Acheter un bien pour le louer à un étudiant

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, plutôt que de choisir la formule classique de la location, vous pouvez vous tourner vers la location spécifique pour étudiant et, pour optimiser encore votre mécanisme investissement/rentabilité, vous avez tout intérêt à proposer un logement pour étudiant en meublé. Les avantages sont multiples, avec notamment des conditions fiscales avantageuses, ainsi qu’un loyer plus élevé.

Pourquoi louer votre appartement en meublé à un étudiant ?

Lorsque vous choisissez la location en meublé pour un étudiant, vous touchez une population qui recherche la facilité. Un étudiant qui arrive dans une ville pour y poursuivre ses études durant quelques années seulement ne souhaite généralement pas investir dans du mobilier et de l’électroménager. Il trouve alors tous les avantages dans un appartement où il aura juste à poser ses valises. 

Cela réduit d’une part son investissement et, lorsqu’il aura terminé ses études, il sera libre de partir où bon lui semble, sans s’encombrer de meubles qui ne correspondront peut-être pas à son futur logement et sur lesquels il va perdre beaucoup d’argent s’il les revend. D’autre part, durant les deux ou trois mois de vacances d’été, l’étudiant qui a choisi le meublé n’a pas non plus à se soucier de trouver un garde-meuble qui va encore alourdir son budget.

Avec un meublé, l’étudiant facilite son emménagement, mais aussi son futur déménagement !

L’emplacement pour investir dans un logement étudiant

Les logements étudiants sont idéalement situés en plein centre-ville, ainsi qu’à proximité des campus universitaires. En visant le centre-ville, votre bien fera partie des piliers de votre patrimoine immobilier et pourra indifféremment servir aux étudiants ou à d’autres profils. Si vous préférez la proximité des campus, il s’agira davantage d’un investissement dont le but principal est la rentabilité. 

Pour ce qui concerne les villes, vous allez bien sûr vous concentrer sur les villes attractives pour les étudiants. Paris (et l’Île de France), Lyon, Bordeaux, Marseille et Toulouse font partie des plus demandées, mais d’autres villes très prisées par les étudiants vous offrent d’excellentes opportunités d’investissement. Il s’agit par exemple de Villeurbanne, Nantes, Lille, Rennes, Rouen, Nancy, Metz ou Reims.

Le loyer du logement étudiant en meublé

Le loyer d’un logement étudiant loué en meublé se situe sur la tranche haute des prix. En comparant l’emplacement, la qualité du logement, ainsi que sa surface, il peut être supérieur de 10 % à 30 % par rapport à un loyer pour un logement vide. 

Vous avez ainsi la possibilité d’optimiser votre rentabilité brute. L'idée d'acheter un bien avec travaux et d'effectuer une rénovation de l'appartement pour proposer un bien optimisé devrait a minima être étudiée. C'est un des moyens avec la location meublée qui permet aux bailleurs de disposer d'un meilleur rendement locatif.

L’investissement placé dans l’ameublement est rapidement remboursé par des loyers plus élevés. Si vous prenez le parti de choisir du mobilier et de l’électroménager rustiques et solides qui vont résister dans le temps, la marge sera d’autant plus intéressante. 

La colocation

L’autre caractéristique des logements étudiants est la possibilité de proposer de la colocation. Vous pouvez acheter une grande surface et la proposer en colocation ou la diviser en plusieurs appartements. La seconde solution n’est pas toujours possible selon la configuration de l’espace et les contraintes relatives aux sanitaires et aux espaces pour la cuisine. 

Néanmoins, dans les deux cas, l’opération est intéressante, car vous multipliez le nombre de locataires et par conséquent le nombre de loyers.  

Vos obligations pour l’aménagement d’un logement étudiant meublé

Dans le cadre d’une location en meublé, la loi vous oblige à louer un logement « décent ». Cela se traduit par un équipement minimum qui permet à votre locataire de manger, dormir et vivre convenablement, au regard des exigences de la vie courante. 

« Décent » indique que le mobilier et les accessoires doivent être en bon état et ne présenter aucun risque pour la sécurité physique ou sanitaire de votre locataire. 

Concrètement, cela implique de trouver le mobilier de base : table, chaises, armoires, lit, luminaires, vaisselle et les équipements de cuisine, plaques chauffantes, four et réfrigérateur. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments obligatoires. 

Votre logement doit posséder un système de chauffage et une alimentation en eau potable, mais les toilettes peuvent se situer à l’extérieur s’il n’y a qu’une seule pièce. Sa surface minimale est de 9 m² ou son volume minimum est de 20 m³.

Le bail du logement étudiant en meublé

Le bail d’un logement en meublé a été reprécisé par la loi Alur de mars 2014, ainsi que par la loi Macron d’août 2015. Sa durée - qui est d’un an pour un locataire classique - est ramenée à 9 mois pour les étudiants, ce qui permet de couvrir l’année scolaire. 

Le bail pour un étudiant présente aussi la particularité de ne pas être tacitement reconductible. Si l’étudiant souhaite prolonger sa location, vous devez signer un nouveau bail. 

Les avantages fiscaux de la location d’un logement étudiant en meublé

Lorsque vous investissez dans un logement étudiant et que vous le louez en meublé, votre imposition entre dans le cadre du dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), c’est-à-dire en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). 

Deux choix s’offrent à vous, à décider selon les critères de votre investissement et votre situation financière personnelle : le régime fiscal de la microentreprise ou le régime réel. 

Le régime de la microentreprise

Si vous choisissez le régime de la microentreprise, vous disposez d’un abattement de 50 % sur vos loyers, ce qui signifie que vous n’êtes imposé que sur les 50 % restant. 

Le régime réel

Si vous préférez le régime réel, votre imposition est calculée différemment, en déduisant vos charges. Celles-ci se composent des charges et des amortissements de vos recettes : dépenses d’améliorations, frais liés au logement (intérêts, frais de comptabilité, taxe foncière, etc.). Votre déficit est ainsi reportable durant une période de 10 ans.  

En réduisant vos revenus locatifs, vos impôts baissent mécaniquement.

Pour aller plus loin, voici une vidéo qui vous permettra d'avoir des bases concernant l'investissement immobilier locatif :