Investir dans une résidence étudiante Nice : ville d'avenir, dynamisme économique, localisation privilégiée

Investir dans une résidence étudiante à Nice est le meilleur moyen de faire fructifier votre placement et de vous constituer un patrimoine sur le long terme. Qui ne rêve pas de mener une carrière dynamique et de vivre dans un confort absolu ? Eh bien, tout cela est possible à Nice ! 

Joyau de la Côte d'Azur, Nice est une ville touristique par excellence. Mais pas que, elle bouillonne sur le classement national en tant que ville universitaire. Sur les 47 villes étudiantes de France, elle se place en 26ᵉ place selon le magazine l'Étudiant. Et si tant d'étudiants la recommandent, c'est en grande partie grâce à l'attractivité de la ville, à la diversité des formations et au dynamisme de sa vie étudiante. En effet, plusieurs offres culturelles sont mises en place pour favoriser le quotidien des étudiants, notamment des événements à tarifs réduits. Désormais, elle compte plus de 48 000 étudiants, installés dans ses différentes facultés et grandes écoles. 

Ce n'est pas pour rien que la région niçoise attire autant. Malheureusement, l'offre de logements étudiant proposée par les résidences CROUS et les autres entités publics n'arrive plus à satisfaire la demande locative grandissante. Dans ce secteur, les étudiants sont à la recherche de logements spécifiques pour passer leurs études dans les meilleures conditions. Face à cette attente, privilégier la construction des programmes immobiliers neufs destinés aux étudiants est non seulement la promesse d'une rentabilité lucrative, mais aussi la participation à l'amélioration de la vie estudiantine. 

Ainsi, l'investissement dans des résidences étudiantes à Nice est pour de nombreux bailleurs une opportunité intéressante, à absolument saisir. Au premier abord, nous évoquerons dans cet article les avantages de la ville, pourquoi y investir et les quartiers où investir. À la fin de ce guide, vous serez en mesure de prendre des décisions éclairées sur les quartiers à privilégier, les dispositifs fiscaux à adopter et les taux de rendement estimés.

Étudier à Nice : une vie passionnante

De nombreux étudiants venant de France et d'ailleurs sont attirés par la vie étudiante de la Cité des anges. Effectivement, elle a su tenir ses promesses en termes de beauté et se dresse comme un carrefour où se marient l'histoire et la modernité. Ses éléments lui ont valu une place dans le patrimoine de l'UNESCO. Avec actuellement plus de 348 000 habitants selon l'Insee, la ville niçoise accueille environ 48 000 étudiants répartis dans toutes ses universités et ses grandes écoles. Pourquoi tant de personnes sont attirées par cette ville ?

Une évasion dans la nature

Vivre à Nice Côte d'Azur, c'est aussi s'évader dans ses parcs naturels et dans son paysage verdoyant. Sa qualité de vie correspond parfaitement à son nom, où les lacs et végétations du lieu sont à perte de vue. Cette ville est idéale pour se ressourcer et respirer d'un bon coup en fin de semaine. Les Niçois ont tout pour vivre une vie passionnante dans ce territoire. Les amoureux des activités nautiques seront émerveillés en passant à la "belle bleue" où le soleil caresse le visage et ses rayons restent bienveillants. 

Elle abrite un grand nombre de parcs et jardins qui décorent sublimement la ville, en effet, elle est riche en lieux d'exception comme le Jardin Exotique d'Eze, les Arènes de Cimiez et bien d'autres encore. Elle dispose de plus de 86 000 ha de forêts, parfaits pour les aventuriers et les randonneurs.

En toute saison, la ville a de quoi distraire ses habitants, par exemple en hiver, 17 stations de ski sont ouverts aux grands publics. Située à quelques kilomètres de la frontière italienne, Nice est un vrai point de rencontre pour partager les cultures. À cela, vivre à Nice permet de se développer au sein d'une ville animée et captivante, ce qui séduit particulièrement une population jeune composée majoritairement d'étudiants.

Une intégration dans des universités de renom

Nice fait partie des villes françaises qui attirent le plus les étudiants, cette place a été dopée par la présence et l'arrivée des nombreuses universités et écoles de renom. Mais sans surprise, nous savons que c'est sa localisation qui séduit le plus. En 2023, elle a accueilli plus de 48 000 étudiants, qui semble encore augmenter à ce jour. Cette croissance s'explique par la qualité des formations offerte par ses institutions prestigieuses :

• l'Université Côte d'Azur (UniCA) : elle propose un certain nombre de formations, dans le domaine de la médecine, de droit et de sciences humaines. À travers ses partenariats à l'étranger, elle est avantageuse pour les étudiants qui souhaitent un jour quitter la France. Par ailleurs, elle reste une destination de prédilection pour les étudiants étrangers, qui représente 20 % du nombre total d'étudiants ;
• l'EDHEC Business School : connue pour son excellente pédagogie, elle se classe parmi les 10 meilleures écoles de commerce en Europe. C'est une université qui est implantée dans de nombreux pays et est reconnue pour son éducation enrichissante ;
• l'Institut de Droit de la Paix et du Développement (IDPD) : il est reconnu pour les expériences qu'il offre dans le domaine du droit international et européen. Il adopte des approches méthodiques qui permettent aux étudiants de maîtriser et de comprendre les enjeux du droit et du développement.

Une bonne connectivité au reste du monde

Sur le plan mondial, Nice fait partie de ceux qui disposent d'un excellent réseau de transport. Elle abrite l'aéroport international, une autoroute et une ligne TGV.  Ces derniers renforcent davantage son attraction, mais favorisent aussi les déplacements vers les autres villes et les autres pays européens.

L'aéroport international de Nice est le point central pour se rendre vers 40 pays. C'est le 2ᵉ aéroport de France qui bénéficie d'un excellent trafic, faisant du lieu un véritable carrefour économique. 

Investir dans une résidence étudiante à Nice : un rendement attrayant

Face à sa popularité sur le plan mondial, Nice se dresse comme une destination privilégiée pour les étudiants en quête d'une vie qualitative et des études diversifiées. L'arrivée croissante des étudiants dans le lieu a créé un manque qui prend de plus en plus place. En effet, la demande de logements étudiant à Nice est particulièrement forte, et la plupart des étudiants sont à la recherche d'une location spécifique. 

L'offre de logements par les résidences publics, c'est-à-dire le CROUS, est insuffisante, ce qui provoque une pénurie de logements dans le secteur. Pour compenser ce manque, de nombreux dispositifs fiscaux ont été mis en place pour inciter la livraison de nouveaux programmes immobiliers destinés aux étudiants. Dès lors, l'investissement en résidence étudiante est un placement lucratif dans la région niçoise.

Une forte demande de logement

La demande de logements étudiant à Nice est renforcée par l'arrivée croissante des étudiants nationaux et internationaux. En effet, les résidences étudiantes dans cette ville bénéficient d'un taux d'occupation proche de 95 %, ce qui indique que le marché immobilier étudiant est saturé.

Malheureusement, seuls 20 % de cette demande est satisfaite par les résidences publiques. Selon des enquêtes effectuées, la majorité des étudiants niçois préfèrent vivre dans des logements de petites surfaces pour profiter d'un loyer abordable et de plus d'autonomie. À cela, le studio, l'appartement T1, et la chambre en colocation au sein d'une résidence étudiante peuvent répondre à ces attentes.

Le tableau suivant démontre la quantité de la demande par rapport à l'offre sur ces différents logements :

Des perspectives de valorisation optimales

L'investissement dans une résidence étudiante à Nice présente bon nombre d'avantages financiers :

• les taux de rentabilité brute : les logements étudiants à Nice, précisément les résidences étudiantes, offrent un taux de rentabilité brut entre 3,5 % à 5 %, ce qui est attractif par rapport aux autres formes d'investissement immobilier. En effet, les résidences étudiantes, contrairement aux immobiliers, garantissent un taux d'occupation plus élevé, surtout en début d'année scolaire ;
• les taux de valorisation : compte tenu du marché immobilier niçois qui n'a cessé d'évoluer au cours de ces dernières années, accompagné d'une augmentation de prix de 2,5 % par an, les perspectives de valorisation sont positives dans cette ville. Cependant, ce taux est particulièrement positif dans les quartiers proches des universités ;
• les exonérations fiscales et les allocations d'aides : l'investissement dans des résidences étudiantes sont soumis à des dispositifs fiscaux avantageux, à savoir le dispositif Censi-Bouvard et le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ces derniers permettent de bénéficier d'une réduction de l'impôt sur le revenu et de récupérer la TVA sur le prix d'achat.

Des avantages fiscaux considérables

L'investissement dans des résidences étudiantes permet de bénéficier de divers avantages fiscaux :

• le statut LMNP (Loueur en Meuble Non Professionnel) : la résidence LMNP donne droit à une réduction d'impôt générée par l'amortissement du bien immobilier et mobilier. Il offre aussi une exonération partielle ou totale des revenus locatifs ;
• la loi Censi-Bouvard : elle se cumule avec le statut LMNP et permet une réduction d'impôt équivalente à 11 % du montant de l'investissement HT. Elle s'applique à l'achat d'appartements neufs, meublés et équipés, et qui sont situés dans des résidences de services, avec un plafond de 300 000 € HT ;
• la loi Pinel : elle s'applique surtout aux programmes neufs et offre une réduction d'impôt jusqu'à 21 % du prix d'achat du logement pour une durée de location de 12 ans. 

Les quartiers où investir dans une résidence étudiante à Nice

Avant d'investir dans une résidence étudiante à Nice, il convient de bien étudier l'emplacement. Pour ce faire, il est recommandé de prioriser les quartiers qui présentent un meilleur potentiel de rentabilité locative. Par sa situation géographique privilégiée, dans les Alpes-Maritimes, Nice offre un marché immobilier diversifié. Voici les quartiers les plus prisés par les étudiants de la région :

Quartier du Centre-Ville 

Le Centre-Ville de Nice est celui qui se rapproche le plus de l'Université Côte d'Azur (UNICE) et des autres grandes écoles. Cette proximité renforce son attraction auprès des étudiants qui ne souhaitent pas s'éloigner de leurs établissements et des différentes commodités. Il accueille environ 12 000 étudiants qui sont encore en quête d'un logement. Dans ce secteur, les loyers moyens pour un appartement sont de 19,8 €, le prix d'achat, quant à lui, avoisine les 5 137 €/m2 (Source : les Meilleurs Agents). En combinant le prix d'achat au loyer, nous pouvons constater un taux de rentabilité élevé.

Dans ce secteur, les commodités sont conçues pour faciliter le quotidien des habitants. Les transports en commun sont développés. Les commerces et les services de santé sont par ailleurs disponibles dans chaque recoin du quartier. La vie animée de ce quartier en fait un choix privilégié pour les jeunes étudiants.

Pour optimiser l'attractivité de votre logement, vous pouvez par exemple ajouter des options supplémentaires telles qu'un balcon donnant une vue panoramique sur toute la ville. En faisant le bon choix, vous assurez un faible taux de vacance grâce à une demande locative constante.

Quartier Valrose

Ce quartier met à la disposition de ses résidents de nombreux services publics ainsi qu'un réseau de transport très développé. Pour se déplacer, les étudiants ont accès au tramway et aux lignes de bus.

Il regorge de salles de sport et de loisirs diversifiés. Il accueille environ 8 000 étudiants grâce à sa proximité avec certains campus. Les loyers sont de 21,6 €/m2 et les prix des appartements sont de 4 979 €/m2. 

Son accès rapide au campus universitaire garantit un taux d'occupation élevé, de plus, sa proximité avec le centre de Nice en fait un quartier stratégique pour un investissement immobilier.

Quartier de Cimiez

C'est un quartier haut de gamme qui est apprécié pour son cadre de vie et sa tranquillité. Il est plus éloigné des campus universitaires, cependant, il attire les étudiants qui souhaitent bénéficier d'une meilleure qualité de vie. Le loyer au m2 s'élève à 21,2 €, avec un prix d'achat au m2 de 5 379 € selon les dernières données des Meilleurs Agents.

Ce quartier propose de nombreux services de qualités où chaque parking reste plus accessible, ce qui rend ce lieu encore plus attractif pour les étudiants.

Pourquoi les résidences étudiantes attirent les étudiants à Nice ?

Pour passer leurs études dans les meilleures conditions, bon nombre d'étudiants sont à la recherche d'une location spécifique. Les résidences étudiantes proposent de nombreux services adaptés aux étudiants. Pour rappel, une résidence étudiante est un ensemble d'immobiliers collectifs destinés à une population étudiante. Elle bénéficie d'une grande proximité avec les centres d'intérêt. Elle comporte plusieurs types de logements :

• le studio meublé : c'est un logement qui est composé d'une pièce unique. Il est équipé et dispose de tout le matériel permettant de favoriser les études de l'étudiant ;
• l'appartement : il peut comporter plusieurs pièces et est idéal pour une colocation. Il convient plus aux étudiants qui souhaitent bénéficier d'un grand espace et d'un prix de location réduit. Il est également meublé et équipé de matériels indispensables au quotidien.

Les résidences étudiantes proposent plusieurs services, notamment la location de logements meublés, la sécurité, le parking et disposent d'espaces communs comme le balcon ou la salle de sport et d'études. Chaque pièce est conçue pour s'adapter aux besoins des étudiants. Certains types de logements garantissent une rentabilité plus élevée, et des revenus stables, par exemple, ceux qui sont situés à l'étage.

Les risques à prendre en compte pour l'investisseur

Comme tout investissement locatif, l'investissement dans des résidences étudiantes est soumis à de nombreux risques, pouvant affecter le taux de rentabilité.

Tout d'abord, le marché immobilier à Nice, particulièrement celui des logements étudiants, peut être sujet à des fluctuations. Ces dernières sont influencées par de nombreux facteurs sur le plan économique, politique et social.

De nombreux investisseurs se projettent dans l'investissement immobilier dans ce secteur. Avec cette concurrence accrue, il peut devenir plus difficile d'attirer les locataires et de maintenir un taux d'occupation élevé, ce qui risque de réduire le rendement locatif de votre investissement. Pour y remédier, il est recommandé d'offrir des services qui démarqueront votre résidence étudiante. Par exemple, la présence d'un étage, d'un balcon menant une vue panoramique sur toute la ville ou l'ajout d'un grand parking et des pièces modernisées.

Pour sécuriser votre investissement et maximiser votre rendement, voici quelques conseils à prendre en compte :

• choisissez la bonne localisation en privilégiant les zones situées à proximité des universités, des commodités et qui sont bien desservies par les transports en commun ;
• faites appel à un gestionnaire locatif fiable, car celui-ci sera chargé de prendre en main la totalité de votre investissement, notamment la recherche de locataires, la perception des loyers et l'entretien du bien. Vous pouvez de ce fait vérifier ses recommandations et ses qualifications ;
• diversifiez votre portefeuille en investissant dans différents types de biens immobiliers. Cette stratégie vous permettra de réduire les risques liés à un seul type d'investissement.

Investir dans une résidence étudiante à Nice : une stratégie gagnante ?

L'investissement dans une résidence étudiante à Nice se présente comme une stratégie à fort potentiel pour ceux qui souhaitent se positionner sur un marché locatif dynamique et en croissance. Avec sa qualité de vie, son cadre exceptionnel et ses prix immobiliers attractifs, Nice bénéficie d'une forte demande locative. De plus, le choix de logements y est diversifié, ce qui attire différents étudiants ayant des budgets variés.

Par ailleurs, pour rendre votre investissement encore plus rentable, vous pouvez profiter des dispositifs fiscaux tels que le statut LMNP, le dispositif Censi-Bouvard ou la loi Pinel. Pour en bénéficier, assurez-vous que la résidence étudiante remplisse les critères essentiels tels que la proposition des services minimaux, la disposition des meubles et des équipements essentiels. Il est également important de privilégier la proximité des universités, des services de transports et des commodités, qui sont des critères décisifs pour les étudiants.

Enfin, choisir un bon gestionnaire locatif est la garantie du bon fonctionnement de votre investissement, ce qui va améliorer l'attractivité de votre résidence, mais aussi la perception d'un revenu stable.