notamment le prix d'achat, les frais de gestion, et le taux de vacance locative. En général, le ROI peut être atteint en 12 à 15 ans, ce qui est assez rapide pour un investissement immobilier.

Évolution future du marché

Le marché des résidences étudiantes à Angers est en pleine croissance, soutenu par une demande locative stable et une population étudiante en hausse. Selon les projections, le nombre d'étudiants à Angers devrait continuer d'augmenter dans les prochaines années, ce qui renforce l'attractivité de ce type d'investissement.

Que faut-il retenir ?

Investir dans une résidence étudiante à Angers offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs en quête d'un revenu stable. La forte demande en logement étudiant, couplée à une fiscalité avantageuse et à un marché immobilier en croissance, fait d'Angers un choix judicieux pour un investissement locatif. Cependant, il est important de bien évaluer les risques, notamment en ce qui concerne la gestion locative et la vacance. Avec une bonne préparation et un choix éclairé, investir dans une résidence étudiante à Angers peut être une décision financièrement bénéfique à long terme.