Investir dans une résidence étudiante à Rennes : opportunités, rentabilité et quartiers étudiants

Investir dans une résidence étudiante à Rennes, c'est bénéficier de tous les avantages offerts par la deuxième ville étudiante de France. Capitale de la région Bretagne, Rennes est chargée d'histoire. Elle est actuellement un véritable pôle universitaire qui abrite un grand nombre d'étudiants. En début d'année 2024, elle comporte environ 74 000 étudiants, soit 33,6 % de la population totale selon l’INSEE. Ce pourcentage n'a cessé de grimper depuis des années, confirmant l'attractivité de la ville pour les jeunes. 

Ville dynamique qui connaît une forte croissance en population étudiante, Rennes est une destination de prédilection pour les jeunes, ainsi que pour les investisseurs. En effet, le nombre de logements étudiants dans cette cité semble ne pas répondre à la demande croissante effectuée par des étudiants nationaux et internationaux. Pour pallier ce manque, investir dans une résidence étudiante à Rennes constitue un placement sûr et rentable en 2024. 

Pour les investisseurs immobiliers, de nombreux dispositifs fiscaux ont été mis en place pour encourager leur projet. Cet article vous révèle pourquoi c'est un investissement avantageux, les dispositifs fiscaux tels que le statut LMNP et le Censi-Bouvard, ainsi que les perspectives de rentabilité.

Pourquoi Rennes attire les investisseurs en résidence étudiante ?

La cité rennaise se distingue par de nombreux atouts faisant d'elle une destination idéale pour un investissement en résidence étudiante :

Son dynamisme étudiant

Rennes est connue pour ses établissements d'enseignement supérieur prestigieux. Bon nombre d'étudiants nationaux et internationaux décident de s'y installer en raison de sa qualité académique :

• population estudiantine : près de 30 % de la population totale à Rennes est constituée d'étudiants. Cette concentration de population jeune assure une meilleure ambiance dans la commune ;
• établissements d'enseignement supérieurs : elle renferme plusieurs universités pluridisciplinaires comme l'Université de Rennes 1, Sciences Po Rennes, l'École Normale Supérieure de Rennes... Elle se distingue par la diversité de ses formations, à savoir les spécialisations en Sciences et Technologie, Santé, Droit, Économie, Gestion, Affaires européennes et bien d'autres encore.
• ville mondialement recommandée : près de 100 % des étudiants rennais et étrangers recommandent cet endroit en tant qu'excellente destination pour les études. Ce qui renforce davantage son attractivité.

Grâce à ses nombreux atouts, le nombre d'étudiants à Rennes augmente d'année en année, assurant une demande de logement croissante. En effet, par rapport aux autres grandes villes de France, le secteur rennais rencontre moins de risque de vacance locative.

Sa demande locative étudiante élevée

La demande en logements étudiants à Rennes est en pleine expansion. Parmi les différents types d'investissements immobiliers, la résidence étudiante est celle qui bénéficie d'un taux de vacance moins élevé. Cela garantit une rentabilité attractive pour les investisseurs. Selon des études effectuées par le site des meilleurs agents, la rentabilité brute moyenne pour un investissement locatif dans une résidence étudiante à Rennes se situe entre 3,5 % et 4,5 %.

Ainsi, investir dans un logement étudiant à Rennes promet un rendement locatif intéressant. Tout au long de l'année, la demande est forte et constante. Pour garantir un retour sur investissement optimal, il est cependant essentiel de prendre en compte quelques critères, notamment l'emplacement du bien, la superficie, le type de logement, les services inclus et l'état général de l'immobilier.

Sa qualité de vie et sa localisation stratégique

Rennes se situe en top 10 des villes françaises où il fait bon vivre. Son cadre de vie, son dynamisme économique, sa richesse culturelle et ses infrastructures modernes sont des éléments qui séduisent énormément les jeunes. 

Le secteur est agréablement desservi par les transports en commun, ce qui favorise le déplacement des habitants. Les commerces et les autres commodités à portées de main rendent le lieu encore plus pratique et attractif. 

Le centre-ville de Rennes est particulièrement prisé grâce à sa proximité avec les campus, les transports en commun et les commerces. Investir dans une résidence étudiante au centre-ville garantit donc un attrait continu de la part des locataires et une valorisation patrimoniale sur le long terme.

Investir dans une résidence étudiante neuve à Rennes : avantages et opportunités

Les résidences étudiantes neuves : un placement sécurisé

Pour rappel, une résidence étudiante est un immobilier comportant plusieurs logements destinés à accueillir des étudiants. Si auparavant, elle était uniquement proposée par le CROUS, l'insuffisance de l'offre a incité la construction des résidences étudiantes privées.   

Investir dans des appartements neufs au sein d'une résidence étudiante permet ainsi de bénéficier d'un taux de rendement élevé à Rennes. Ces résidences répondent aux normes les plus récentes en matière d'aménagement, ce qui réduit les coûts d'entretien et assure une meilleure pérennité de l'investissement. De plus, elles proposent d'autres services modernes comme le Wi-Fi, les salles de sport, les espaces de co-working, améliorant le quotidien des étudiants.

Une résidence étudiante est généralement composée de divers logements, à savoir le studio, l'appartement T1 qui comporte une pièce et une cuisine séparée ainsi qu'un appartement T2 qui est constitué de deux pièces et d’un salon. Les loyers sont déterminés en fonction de la taille et de l'emplacement. Pour un studio au sein d'une résidence étudiante, il faut prévoir un loyer entre 400 € à 600 €. La location d'un appartement T2 est d'environ 550 à 700 €, tandis que le T2 peut atteindre 800 à 1 000 €/mois. En optant pour des loyers attractifs, le taux de rentabilité espéré dans les quartiers à forte demande locative oscille entre 4 % et 5 %.

Le statut LMNP, le dispositif Censi-Bouvard et la Loi Pinel : Optimisation Fiscale

Pour un investisseur immobilier, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un levier fiscal très avantageux. Il permet de bénéficier d'une fiscalité réduite, notamment par le biais de l'amortissement du bien. Ce dernier permet de diminuer l'impôt sur les revenus locatifs.

Par ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt équivalente à 11 % du montant de l’investissement répartie sur neuf ans, tout en permettant de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien.

Enfin, la Loi Pinel est généralement destinée à l'investissement locatif dans les programmes neufs classiques. Cependant, elle peut s'appliquer aux logements meublés pour étudiants sous certaines conditions. Cette loi permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans), ce qui peut constituer un avantage supplémentaire pour ceux souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier.

Tableau comparatif des dispositifs fiscaux

Les meilleurs quartiers où investir dans une résidence étudiante à Rennes

Rennes dispose de plusieurs quartiers stratégiques pour réussir dans une résidence étudiante. Chacun présente des opportunités uniques, notamment en termes de proximité avec les universités, de transports en commun, et de commerces.

Le Centre-Ville

Le Centre-Ville de Rennes est sans doute l'emplacement le plus prisé, tant pour les étudiants que pour les investisseurs. Ce quartier bénéficie d'une proximité immédiate avec les universités principales comme l'Université de Rennes 2 et la Sciences Po Rennes, ce qui en fait un lieu de prédilection pour les étudiants.

Le Centre-Ville fait partie du triangle d'or, un quartier rennais particulièrement coté. C'est une rue résidentielle où les constructions sont à couper le souffle. Les loyers y sont cependant plus élevés. Mais avec une demande forte, la valorisation patrimoniale est assurée. Dans ce quartier, on trouve rarement des programmes neufs bien que ces derniers soient très recherchés. Leurs prix oscillent entre 5 000 € à 7 000 € le m2.

Le Beaulieu

Il est situé à l'est de Rennes et est particulièrement populaire auprès des étudiants en sciences et technologies. Il est situé à proximité du campus de l'Université de Rennes 1. Ce quartier abrite de nombreux commerces et permet un accès facile aux transports en commun. Pour se déplacer, on a le choix entre le bus, le train et le métro A. Pour un investissement immobilier, ce quartier demeure stratégique. Les prix  des appartements neufs oscillent entre 4 200 € et 5 500 €.

Villejean-Beauregard

Le quartier Villejean abrite l'Université Rennes 2, l'un des établissements les plus connus dans la ville. Ce dernier propose différents cursus orientés en langues, lettres, sciences humaines et sociales et santé. Cet établissement, lui seul, accueille environ 18 000 étudiants. De plus, il est bien desservi par le métro. Ainsi, investir en LMNP dans ce quartier est plus que recommandé compte tenu de la demande.

Le prix s'avère plus abordable qu'en Centre-Ville, avec des programmes neufs entre 3 500 € à 4 500 €. Ce secteur est en pleine mutation, avec plusieurs projets immobiliers en cours, ce qui promet une valorisation à long terme.

Saint-Martin

Saint-Martin est un quartier historique de Rennes, combinant charme ancien et modernité. À quelques kms du centre et du parc Thabor, il est idéal pour les étudiants qui souhaitent bénéficier d'un cadre de vie agréable. De plus, il reste proche des universités. Dans ce secteur, on trouve rarement des appartements neufs, pourtant, ces biens assurent une rentabilité attractive. Leur prix reste moyennement élevé, d'environ 5 000 € le m2.

Comment bien choisir son investissement à Rennes ?

Pour qu'un investissement immobilier réussisse et que le retour sur investissement soit maximisé, il est essentiel de bien choisir la résidence étudiante à Rennes. Voici quelques conseils :

• l'emplacement : le succès de l'investissement repose en grande partie sur l'emplacement. Privilégiez le Centre-Ville ou les quartiers qui se trouvent à proximité des campus universitaires comme Beaulieu ou Villejean. Dans ces secteurs, la demande reste élevée, ce qui réduit les risques de vacance locative ;
• la qualité de la construction : choisissez les appartements neufs, conformes aux normes environnementales. Faites des études sur les attentes spécifiques des étudiants, à savoir la présence de la salle de sport, de la salle d'études, d'une buanderie, etc.
• le gestionnaire : travaillez avec un gestionnaire de qualité, car celui-ci assurera la totalité de la gestion de votre propriété. Avec un professionnel, vous évitez tout tracas lié aux vacances locatives, à la recherche de locataires, à la perception du loyer…

Étude de cas

Exemples de résidences étudiantes récentes

Voici quelques exemples de résidences étudiantes récentes à Rennes qui illustrent bien les opportunités d'investissement dans cette ville :

• Résidence A : Située en plein centre-ville, cette résidence comporte des studios meublés proposant des services premium. Prix au m² : 5 000 €. Rendement locatif : 4,2 %.
• Résidence B : Localisée en périphérie immédiate, proche du campus de Beaulieu, cette résidence propose des appartements neufs à un prix au m² de 4 200 €. Rendement locatif : 4,5 %.

Ces résidences sont toutes dotées d'équipements modernes et sont gérées par des sociétés spécialisées, assurant ainsi un service de gestion locative complet.

Analyse de rentabilité : chiffres clés et projections

Prenons l'exemple d'un investissement locatif dans un studio de 20 m² situé dans une résidence étudiante en centre-ville de Rennes, au prix de 100 000 €. Avec un loyer mensuel moyen de 500 €, la rentabilité brute s’élève à environ 4,2 %. En appliquant le statut LMNP, les charges déductibles et l’amortissement permettent de réduire significativement l'imposition sur les revenus locatifs, augmentant ainsi la rentabilité nette.

Simulation de Rentabilité sur 10 ans

En tenant compte des dispositifs fiscaux et de la valorisation probable du bien, la rentabilité globale pourrait atteindre 7 à 8 % sur une période de 10 ans.

Rennes, une opportunité d’Investissement immobilier à saisir

En somme, investir dans une résidence étudiante à Rennes représente une opportunité unique pour les investisseurs cherchant à combiner sécurité, rentabilité et optimisation fiscale. La ville de Rennes se distingue par son dynamisme étudiant et son cadre de vie attrayant. Elle bénéficie d'un marché immobilier en pleine expansion, particulièrement favorable pour l'investissement locatif. Les dispositifs fiscaux comme le statut LMNP, la loi Pinel et le Censi-Bouvard viennent par ailleurs renforcer l’attractivité de cet investissement.

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